Planification de la maison de zéro - calcul financier, cave...

Chers membres du forum,

J’ai passé la moitié (la totalité) de la soirée à lire et à suivre les discussions ici et je suis maintenant totalement impressionné par la quantité de compétence, de savoir et d’expérience rassemblés ici. En ce sens, je souhaite également demander conseil (et dans cinq ans apporter mes propres expériences...).

Nous en sommes actuellement à zéro dans la planification de notre maison – presque :

1. Planification financière

Nous avons un budget d’environ 500 000 euros.
Cependant, le terrain (emplacement idéal pour nous) nous coûtera environ 190 000 euros avec les coûts annexes liés à l’achat du terrain.

Nous avons prévu 15 000 euros supplémentaires pour les meubles, la cuisine, le déménagement, une petite marge, etc.
Les aménagements extérieurs/jardin/garage sont estimés à 25 000 euros – dont une partie ne devra pas être réalisée immédiatement ; seule la citerne (d’après le plan d’urbanisme : « une citerne avec un volume spécifique à vidange forcée d’au moins 25l/m² de surface imperméabilisée (surface projetée – vue de toiture) avec infiltration subséquente par des rigoles ») devra sans doute être réalisée immédiatement – même si je ne comprends pas du tout ce qui est exigé ici / ce que cela coûte. Là aussi, il pourrait donc y avoir une marge.

Nous avons également prévu actuellement 15 000 euros en frais annexes de construction, sans dalle, travaux de terrassement, cave, etc. (voir sous 3.1).

Il reste donc environ 255 000 euros.

2. Notre terrain
Notre terrain se trouve environ 1,3 m en dessous du niveau actuel de la rue. Il est légèrement en pente (environ 50 cm sur 20 m). Une étanchéité du sous-sol contre les eaux souterraines non pressurisées est nécessaire.

3. Idées/visions/envies
Notre idée idéale serait une maison d’environ 130-140 m² :
Outre le séjour/cuisine/toilettes, une petite pièce combinée bureau/chambre d’amis. Deux chambres pour enfants, une chambre parentale, une salle de bain. En plus, dans la buanderie un espace pour les appareils ménagers + un endroit pour étendre le linge.
Nous aurions aussi besoin d’un espace pour les outils de jardin/vélos et au moins d’une petite cave/espace de stockage.

4. Questions
Au-delà de ce que vous pensez globalement des plans, voici des questions concrètes :

sur le point 1 : a) Le plan financier est-il de manière générale réaliste comme première ligne directrice ? Si non, – le budget ne peut guère être augmenté – le terrain n’est pas encore acheté, faut-il plutôt chercher un emplacement moins favorable (et moins cher) ?
sur le point 3 : b) Au vu de la topographie du terrain, la question se pose de savoir si nous devrions faire une cave partielle sous la maison ou même aménager un espace habitable – dans quelle mesure cela poserait-il problème que peu de terrassement soit possible / qu’un remblai serait sinon nécessaire ? Dans ce cas, la surface habitable réalisable serait plus petite. Cela représente-t-il une économie judicieuse ?
sur le point 3 : c) Quelle serait la meilleure méthode pour chercher un constructeur de maison ? d) Faut-il simplement contacter plusieurs constructeurs de maisons en béton avec ce concept global ? Dois-je me rendre maintenant avec ces données générales chez des fabricants de maisons préfabriquées dans un centre spécialisé et leur demander des devis ?
e) Qu’en est-il généralement chez les fabricants de maisons préfabriquées ? Pendant ces quatre dernières heures, j’ai souvent lu chez certains fabricants « segment bon marché », « haute qualité », etc. Les fabricants peuvent-ils être classés en groupes à ce sujet – la règle « Plus c’est cher, plus la qualité est élevée » s’applique-t-elle ? Peut-on donc dire que « X » est de meilleure qualité que « Y », mais aussi plus cher ? (et sur quels critères la qualité est-elle évaluée : épaisseur des murs / isolation et objets employés ?)

Je vous remercie d’avance pour votre aide – si cela marche, je tiendrai dès maintenant un blog de construction garanti ! Je vous souhaite un agréable reste de samedi/dimanche.

2) Je n’achèterais pas le terrain maintenant. On est souvent étonné des absurdités que les communes inventent lors de la construction des routes. Cette « altitude relative » du terrain ne doit pas nécessairement s’améliorer, au contraire, le contraire se produit souvent.

3) Les idées sur la taille de la maison sont appropriées et presque exceptionnellement réalistes.

4b) Je viens récemment de donner la règle empirique selon laquelle, à partir d’une différence de hauteur de 2 m sous la surface de la maison, les mesures pour une fondation sans cave ne sont plus moins chères que de construire quand même une cave, même si on n’en prévoit pas d’utilisation spécifique ; et à 1 m de différence, la moitié.

Ces exigences de surface habitable peuvent s’appliquer à des bâtiments d’un étage et demi voire de deux étages sans utilisation résidentielle de la cave. Les eaux usées des pièces de la cave peuvent nécessiter des stations de pompage coûteuses pour les acheminer dans le tout-à-l’égout, si celui-ci est situé plus haut.

4c/d) Le plus grand choix se trouve si on ne se limite pas à une construction préfabriquée ou massive ; mais même autrement, le choix reste assez écrasant. Cependant, dans la conjoncture actuelle, il est réduit par la présence de fournisseurs très puissants, il peut donc y avoir des délais d’attente.

Le problème avec les offres est la comparaison de pommes avec des poires. La dite « description des prestations de construction », c’est-à-dire quels blocs, combien de prises électriques et quels carreaux (mais aussi « prêt à peindre » ou totalement prêt à emménager et qui paie l’électricité de chantier etc.) est partout différente et un vrai labyrinthe pour le profane. En termes simples, le fournisseur « le moins cher » calcule fortement sur ta naïveté ou ton ignorance, mais aucun ne fait de cadeau.

Tous les fournisseurs ont des offres prêtes pour chaque taille et catégorie de prix dans leur tiroir. Premièrement pour toujours avoir une réponse, et deuxièmement parce que le client a alors une base de discussion, aussi en ce qui concerne la représentation visuelle du type de maison.

4e) On peut dire à peu près que le médecin spécialiste ou l’avocat construit avec Weberhaus, le directeur commercial avec Schwörerhaus, l’employé avec un bureau A4 de service prend Bien-Zenker, l’ouvrier spécialisé Fingerhut Haus, etc., mais tu n’es pas obligé de te coller chaque phrase de moi au-dessus du lit ;-)

L’épaisseur des murs / l’isolation n’est pas un critère. Une disposition légale doit être respectée. Qui veut aller plus loin peut obtenir une subvention. C’est pourquoi il y a des offres pour la norme légale (règlement européen sur la performance énergétique des bâtiments 2016) et pour KfW55 et KfW40. Les fournisseurs essaient tous d’atteindre la norme respective de la manière la plus rentable pour eux.

Les standards électriques et sanitaires sont des facteurs de prix importants, de même que les fenêtres et portes avec tout ce qui va autour (sécurité anti-effraction, occultation, etc.). Et bien sûr l’apparence : les briques apparentes et les bardages coûtent plus cher que les façades enduites.

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Un bon fournisseur de maison – qu’elle soit préfabriquée ou massive – écoute, conseille et chasse aussi les idées farfelues. En outre, on le reconnaît aux clients qui correspondent avec toi. Regarde les familles références de constructeurs : si ce ne sont pas des gens qui te correspondent, le fournisseur non plus.

Les constructeurs de maisons préfabriquées sont généralement présents à l’échelle nationale voire supranationale, les constructeurs massifs seulement souvent en coopération à l’échelle nationale et rarement à plus de 100 km autour, souvent moins. Et ils ne réinventent tous que l’eau tiède. Si tu viens du sud de Rhénanie-Palatinat, demande donc seulement en Rhénanie-Palatinat, Sarre, Hesse, nord du Bade-Wurtemberg. Des devis comparatifs d’Ulm ou Schwerin ne te feront pas avoir de révélations.

Regarde les maisons références. Beaucoup de fournisseurs – préfabriqués mais aussi massifs – invitent aussi à des visites lors d’inaugurations de maisons clientes. Là, tu rencontres aussi d’autres intéressés et tu peux discuter avec eux.

Ou tu fais l’inverse et regardes les lotissements autour de toi comme une « exposition ». Soit les maisons sont encore en construction, alors il est indiqué qui les fait ; soit les gens ont déjà emménagé, alors tu as de bonnes chances le samedi d’obtenir une réponse amicale près de la clôture du jardin.

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« une citerne avec un volume spécifique à vidange forcée d’au moins 25 l/m² de surface imperméabilisée (surface projetée – vue toiture) avec infiltration en aval via des bassins » devra sans doute être immédiate – bien que je ne comprenne pas du tout ce qui est demandé ici / ce que cela coûte.

Cela signifie en allemand : pour une surface construite / couverte / pavée d’environ 200 m² (c’est-à-dire maison, terrasse, allée), il faudrait pouvoir stocker 5 000 litres d’eau de pluie dans un réservoir qui ne peut pas déborder. Tu dois donc pouvoir tamponner une forte pluie, afin que le tout-à-l’égout ne doive d’abord collecter que l’eau de la rue.

Oui, cela peut déborder. Il s’agit bien d’une dépression. Quelle est la taille du terrain, ou ai-je manqué cette information ? Les dépressions ont besoin d’espace. Un rapport géotechnique est-il disponible, notamment en ce qui concerne la capacité d'infiltration ? Si celle-ci n’est pas très bonne, la dépression devra être encore plus grande ...

Réponse courte concernant le financement : le prix du terrain correspond en général à un emplacement pas vraiment bon marché, c’est-à-dire pas un secteur de l’Est où l’on peut encore construire à un prix relativement bas.

Avec 255.000€ et sans encore avoir calculé les travaux de terrassement... Même sans sous-sol et avec seulement 140 m²... Dans une région pas bon marché... Je vois peu de chances.

Le rapport entre le coût du terrain et la maison serait trop élevé. Je dépenserais environ 100 000 € pour le terrain dans le budget total de construction.

Bonjour, wow tant de bonnes réponses un dimanche matin. @ 11ant : merci pour tes conseils sur la démarche. Nous avons maintenant décidé de partir ce matin à Mannheim au centre de maison témoin, pour voir le plus facilement possible différents types et formes de maisons. Concernant l’eau de pluie : (aussi Alex85) : le terrain fait environ 450 m². Il n’y a pas encore d’étude de sol propre, car nous l’avons seulement réservé pour le moment et pas encore acheté. Et avant de savoir à quel point le projet est réaliste là-bas, nous ne voulions pas encore commander d’étude de sol. Par conséquent, je ne sais pas grand-chose de plus que ces directives du projet du plan d’aménagement. Où en sommes-nous en termes de coûts ? Concernant cette solution d’assainissement, je n’ai même pas trouvé d’ordres de grandeur approximatifs sur Internet. et Bau-Schmidt : ici dans la région, c’est déjà difficile de trouver des terrains (proximité Mannheim, Heidelberg, Karlsruhe). Je connais des gens ici qui cherchent depuis 4-5 ans. Le prix du terrain m’a aussi fait sursauter au début. Par conséquent, je considère 100 000 euros avec tous les frais annexes pour un terrain entièrement viabilisé comme irréaliste. Si je garde un œil sur ce terrain (ou des terrains de prix similaire), de combien devrais-je éventuellement augmenter le budget ? Ou plutôt : c’était une demande via une commune à un promoteur immobilier. Il n’y a actuellement pas de terrains communaux dans notre région. Les portails Internet ont aussi peu de terrains constructibles intéressants. Est-ce donc judicieux de travailler avec des agents immobiliers (ce qui augmente encore le prix ?) ou de s’adresser directement aux entreprises de construction (ce qui engendre aussi des frais annexes plus élevés à cause du couplage ?) Ont-ils alors des terrains auxquels je n’ai pas accès autrement ? Quelles autres options y aurait-il ?