¿Se permite la modelación del terreno en la propiedad?

  • Erstellt am 11.04.2017 10:38:20

11ant

18.04.2017 16:35:38
  • #1


En este plan de desarrollo (borrador preliminar) sí se representan modelados del terreno, pero a mi parecer no deben entenderse como sugerencias / marco para modelados modificados, sino que allí pone "terreno natural". En C3 se lee: "Para el área WR se establece la pendiente de la calle planificada de acceso a la altura del centro del edificio principal como nivel de referencia.". C5 no contiene indicación alguna sobre medidas previstas para la modificación del modelado del terreno.

No veo que aquí surjan posibilidades de diseño que afecten a los niveles de referencia. El procedimiento para cambios está mencionado en E, pero no veo ningún potencial para diseñar los niveles de referencia deseados. Para eso C3 es demasiado claro. Así, a cada propiedad, dependiendo de la ubicación de su edificio principal, se le asigna su "0.00" individual.

Pero, cabe destacar: esto es un borrador preliminar. De hecho, tengo la impresión de que personas competentes estuvieron involucradas (lo cual habla bien de la calidad de la administración municipal y da esperanzas fundamentadas de que el documento no sea muy distinto en su estado legal definitivo).
 

Wissi

18.04.2017 16:51:53
  • #2
Hm, está bien.
Hasta ahora había entendido lo de Punto C3 como que la altura de referencia (altura de la calle en el centro del edificio) solo se utiliza para determinar/fijar las alturas máximas del edificio. Por como te entiendo, también lo aplicarías a posibles alturas del terreno. Incluso a aquellas que más adelante como promotores nos gustaría modificar, ¿verdad?

En el dibujo esquemático del corte se indica simultáneamente el "terreno natural" (gris) y la "modelación del terreno" (negro). Pero no sé si eso solo son propuestas o si el terreno realmente se modela así durante la urbanización.
 

11ant

18.04.2017 18:28:12
  • #3


Lo has entendido correctamente. Así quedan fijadas todas tus alturas de referencia, ya sea que las uses para tu nivel superior de piso terminado de la planta baja o no. Solo puedes influir en la ubicación exacta de esta altura mediante la posición del centro de tu edificio (desde donde se mide la altura del alero, etc.). Si dejas al descubierto la ménsula de tu sótano o rellenas el terreno hasta la altura del antepecho del piso superior: no puedes "modificar" la altura de tu edificio desde la calle con eso.



Ahí me malentendiste: esa indicación de altura no fija el trazado del terreno. Solo con él no puedes mover las alturas de referencia.



El corte esquemático representa – para varias formas de techo declinadas – siempre lo mismo:

A la izquierda ves las parcelas del lado de la montaña, la zona edificable señalada con línea azul discontinua, en la que se recomienda, por ejemplo, colocar las casas hacia el centro. Luego está la barra de color beige que simboliza la calle planificada, cuya línea central sigue el terreno natural. A la derecha están las parcelas del lado del valle. Los edificios simbólicos se ubican del lado de la calle, en la línea límite de edificación.

La línea real del terreno natural se representa ficticiamente con una línea discontinua que cae de forma lineal (uniforme). La modelación del terreno (en cuanto a modificación realizada por los promotores) supone en el dibujo que el terreno se modifica desde la orilla de la calle en línea recta hasta el nivel del piso de la planta correspondiente, y dentro de la profundidad del edificio sube en la altura de un piso. Del lado de la montaña se accede entonces por el sótano, y del lado del valle en la planta baja.

Es recomendable seguir esta propuesta, ya que de otro modo habría una diferencia de altura con el vecino perpendicularmente, que debería ser terraplenada o apuntalada. Los promotores del lado de la montaña quedan con esta propuesta ya notablemente por encima de la línea de alturas de referencia con el piso del sótano. Para que no pierdan así una planta, se les concede 4 m más de altura en la cumbrera o alero. Aquí podría haber un punto de conflicto que modifique el plan hasta que tenga validez legal.

En la sección C4 no veo ninguna especificación referente a la altura de los garajes, por lo que, en principio, diferentes alturas del terreno entre parcelas vecinas no implicarían garajes más bajos – aunque esto pueda estar regulado en una normativa superior y por eso no conste en el plan de ordenación.

Mi consejo – pero no olvides: soy consultor empresarial, no topógrafo ni experto en derecho urbanístico – sería: oriéntate por la propuesta del plan de ordenación. Como vecino del lado del valle: planifica tu nivel superior del piso terminado de la planta baja aproximadamente al nivel de la calle. La modificación de la modelación del terreno debes hacerla tú mismo, el municipio se limita a seguir con la calle el trazado planificado y nada más. Coordínate con los vecinos. En dirección transversal seguirán más o menos el trazado de la calle, porque con ella también "fluye" la altura cero respectiva (y supongo que tus vecinos tampoco quieren que el agua de lluvia entre a la puerta de la casa, pero no quieren rellenar más allá).
 

Wissi

18.04.2017 20:02:34
  • #4
Todo claro, ¡gracias también a ti por tu valoración!

Como construiremos por el lado de la montaña, tenemos que ver cómo entramos en la casa de la manera más elegante. Por el sótano, más bien no.

Quizás sea suficiente con que bajemos un poco más la casa. ¿Hay alguna restricción hacia abajo? No es que queramos vivir en un "hoyo" ahora, pero algo hacia abajo sería probablemente bastante agradable.
 

DG

19.04.2017 11:18:34
  • #5
Como sea que se haga, con un terreno así me interesaría mucho saber dónde se escurre el agua en una lluvia fuerte. En ese contexto, también es muy importante saber qué planea el vecino ubicado en una zona más alta o qué debe/pue­de hacer para controlar el agua de lluvia.

Saludos cordiales
Dirk Grafe
 

Escroda

19.04.2017 12:23:00
  • #6

Yo tampoco lo entendía así. Pero la presentación permite concluir que al menos desde el punto de vista de la planificación urbana, las modelaciones del terreno no están restringidas.

No lo veo así. Con la publicación el 28.09.2016, el plan adquirió firmeza jurídica. Que no haya firmas probablemente se deba a que el plan digital se puso en línea y se ahorraron el escaneo del original con firmas.

El TE tiene esa diferencia en su terreno además del talud de aprox. 5 m ya existente.

Probablemente eso no se podrá evitar. Pero yo tampoco llamaría a esa planta sótano, ya que estará completamente sobre tierra a la calle.

No según el plan de ordenación. Pero tu área constructiva está aprox. 5 m por encima del punto de referencia. Ya tienes que deshacerte de mucha tierra, lo que encarece cada centímetro hacia abajo y tampoco facilita el diseño posterior del jardín.
 

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