Fixation du taux d'intérêt - évaluation du financement

Bonjour,

ma femme et moi avons réservé un terrain et avons parlé avec plusieurs entrepreneurs généraux et demandé une offre de financement correspondante.

Comme il (apparemment) n’est pas un problème pour personne de le financer, mais que les personnes impliquées ne sont pas nécessairement impartiales, je voulais demander ici.

Grundstück
486 m² pour ~90 000 € -> avec 7 % (taxe de mutation et notaire) : 96 300 €

Haus
~145 m² surface habitable
pas de cave
conforme à la réglementation sur l’économie d’énergie
garage
269 650 € (avec frais annexes estimés)

Gesamtvolumen
365 950 €

Eigenkapital
55 000 € dont nous voulons utiliser 45 000 €

zu finanzieren
321 300 €

Je sais que la valeur à la centaine près sera ensuite « perdue », je copie les valeurs de l’offre.

Zu uns
Moi (33 ans) : salaire ~3 050 €
Ma femme (31 ans) : ~850 € (emploi à temps partiel)
Enfants : 1 (~3 ans) - un autre est prévu

Je ne prends pas en compte les allocations familiales, car elles sont toujours utilisées à leur fin.
Nous ne voulons pas non plus vraiment considérer le salaire de ma femme, car au plus tard à la naissance du deuxième enfant, il disparaîtra aussi. Elle est aussi employée sous contrat à durée déterminée, ce qui fait que la plupart des banques que nous avons consultées ne le comptent pas. Si elle peut reprendre un emploi similaire après le deuxième enfant, mais probablement à un quart temps, ce sera une sorte de bonus pour nous.

Angebot
270 950 € avec 2 % d’amortissement et 2,05 % d’intérêt nominal - 20 ans de taux fixe -> mensualité de 914,46 €
KfW 124 50 000 € avec 2,4 % d’amortissement et 1,40 % d’intérêt nominal - 10 ans de taux fixe -> mensualité de 158,33 € (après la première année)
1 072,79 € mensualité
Durée totale calculée d’environ 34 ans

Je me demande si le KfW 124 a du sens ici ? Si j’ai bien compris, nous payons environ 15 € de plus par mois, mais nous avons un taux fixe de 20 ans sur la totalité ? Cela donne alors un reste dû d’environ 160 000 €, qui devrait aussi être réalisable avec un taux plus élevé.

Merci d’avance.

On ne peut pas dire cela de manière générale, car on ne sait pas comment seront les taux d'intérêt dans 10 ans. Si l'on prend les 50000€ du programme KFW124 (taux d'intérêt de 1,4% sur 10 ans), on paie avec une année de début sans remboursement : 6300€ d'intérêts sur 10 ans, reste dû 38565€.

50000€ à un taux d'intérêt de 2,05% sur 20 ans avec une année de début sans remboursement : 17950€ d'intérêts, reste dû après 20 ans : 29950€.

Si le taux d'intérêt dans 10 ans pour le reste dû de 38565€ est de 3%, tu en reviendrais à peu près au même après 20 ans. Si le taux d'intérêt est plus bas, tu économises avec le KfW124. Si le taux d'intérêt dans 10 ans est plus élevé, les 2,05% (fixation du taux pour 20 ans) sont moins chers.

Après la fixation du taux chez le KfW124 au bout de 10 ans, on pourrait aussi rembourser directement une partie, à condition d'avoir l'argent disponible. Et ne reprendre qu'une partie de cela. Tandis qu'on peut aussi résilier le crédit avec la fixation du taux sur 20 ans après 10 ans grâce au droit de résiliation anticipée.

Le taux d'intérêt débiteur de la banque peut toutefois également changer si l'on emprunte en plus 50000€ auprès de la banque.

La banque peut généralement comparer cela assez facilement. Mais World-e a raison de dire que les conditions se détériorent souvent sans KFW. Nous voulions aussi exclure le KFW, car nous avons obtenu un taux débiteur de 1,55 % pour notre prêt partiel. Si nous avions ajouté les 50 000 de la KFW, elle aurait directement demandé 1,75 %. C’est pourquoi les déclarations générales sont difficiles.

Concernant le financement global : je ne vois pas votre financement comme complètement sans problème, car :
- 270 000 € pour la maison INCL. frais annexes me semble très avantageux. Si je calcule ici environ 1700 €/m², cela fait environ 250 000 €. Avec 20 000 € de frais annexes, vous n’y arriverez probablement pas. Je dirais qu’il faut ajouter au moins 20 à 30 000 € de plus. Mais comme je n’ai pas construit moi-même, peut-être que les personnes expérimentées ici peuvent vous aider.
- Le financement est structuré sur le long terme avec 2 % d’amortissement. Pendant les premières années, vous payez autant d’intérêts que de remboursement, ce qui engendre déjà pas mal de coûts, et même après 20 ans, il reste encore 50 % de la dette. Si les taux d’intérêt augmentent, vous risquez d’avoir une durée proche de l’âge de la retraite.
- Tu planifies pour toi jusqu’à la retraite, mais que se passe-t-il si, au début de la soixantaine, tu envisages ou dois prendre une retraite anticipée ? Cela devient alors très compliqué.
- Bien sûr, ta femme peut éventuellement reprendre un emploi à plein temps (dans environ 15 ans), mais en fin de compte, vous remboursez la maison jusqu’au début de la retraite et vous avez peu de possibilités d’épargner pour la retraite.
--> C’est possible, mais il faut être conscient que dans 30 ans, des réparations importantes surviendront aussi (fenêtres, chauffage, façade, salles de bains, dans le pire des cas le toit, …)

En réalité, les conditions de la banque ne se détériorent pas, car le risque de la banque (que ce soit 124 ou 153) est le même, la banque supporte en effet le risque total.

Pour les coûts annexes liés au terrain, tu devrais plutôt compter sur 10%. D'une part, les frais de justice manquent et les coûts pour l'hypothèque (notaire + tribunal) sont disproportionnellement élevés par rapport à la valeur du terrain.

Tant que le taux nominal chez la KFW est nettement inférieur au taux bancaire pour le reste du financement, je l'inclurais toujours (si l'on peut se permettre un remboursement plus élevé).

Et moi aussi, je préférerais augmenter le remboursement bancaire à au moins 2,5%, voire même 3,0%, si cela peut se faire sans souci.

Et moi aussi, je préférerais augmenter le remboursement du prêt bancaire à au moins 2,5%, voire même 3,0%, si c'est supportable sans souci.

Quand le deuxième enfant sera là, ça sera probablement serré au début.

Ou alors, est-ce que ça a du sens d’opter pour 2,5% pendant 1-2 ans, puis de descendre à 2% (on peut généralement "changer" seulement deux fois) ?