Planification de la maison. Expert externe pour l'approbation ?

Cher forum,

après nos efforts pour trouver une offre qui corresponde à la fois à nos exigences et à notre budget (300000€ clé en main avec dalle, environ 170 m² de surface habitable, KfW55, ossature bois "biologiquement judicieux", chauffage par le sol, pompe à chaleur air-eau, ventilation contrôlée des pièces de vie), un de nos connaissances, qui est technicien en bâtiment, nous a conseillé ce qui suit. Nous devons réfléchir à l’apparence que doit avoir notre maison et à la manière dont nous voulons l’équiper. Ensuite, il nous dessinera un plan et un cahier des charges pour une maison clé en main que nous enverrons à des fournisseurs dans un rayon raisonnable pour nous. Il pense qu’avec cela, nous obtiendrons sûrement l’offre avec le meilleur rapport qualité-prix. Il nous aide également à comparer et à vérifier les offres. Pour cela, nous engagerons un expert externe qui effectuera les réceptions. Qu’en pensez-vous de cette approche ?

Cordialement,
Pipi

Bonjour,

je trouve cette approche extrêmement judicieuse.

Nous avons pratiquement procédé comme le suggère ton connaissance, mais en construction massive.

Après avoir nous-mêmes finalisé le plan complet conformément aux réglementations de construction, nous étions à la recherche d’une entreprise générale.

Petit à petit, nous avons réalisé que cela ne fonctionnait pas comme nous l’imaginions avec un entrepreneur général.

Nous avons eu de nombreuses discussions et, en surface, tout semblait toujours possible, mais lorsque nous posions des questions, les restrictions et les "pièges" apparaissaient.

C’est pourquoi nous avons décidé d’attribuer les corps de métier séparément et de prendre une maîtrise d’œuvre propre.

Beaucoup nous ont mis en garde contre une telle démarche, car nous n’y connaissions absolument rien en construction, et savions seulement que la cave serait construite d’abord, puis le rez-de-chaussée, et enfin l’étage. ;-)

Avec notre plan, nous nous sommes adressés à un bureau d’études (pas un architecte) et avons commandé les prestations 1 à 4 (de la planification à l’octroi du permis de construire).

Ensuite, nous avons trouvé un constructeur en gros œuvre qui a organisé la planification détaillée, la statique, etc.
Sur la base des documents, sous son contrôle, nous avons demandé des offres pour le chauffage, la plomberie, l’électricité, les fenêtres, la toiture, etc., et nous avons attribué les contrats nous-mêmes.

Tu peux voir le résultat sur notre blog de construction à l’adresse mybaublog.de.

J’ai lu ici sur le forum il y a environ un an et demi un message où un expert en construction écrivait... Ce ne sera sûrement pas moins cher au total, mais bien plus qualitatif... et c’est exactement ce qui s’est passé.

Les avantages sont :

- Tu choisis toi-même les entreprises et tu connais les artisans personnellement (un énorme avantage)
- Tu n’es pas obligé de décider immédiatement des revêtements de sols, des carrelages, des portes, etc., mais tu peux prendre ton temps et régler ces points pendant la construction
- Tu sais exactement ce que tu obtiens et pas « bla bla bla » ou « un produit similaire d’un fabricant de marque connu… » comme c’est souvent mentionné dans les descriptions
- Tu évites les ennuis avec les pièges dans les descriptions de maîtrise d’œuvre (Nous n’en avons pas eu du tout)
- Tu restes flexible, tu évites les complications et les coûts élevés si des choses te viennent à l’esprit en cours de chantier, qui ont été oubliées ou négligées dans la planification (la plupart du temps des prises ici, des interrupteurs là-bas, etc.)
- Nous n’avons payé qu’après exécution des travaux (par exemple : paiement du constructeur gros œuvre : cave terminée – cave payée, rez-de-chaussée terminé – rez-de-chaussée payé, toiture terminée et couverte – l’entreprise de charpente a émis une facture – payée et terminé, fenêtres posées – le menuisier a émis une facture – payée et terminé. Nous n’avons donc jamais avancé d’importants acomptes et n’avions aucun risque financier, de plus nous avons pu utiliser l’escompte nous-mêmes.

La construction a duré de mai à décembre et nous le referions toujours de cette manière.

Comme je l’ai dit, nous avons construit en massif, je ne sais pas si c’est faisable de la même façon dans le domaine des maisons préfabriquées.

Bien à toi

mybaublog

Ça se lit bien et c'est passionnant, et nous sommes exactement dans la même situation. D'une certaine façon, il y a des accrocs avec les promoteurs, les descriptions des prestations de construction, etc. (ou nous nous faisons trop de stress ;-)). Seulement, votre démarche est sûrement intensive en planification et prend beaucoup, beaucoup de temps, non ? Combien de temps d'avance aviez-vous ?

Si le budget incluant les coûts annexes de construction est chiffré, cela ne m'étonne pas qu'aucune offre ne corresponde au budget.

Avec les exigences, tu es loin de 170 m² de surface habitable.

Bonjour Emer,

le budget est plutôt sans les frais annexes de construction, les frais de raccordement, le viabilisation, le notaire, la taxe d'acquisition foncière, etc. sont dans notre budget pour le terrain. Ce qui manque sûrement encore, ce sont les aménagements extérieurs. Le carport devrait déjà être inclus avec la maison. Nous avons en fait maintenant décidé de choisir un fournisseur local (vers lequel nous étions déjà tendus depuis un certain temps), après avoir reçu une offre d'un constructeur de maisons en bois notoirement bon marché de la région. L'avantage de prix n'était finalement pas si grand, quand on pense qu'on aura forcément besoin d'aide pour la planification du projet et la direction de chantier. Nous en sommes maintenant à 315 000 € incl. dalle de béton, carport, local technique dans une annexe. Et le plus important : nous avons un bon feeling ! Et nous avons aussi été une nouvelle fois indépendamment confortés (par deux charpentiers, qui ne se connaissent pas mutuellement.)

Cordialement,
Pipi

@Leon

Je n’ai pas l’impression que notre planification ait été plus intensive et chronophage que si nous avions travaillé avec un promoteur immobilier.

Le plus long a en fait été le chemin depuis l’achat du terrain jusqu’à la constatation qu’il n’y avait (apparemment) aucun promoteur pour nous.

Aucun vendeur, même parfaitement formé (qui bien sûr se dit conseiller), n’a réussi à nous « amadouer » (malgré notre totale ignorance en matière de construction), ce à quoi ces groupes de personnes ont réagi avec arrogance et/ou agressivité. – plus rien à voir avec une ambiance « conviviale ».

Nous voulions de la transparence et de la franchise, pas de promesses/mensonges qui nous promettent monts et merveilles… des mensonges –, et c’est précisément cette transparence et franchise que nous n’avons malheureusement pas trouvées (heureusement avec le recul).

Je ne me souviens pas avoir jamais été, en si peu de temps, autant trompé par autant de personnes (agents immobiliers, vendeurs de maisons, promoteurs, etc.) que pendant la phase de planification de notre construction.

Il y a eu des moments où nous ne savions plus quoi croire ou non.

L’important est de ne pas « capituler » devant ces personnes et de signer quoi que ce soit.

Notre chronologie était la suivante :

Juin 2011 Terrain trouvé et acheté sur « Immobilenscout »

(Premiers mensonges/fausses informations dans le projet de construction concernant la nappe phréatique et les règles de construction – par l’agent immobilier)

Notre décision pour une construction en maçonnerie est prise et les premiers plans de base sont élaborés.

Juillet 2011 – novembre 2011
Recherche de promoteur (dans des expositions de maisons, quartiers neufs, internet, etc.) – sans succès

Décembre 2011
Tout repart à zéro, y compris les plans (plans de base), décision :

P A S D E P R O M O T E U R

Janvier 2012 :
Plan complètement nouveau créé

Février 2012
Recherche d’un planificateur pour le dépôt du dossier

Mars 2012
Demande de permis de construire déposée – l’autorisation est arrivée après (!!!!) 19 jours (malgré le permis, toujours aucun entrepreneur en vue)

Recherche et trouvaille d’un entrepreneur gros œuvre.
Celui-ci a réalisé le plan 1:50 avant la signature du contrat (de son propre chef).

Avec ce plan détaillé, des offres pour gros œuvre sanitaire, électricité, fenêtres, toiture ont été demandées.

Avril 2012
Offre pour le terrassement obtenue

Mai 2012
Le chantier commence.

Mai 2012 – fin juillet 2012
Le gros œuvre est réalisé, y compris la charpente, les travaux de couverture et zinguerie ainsi que la pose des fenêtres (la maison est indépendante des intempéries).

Août 2012
Rien ne se passe – période de vacances

Septembre 2012 – mi-octobre 2012
Début des travaux intérieurs (jusqu’à la chape incluse)

Mi-octobre 2012 – mi-novembre 2012
Rien ne se passe – la maison doit « sécher »

Mi-novembre 2012 – mi-décembre 2012
Les travaux intérieurs reprennent (plaques de plâtre, peinture, revêtements de sol, électricité, installations sanitaires, portes intérieures, etc.)

21 décembre « emménagement »

20.05.2013
Tout serait parfait si……..

nous avions enfin un jardin.

Il est actuellement (depuis 3 mois) impossible de trouver un paysagiste, excepté des offres totalement surévaluées (différences jusqu’à un facteur 16 (ce n’est pas une faute de frappe))

À partir de jeudi prochain, notre extérieur sera aménagé…ENFIN!!!!