Un financement à 100 % est-il possible à un âge avancé ?

Je n’aurais pas pensé que je poserais encore une question sur le financement immobilier, mais il semble que je vais « devoir » bientôt acheter la maison de ma sœur pour ensuite la louer.

[*]Quel âge avez-vous ? 55 (m) et 54 (f)
[*]Y a-t-il des enfants ? 20 et 17 ans, la formation est assurée avec un budget séparé
[*]Que faites-vous professionnellement ? Salariés 37,5 h/semaine et 20 h/semaine

Situation des revenus et du patrimoine :

[*]Quels sont vos revenus (nets) ? 4000 et 1000.--€ x 13,5
[*]2 loyers 800.-- + 300.—
[*]Combien y a-t-il d’allocations familiales ? 2 x 219.--
[*]Quel capital propre avez-vous ? 100000.--
[*]Combien de ce capital propre souhaitez-vous investir dans le projet maison ? 0.—

[*]Il y a en plus ce qui suit, mais qui n’est actuellement pas disponible, ou ne doit/peut pas être débloqué et continue à être épargné
[*]Retraite d’entreprise : 100000.— payés par l’employeur
[*]Retraite Riester : 70000.-- + 10000.—
[*]Assurance vie : 60000.--
[*]Contrat de épargne logement : 10000.—

Situation des dépenses :

La maison actuellement habitée est entièrement remboursée, valeur env. 300000.--

Le grand appartement est entièrement remboursé. Valeur env. 300000.--

Remboursement du plus petit appartement jusqu’à mi-2024 avec 550.--/mois (dette actuelle 12000.--) Valeur env. 100000.--

Je pense qu’il n’est pas utile de détailler la situation des dépenses.

Le taux d’épargne est actuellement de 1600.--/mois, intégralement placé en ETF.

Le niveau de vie doit être maintenu ou augmenté du montant dont les enfants n’auront bientôt plus besoin.

Frais d’achat :

Maison unifamiliale. Construite en 2006.
Le montant exact n’est pas encore négocié, mais devrait être d’environ 550000.—.

Loyer attendu : 1300.--/mois

Pas de rénovations nécessaires

Financement :

Il était prévu de financer à 100 %, mais si la majoration du taux d’intérêt dépasse l’économie d’impôt, un maximum de 50000.— en capital propre.

La vente des appartements n’est pas prévue.

Durée de fixation du taux : 15 ans si possible, sinon 12 ans.

Le taux mensuel doit être modéré avec 2500.— et laisser encore une marge pour d’autres dépenses (ma maison a 150.— ans, si moi ou les enfants avons besoin d’argent, travail à temps partiel senior, etc.)

Questions :

Comme je suis encore en phase de réflexion, je n’ai encore rien demandé à aucune banque. Dans les biens immobiliers existants, toutes des banques différentes sont inscrites, dont 2 (Sparkasse et Deutsche Bank) sont envisageables, mais plus Wüstenrot.

Est-il judicieux de passer en plus par un courtier ou la situation est-elle trop compliquée voire risquée pour eux ?

Comment évalueriez-vous la situation ? Réalisable ? Pertinent ?

Avec quel taux d’intérêt puis-je compter ?

Choisir un autre modèle de financement ?

Y a-t-il une possibilité d’obtenir aussi 30-50000.— au-dessus du prix d’achat ?

Première question : Pourquoi s'engager dans un tel investissement à cet âge ?

Est-il judicieux de passer également par un intermédiaire ou la situation de départ est-elle trop compliquée ou risquée pour eux ?

C’est basique - un intermédiaire peut aussi le faire.

Comment évalueriez-vous la situation ? Réalisable ? Sensé ?

Réalisable ? Oui. Sensé ? Non.

À quel taux d’intérêt puis-je m’attendre ?

Garanties uniquement sur les nouveaux biens immobiliers ? Alors on approche les 3 %. Garanties supplémentaires avec les biens immobiliers libres de charges ? Alors conditions excellentes.

Au final, cela dépendra aussi de vos attentes en matière de retraite, pour savoir si une banque acceptera ou non.

Est-il possible d’obtenir entre 30 000 et 50 000.– au-dessus du prix d’achat ?

Avec des garanties supplémentaires, certainement.

@ Benutzer 200, la réponse est un peu contradictoire. D'une part c'est banal, mais sur les portails on ne peut déjà pas sélectionner sans [Grunderwerbsteuer], d'autre part j'obtiens de bonnes conditions mais cela dépend ensuite de la pension attendue.
À la question pourquoi je fais cela. Aide familiale, choisir moi-même mes voisins, permettre à mes enfants un démarrage facile dans quelques années comme raisons douces. Comme raisons dures un rendement sans impôt de plus de 3 % plus après 10 ans la plus-value sans impôt de 5-10 %. plus effet de levier du capital emprunté. Et cela pour [RK1], où le taux pour le [Festgeld] est négatif.

@ Benutzer 200, la réponse est un peu contradictoire. D’un côté c’est 0815, mais sur les portails on ne peut pas choisir sans taxe d’acquisition,

Elle fait aussi partie des coûts (et doit aussi être payée, tout comme le notaire, l’agent immobilier, etc.). Mais tu as parlé d’intermédiaires, pas de portails Internet. Il faut que tu bouges un peu et que tu deviennes actif ;-)

d’un autre côté, j’obtiens de très bonnes conditions, mais cela dépend alors de la retraite attendue.

==> merci de bien lire

Garanties supplémentaires avec un bien immobilier sans charges ? Alors bonnes conditions.

À la question pourquoi je fais cela. Aide familiale, rechercher mes voisins moi-même, permettre à mes enfants dans quelques années un démarrage simple comme raisons souples.

Alors, si un bien immobilier est le bon départ.

Comme raisons dures un rendement net d’impôt de plus de 3% plus après 10 ans une plus-value nette d’impôt de 5-10% plus effet de levier du capital emprunté. Et cela pour RK1, alors que le taux d’intérêt sur les dépôts à terme est négatif.

Comment obtiens-tu ce rendement ? Si les frais d’intérêts sont supérieurs aux loyers perçus ? Et si le bien est usé dans 10 ans ou si les prix ont un peu baissé, les enfants se réjouiront d’un super départ...

Loyer attendu : 1300.--/mois
[..]
Le taux doit être modéré à 2500.—
[..]
Comme raisons solides, un rendement non imposable de plus de 3 % plus, après 10 ans, une plus-value non imposable de 5 à 10 %.

Avec la hausse actuelle des taux, une valorisation simultanée n’est pas possible.
As-tu pris en compte la dépréciation de 1 % par an due à l’usure ?
Peux-tu calculer les 3 % et expliquer comment tu arrives à ce chiffre ?

Il était prévu de financer à 100 %, mais si la majoration du taux est supérieure à l’économie d’impôt, au maximum 50000.— avec fonds propres.
[..]
Y a-t-il la possibilité d’obtenir aussi 30-50000.— au-dessus du prix d’achat ?

Veux-tu financer les frais annexes à l’achat ? Alors tu es à un financement de 110 %.
Si tu veux encore "30-50000" au-delà, ce sera encore plus élevé. Ce sera pire qu’alors. Tu devras grever de nouveau tes biens immobiliers sans dettes.

Avec les taux d’intérêt actuellement en hausse, une augmentation de valeur simultanée n’est pas possible.

As-tu pris en compte la dépréciation de 1 % par an due à l’usure ?
Peux-tu calculer les 3 %, comment tu arrives à ce chiffre ?

Veux-tu cofinancer les frais annexes d’achat ? Alors tu es sur un financement à 110 %.
Si en plus tu veux "30-50000", ce sera encore plus élevé. Ça deviendra pire. Là, tu devras recharger tes biens immobiliers sans dettes.

L’augmentation de valeur chez nous a été d’environ 5 % ces 30 dernières années et de 10 % ces 10 dernières années malgré des taux d’intérêt à l’époque supérieurs à 5 %. Chaque terrain de construction attire 50 candidats, les perdants contestent l’attribution, et si les Verts interdisent les nouvelles maisons individuelles, les maisons individuelles isolées deviendront une denrée rare et je m’attends à d’autres hausses, au moins au niveau de l’inflation.

Les 3 % sont une estimation pour notre rendement locatif, même si certains affirment qu’il ne faut rien acheter en dessous de 7-8 % ou que certains se réjouissent d’un rendement à 1,5 % sans avoir à payer d’intérêts pénalisants. Les intérêts d’emprunt et 2 % d’amortissement peuvent être déduits auprès de l’administration fiscale (moins le loyer).

Comme frais annexes, il n’y a que le notaire et le registre foncier, que je paie avec des fonds propres.

Je n’aurais aucun problème à inscrire une hypothèque pour la banque finançant la maison et un appartement. Pour l’appartement plus petit, c’est seulement possible en 2023 ou 2024.