Le garage est-il trop haut avec 3,35 m ?

  • Erstellt am 18.05.2014 13:48:16

apm420

18.05.2014 13:48:16
  • #1
Bonjour à tous,

nous sommes en train de construire une maison, les pelleteuses doivent déjà arriver mardi.

Lors de la fixation des hauteurs, avec le constructeur brut, nous avons eu la visite du nouveau voisin.

Il nous a informés que, selon son architecte, notre garage serait trop haut.

Nous construisons celui-ci directement à la limite, ce sera un garage double avec toit plat. Il était prévu de le fixer à une hauteur de 0,45 m. Le garage lui-même a une hauteur de 2,90 m.

Ainsi, nous arrivons au total à 3,35.

Pouvez-vous m’en dire quelque chose à ce sujet ? Si c’est important, la construction a lieu en Bavière. Le plan d’urbanisme n’en a rien réglementé. Apparemment, c’est le règlement de construction bavarois qui régnerait.

Ce qui m’étonne aussi :

Nous avons fait signer les plans par ce même voisin. Cela n’a dérangé personne à ce moment-là. Ensuite, les plans sont allés à la mairie, où le permis de construire a également été délivré.

Comment cela peut-il être faux maintenant ? Et pourquoi notre architecte ne nous le dit-il pas ?

Vraiment bizarre.

Merci beaucoup pour votre aide.
 

hetjam9

18.05.2014 18:00:02
  • #2


Source : BayBO

Donc je pense que, comme la mesure est prise au niveau du sol naturel, tes 3,45 m sont trop élevés...
 

apm420

18.05.2014 18:07:31
  • #3
Merci pour ta réponse !

Je suppose qu'ici on part du niveau d'origine du terrain à la limite ? Comment font les autres ? Ici, il y a des garages qui sont vraiment placés assez haut...

Mais encore une fois, un petit mot sur l'autre partie de ma question :

Comme je l'ai dit, le permis de construire a été délivré avec ces plans. Le voisin a aussi signé ces plans. Qu'est-ce qui compte ici ? Et cela ne devrait-il pas sauter aux yeux d'un architecte ?
 

DG

19.05.2014 10:13:39
  • #4
Bonjour apm,

le sujet n'est pas aussi facile à répondre qu'il ne semble l'être dans les règlements de construction respectifs.

Par exemple, en BY, il y a la disposition suivante dans la loi, qui n'existe pas dans d'autres règlements de construction ou dont le cas est éventuellement traité différemment.



Les commentaires des règlements de construction des différents Länder sont importants à cet égard, mais en principe, c'est l'altitude à la limite sur le terrain à bâtir qui sert de base.

Sur cette base, se posent plusieurs questions concernant l'altitude réellement déterminante :

1. Existe-t-il dans le plan d'urbanisme pour ton terrain une altitude de référence ou de planification fixe (altitude NN) ? (voir ci-dessus)
2. Existe-t-il pour ton terrain une fenêtre d'altitude dans laquelle tu peux choisir l'altitude finale de ton terrain ? (voir ci-dessus)
3. Le terrain d'origine ou les altitudes de planification ont-elles été enregistrées par ton architecte et correctement représentées dans le plan de situation joint à la demande de permis de construire aux limites correspondantes ?

En principe, tu as bien sûr raison, une demande de permis de construire approuvée est d'abord une déclaration que l'on ne peut pas simplement écarter. Toutefois, il est contestable que les altitudes aient été correctement représentées. Si c'est le cas, l'administration du bâtiment a éventuellement commis une erreur de contrôle, n’aurait donc pas dû approuver ainsi et pourrait être responsable des coûts supplémentaires. Si ce n'est pas le cas, c'est une erreur de planification de ton architecte s'il n'a pas correctement représenté les altitudes – alors l'administration n’a pu contrôler qu’en se basant sur des données erronées ou incomplètes.

Si, dans la planification actuelle, le garage ne devait effectivement pas être autorisable, cela peut être corrigé d'un point de vue juridique par le droit de la construction si ton voisin accepte une charge foncière pour le garage. Cela est – selon les dispositions régionales – juridiquement plus contraignant qu’une simple approbation du projet de construction, mais est généralement aussi associé à des coûts supplémentaires. Alternative : une nouvelle planification du garage.

Pour toi personnellement, la situation est bien sûr ennuyeuse, mais en règle générale, il est rapidement possible de clarifier qui est responsable de l'erreur, il ne faut donc pas te laisser berner et en aucun cas prendre en charge les coûts supplémentaires.

Cordialement
Dirk Grafe
 

apm420

19.05.2014 11:19:06
  • #5
Bonjour Dirk,

merci beaucoup pour ta réponse.

Je réponds à tes questions dans l’ordre :

1. Non, il n’y a pas de hauteur fixée dans le plan d’aménagement.

2. Il n’y a pas de fenêtre directe de hauteur. Juste un passage général concernant la hauteur :
Le niveau supérieur du sol brut du rez-de-chaussée des bâtiments est fixé comme suit :
Pour les terrains situés du côté de la montagne de la rue principale d’accès, le niveau brut du sol du rez-de-chaussée ne doit pas dépasser de plus de 20 cm le point le plus élevé du terrain d’origine dans la zone couverte par le bâtiment principal.


3. Oui, l’architecte a lui-même mesuré le terrain et a également intégré les données dans le plan. Bien sûr, je ne peux pas juger si les mesures sont exactes, mais il ressort du plan que nous souhaitons monter de 3,35 m par rapport au terrain d’origine, selon ses mesures. Cela a été approuvé par la commune.

Concernant les coûts supplémentaires :

Rien n’est encore construit, tout pourrait donc encore changer. Cependant, nous construisons la maison assez haute et je préférerais ne pas avoir une trop grande différence de hauteur entre la maison et le garage.
 

DG

19.05.2014 12:49:53
  • #6
Ok, faisons court : d’après tes descriptions, à mon avis, la responsabilité revient ici à la commune ou au voisin. En principe, il est possible de déroger au plan d’aménagement si la commune et les voisins donnent leur accord pour le projet spécifique. C’est ce qui s’est passé ici. Cependant, la commune aurait dû vérifier ou constater que l’accord des voisins pour le garage n’était pas suffisant.

Je procéderais comme suit :

Exiger par écrit les objections du voisin ou la prise de position du service de l’urbanisme sur la situation. Ensuite, parler sur place avec ton AR et éventuellement un géomètre (ton AR aura sûrement un contact professionnel avec un géomètre) pour décider de la suite à donner.

Tu auras en tout cas des coûts supplémentaires ou alors tu as une grande différence de hauteur entre la maison et le garage, ce qui correspond finalement aussi à une dépréciation. La solution la plus simple est probablement une servitude de construction, mais cela se clarifiera sans doute lors de l’entretien avec l’AR/géomètre.

Cordialement
Dirk Grafe
 

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