Nouvelle construction à côté d'une zone commerciale / servitude de construction

Bonjour

Nous voulons construire une maison individuelle. Le terrain se trouve à côté d'un entrepôt de céréales. Tout est en zone urbaine (terrain constructible).
L'entrepôt possède plusieurs grands ventilateurs qui fonctionnent environ 3 semaines jour et nuit en été pour le séchage des céréales.

Le bureau de l'urbanisme suggère que nous nous mettions d'accord par écrit avec l'exploitant pour ne pas nous plaindre ensuite du bruit. Si nous ne nous mettions pas d'accord, le bureau de protection contre les nuisances serait alors saisi pour vérifier si nous pouvons construire là. Si le bruit est trop fort, nous ne pourrions pas construire car l'activité bénéficie d'une protection au titre du droit acquis (construite en RDA).
L'exploitant de l'entrepôt signerait cet accord, mais veut que nous fassions inscrire une charge de construction / tolérance dans le registre foncier.
Cela entraînerait toutefois une dévaluation de notre terrain.

Avez-vous un conseil ?

Cette protection au titre du droit acquis s'applique-t-elle vraiment ici ? Ou vaut-il mieux prendre le risque et solliciter le bureau de protection contre les nuisances ?
Les niveaux maximaux actuels de bruit doivent-ils être respectés dans les zones mixtes habitation / activité, malgré la protection au titre du droit acquis ?

En cas d'inscription d'une charge de construction, seule la valeur du terrain chuterait-elle ou bien aussi la valeur totale une fois la maison construite ?

Je suis reconnaissant pour tout conseil...

Cordialement

la valeur de ton terrain ne diminue pas parce que tu as une servitude de construction, mais parce que le voisin peut faire un bruit infernal. la servitude que le voisin veut avoir chez toi, c’est exactement ce que le service d’urbanisme vous demande. peu importe à qui la maison appartiendra un jour, il doit accepter le bruit du voisin. par conséquent, cela peut aussi être inclus dans la servitude. où se situe alors votre perte de valeur, à part que vous pourriez oublier habilement de mentionner cette perte de valeur lors de la vente sans servitude (ce qui causerait alors vraiment des ennuis). une servitude n’est pas nécessairement désavantageuse. on peut aussi s’entendre entre 2 voisins par servitude pour modifier certaines règles d’urbanisme (par exemple une longueur bâtie maximale de 9 mètres) des deux côtés.

L'exploitant de l'entrepôt signerait cet accord, mais souhaite que nous inscrivions une charge / tolérance au registre foncier. Cela entraînerait toutefois une dépréciation de notre terrain.

La valeur du terrain est déjà diminuée par l'utilisation de l'entrepôt, la charge / servitude foncière envisagée ici sécurisant légalement l'ensemble.

La protection au titre du droit acquis s'applique-t-elle vraiment ici ?

Très probablement oui, tant que l'utilisation n'est pas modifiée ou abandonnée.

Ou prendre le risque et faire intervenir l'office de protection contre les nuisances ?

Je ferais intervenir cet office en tout cas, afin que l'architecte connaisse la charge sonore et puisse planifier en conséquence.

Les niveaux de bruit maximaux actuels dans les zones mixtes habitation/commerce ne doivent-ils pas être respectés ici en raison de la protection au titre du droit acquis ?

Cela dépend du plan local d’urbanisme. Mais il faut se poser la question de savoir pourquoi vous voulez absolument construire là, alors que la charge sonore est connue ? Tu devrais simplement partir du principe que l’exploitation bénéficie d’une protection au titre du droit acquis et qu’elle continuera encore 40 ans – et ensuite tu dois te demander si tu veux vraiment construire là ou si un autre terrain ne serait pas plus approprié. Si c’est (déjà) ton propre terrain, pose-toi la question de savoir s’il ne serait pas plus adapté à un usage commercial.

L’inscription d’une charge entraînerait-elle seulement la dépréciation du terrain ou celle de la valeur totale une fois la maison construite aussi ?

La charge est prise en compte à la date d’achat ou d’évaluation respective et concerne donc toujours l’ensemble de l’objet. Que cela soit attribué mentalement au terrain ou à la maison n’a pas d’importance.

Une charge ne doit pas forcément être défavorable. On peut aussi convenir entre voisins par charge que certaines règles d’urbanisme (par ex. une longueur maximale de construction de 9 mètres) soient modifiées réciproquement.

Oui et non. La charge ne s’applique qu’entre propriétaires du terrain, projet de construction et administration, c’est donc un accord avec l’autorité qui ne vise le voisin que de manière indirecte.

Cordialement,
Dirk Grafe

Ni oui ni non. Une charge foncière ne s'applique qu'entre le(s) propriétaire(s) du terrain, le projet de construction et l'administration du bâtiment, c'est donc un accord avec l'autorité qui n'a qu'un effet indirect sur le voisin.

et qu'est-ce que cela change concrètement pour la différence ?

Merci beaucoup pour vos réponses jusqu'à présent.

Pour clarifier la question de pourquoi nous voulons quand même construire là-bas. OUI, le terrain est déjà à nous et le "bruit" ne nous dérange pas.
Les ventilateurs qui font du bruit fonctionnent au maximum 3-4 semaines par an. Le reste du temps, c'est calme.

comment cela se passe-t-il avec les conditions de protection contre le bruit pour la maison ? meilleure classe de fenêtres anti-bruit, etc. ?! le service d’urbanisme peut-il néanmoins l’imposer éventuellement ? clarifier au préalable, car cela pourrait sinon devenir assez coûteux.