La modélisation du terrain est-elle autorisée sur la propriété ?

  • Erstellt am 11.04.2017 10:38:20

11ant

18.04.2017 16:35:38
  • #1


Dans ce plan de développement (ébauche), des modélisations du terrain sont certes représentées, mais à mon avis, elles ne doivent pas être comprises comme des suggestions / cadres pour des modélisations modifiées, mais là, il est indiqué « terrain naturel ». Sous C3, on peut lire : « Pour la zone WR, la pente de la voie d’accès planifiée est établie à la hauteur du milieu du bâtiment principal comme niveau de référence. ». C5 ne contient aucune indication sur les mesures prévues pour modifier la modélisation du terrain.

Je ne vois ici aucune possibilité de conception ayant un impact sur les niveaux de référence. La procédure pour les modifications est mentionnée sous E, mais je ne vois absolument aucun potentiel pour un design des niveaux de référence souhaités. C3 est trop clair à cet égard. Ainsi, à chaque terrain, en fonction de la position de son bâtiment principal, correspond son "0.00" individuel.

Mais, bien entendu : c’est une ébauche. Dont j’ai toutefois l’impression que des personnes compétentes y ont travaillé (ce qui parle en faveur de la qualité de l’administration communale et permet d’espérer raisonnablement que la version définitive ne sera pas substantiellement différente).
 

Wissi

18.04.2017 16:51:53
  • #2
Hm, d’accord.
Ce que je comprenais jusqu’ici avec le point C3, c’est que la cote de référence (niveau de la rue au centre du bâtiment) est uniquement utilisée pour déterminer/fixer les hauteurs maximales du bâtiment. D’après ce que je comprends, tu l’appliquerais aussi à d’éventuelles hauteurs du terrain. Même à celles que nous, en tant que maîtres d’ouvrage, souhaiterions modifier plus tard, n’est-ce pas ?

Dans la coupe schématique, on indique en même temps le « terrain naturel » (gris) et la « modélisation du terrain » (noir). Mais je ne sais pas si ce ne sont que des suggestions ou si le terrain sera effectivement modelé ainsi lors de l’aménagement.
 

11ant

18.04.2017 18:28:12
  • #3


Tu as bien compris. Ainsi, toutes tes cotes de référence sont fixées, que tu les appliques ou non pour ta cote supérieure du niveau fini du rez-de-chaussée. Tu peux uniquement influencer l’emplacement exact de cette cote en déplaçant la position de ton bâtiment (à partir de laquelle la hauteur du faîtage, etc. est alors mesurée). Que tu dénudes le mur en dents de scie de ta cave ou que tu remblayes le terrain jusqu’au niveau du balcon de l’étage supérieur : tu ne peux pas « concevoir » la hauteur de ton bâtiment à partir de la route avec cela.



Tu m’as mal compris : le tracé de ton terrain n’est pas figé par cette indication de hauteur. Par contre, tu ne peux pas déplacer les cotes de référence par ce biais.



La coupe schématique représente - déclinée pour plusieurs formes de toiture - toujours la même chose :

À gauche, tu vois les terrains côté montagne, en bleu pointillé les emprises au sol où les maisons côté montagne sont par exemple recommandées à positionner au centre. Ensuite suit la barre couleur beige symbolisant la rue planifiée, dont le centre de chaussée suit le terrain naturel. À droite, tu vois les terrains côté vallée. Les bâtiments symboliques se situent dans la limite de construction côté rue.

Le tracé réel du terrain naturel est fictivement représenté en ligne brisée (c’est-à-dire en pente uniforme). La modélisation du terrain (au sens de modification par les maîtres d’ouvrage) suppose, dans le dessin, que le terrain est modifié depuis le bord de la route en ligne droite jusqu’au niveau du plancher de chaque rez-de-chaussée d’entrée, et à l’intérieur de la profondeur du bâtiment il augmente d’un niveau. Côté montagne, on entre donc par le sous-sol, côté vallée par le rez-de-chaussée.

Il est conseillé de suivre cette proposition, car autrement tu aurais une différence d’altitude en travers de la parcelle voisine, qu’il faudrait renverser ou soutenir en conséquence. Les maîtres d’ouvrage côté montagne se retrouvent avec ce modèle déjà nettement au-dessus de la ligne de cote de référence au niveau du sous-sol. Afin qu’ils ne perdent pas un étage à cause de cela, on leur accorde 4 m de plus de hauteur de faîtage ou de pignon. Cela pourrait être un point de litige qui modifierait encore le plan avant son entrée en vigueur.

Dans C4, je ne vois pas d’exigence concernant la hauteur des garages, de sorte que, en principe, des différences de hauteur de terrain entre parcelles voisines ne conduiraient pas à des garages plus bas - mais cela peut être réglé dans le droit de la construction supérieur et ne doit donc pas forcément être mentionné dans le plan d’aménagement.

Mon conseil - mais n’oublie pas : je suis consultant en entreprise, pas géomètre ou juriste en droit immobilier - serait : base-toi sur la proposition du plan d’aménagement. En tant que voisin côté vallée : planifie ta cote supérieure du niveau fini du rez-de-chaussée environ au niveau de la rue. La modification de la modélisation du terrain, tu dois la faire toi-même, la commune suit simplement la rue dans l’axe prévu et rien d’autre. Mets-toi d’accord avec les voisins. En travers, vous suivrez donc à peu près le tracé de la rue, car la cote zéro « coule » aussi avec elle (et je pars du principe que tes voisins non plus ne veulent pas laisser entrer la pluie dans leur porte d’entrée, mais ne souhaitent pas non plus remblayer davantage).
 

Wissi

18.04.2017 20:02:34
  • #4
D'accord, merci aussi pour ton évaluation !

Comme nous allons construire du côté de la montagne, il faudra voir comment nous pourrions entrer dans la maison de la manière la plus élégante. Plutôt pas par le sous-sol.

Peut-être que ce sera suffisant si nous descendons un peu plus avec la maison. Y a-t-il des restrictions vers le bas ? Ce n'est pas que nous voudrions vivre dans un "trou", mais un peu plus en bas serait probablement assez agréable.
 

DG

19.04.2017 11:18:34
  • #5
Peu importe comment on le fait, pour un terrain comme celui-ci, je serais très intéressé de savoir où s'écoule l'eau lors d'une forte pluie. Dans ce contexte, il est également très important de savoir ce que le voisin situé en hauteur prévoit ou ce qu'il doit faire pour maîtriser les eaux pluviales.

Cordialement
Dirk Grafe
 

Escroda

19.04.2017 12:23:00
  • #6

Ce n’est pas ce que je voulais dire non plus. Cependant, la présentation permet de conclure qu’au moins du point de vue du droit de l’urbanisme, les modelages du terrain ne sont pas limités.

Je ne suis pas d’accord. Par publication le 28.09.2016, le plan a acquis force exécutoire. L’absence de signatures est probablement due au fait que le plan numérique a été mis en ligne et qu’on a évité de scanner l’original avec les signatures.

Le TE a cet écart chez lui en plus de la talus déjà existant d’environ 5 m de haut.

Cela sera probablement difficile à éviter. Je ne qualifierais pas non plus ce niveau de sous-sol, puisqu’il sera complètement hors sol côté rue.

Pas du point de vue du plan d’urbanisme. Mais ta zone de construction se situe environ 5 m au-dessus du point de référence. Tu dois maintenant évacuer beaucoup de terre, chaque centimètre en profondeur coûte de l’argent et complique aussi l’aménagement ultérieur du jardin.
 

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