Haus123
28.04.2025 10:50:18
- #1
Cela ne coûte que des charges annexes, qui sont brûlées. Sur les 15-20 mille, tu fais en moyenne 40 mille en 10 ans sur le marché boursier (peut-être 30-35 après impôts), ce qui te manquera alors. Surtout sur le marché immobilier, à cause des frais annexes élevés, on dit "d’un côté comme de l’autre, les poches sont vides".
Je sais que tu prêches la méthode inverse et que tu l’as apparemment pratiquée avec succès. Mais : ces 15 dernières années, on ne pouvait visiblement pas se tromper sur le marché immobilier, même la décision la plus stupide s’est avérée en or. Mais les temps ont changé. Tu ne paies pratiquement plus d’intérêts aujourd’hui, mais la charge d’intérêts d’un financement complet (et même là les frais annexes sont perdus) est au moins, dans les segments prisés, supérieure au loyer hors charges. En même temps, il est peu probable que l’anomalie historique se reproduise, selon laquelle les prix de l’immobilier augmentent à peu près au même rythme que les actions. Il reste finalement l’effet de levier de la dette pour obtenir un bon rendement, afin de transformer 1 % de rendement en 10 % de rendement. C’est possible, mais c’est certainement un investissement plus risqué qu’un portefeuille d’actions diversifié.
Le calcul est : charge d’intérêts du crédit versus loyer hors charges, entretien et coûts d’opportunité des fonds propres engagés. Lorsque cette charge d’intérêts est nettement plus basse, comme en période de taux bas, l’achat rapide est bien sûr judicieux, à condition que les taux soient sécurisés assez longtemps. Actuellement, c’est plutôt le cas inverse, surtout sur les marchés demandés où la charge d’intérêts est sensiblement plus élevée. Si ce n’est que marginalement le cas, un achat avec sécurisation des taux à long terme reste encore plausible, car le loyer devrait augmenter comme prévu. Mais ce n’est pour l’instant que le point de vue financier. La perspective de consommation liée à la propriété doit être prise en compte et évaluée individuellement.
C’est pourquoi le rendement des achats actuels ne peut en fait plus être obtenu que par des plus-values futures, qui sont en plus amplifiées par l’effet de levier de la dette. Toutefois, ce levier agit dans les deux sens. Finalement, c’est une question de philosophie. Qui n’a rien doit jouer. Qui a peu ne doit pas jouer. Qui a beaucoup peut jouer. Je me considère appartenir à la catégorie intermédiaire de l’intérêt personnel, car je souhaite d’abord sécuriser l’existence de ma famille, avant de passer au « on peut jouer », lorsqu’un capital excédentaire est disponible.
Je sais que tu prêches la méthode inverse et que tu l’as apparemment pratiquée avec succès. Mais : ces 15 dernières années, on ne pouvait visiblement pas se tromper sur le marché immobilier, même la décision la plus stupide s’est avérée en or. Mais les temps ont changé. Tu ne paies pratiquement plus d’intérêts aujourd’hui, mais la charge d’intérêts d’un financement complet (et même là les frais annexes sont perdus) est au moins, dans les segments prisés, supérieure au loyer hors charges. En même temps, il est peu probable que l’anomalie historique se reproduise, selon laquelle les prix de l’immobilier augmentent à peu près au même rythme que les actions. Il reste finalement l’effet de levier de la dette pour obtenir un bon rendement, afin de transformer 1 % de rendement en 10 % de rendement. C’est possible, mais c’est certainement un investissement plus risqué qu’un portefeuille d’actions diversifié.
En tant qu’ignorant, je reste ici perplexe. Plutôt continuer à payer un loyer pendant sept ans au lieu de commencer à rembourser dès maintenant ?
Avec 500€ hors charges, cela fait 42 000€ perdus.
Le calcul est : charge d’intérêts du crédit versus loyer hors charges, entretien et coûts d’opportunité des fonds propres engagés. Lorsque cette charge d’intérêts est nettement plus basse, comme en période de taux bas, l’achat rapide est bien sûr judicieux, à condition que les taux soient sécurisés assez longtemps. Actuellement, c’est plutôt le cas inverse, surtout sur les marchés demandés où la charge d’intérêts est sensiblement plus élevée. Si ce n’est que marginalement le cas, un achat avec sécurisation des taux à long terme reste encore plausible, car le loyer devrait augmenter comme prévu. Mais ce n’est pour l’instant que le point de vue financier. La perspective de consommation liée à la propriété doit être prise en compte et évaluée individuellement.
Le calcul est : charge d’intérêts du crédit versus loyer hors charges, entretien et coûts d’opportunité des fonds propres engagés. Lorsque cette charge d’intérêts est nettement plus basse, comme en période de taux bas, l’achat rapide est bien sûr judicieux, à condition que les taux soient sécurisés assez longtemps. Actuellement, c’est plutôt le cas inverse, surtout sur les marchés demandés où la charge d’intérêts est sensiblement plus élevée. Si ce n’est que marginalement le cas, un achat avec sécurisation des taux à long terme reste encore plausible, car le loyer devrait augmenter comme prévu. Mais ce n’est pour l’instant que le point de vue financier. La perspective de consommation liée à la propriété doit être prise en compte et évaluée individuellement.
C’est pourquoi le rendement des achats actuels ne peut en fait plus être obtenu que par des plus-values futures, qui sont en plus amplifiées par l’effet de levier de la dette. Toutefois, ce levier agit dans les deux sens. Finalement, c’est une question de philosophie. Qui n’a rien doit jouer. Qui a peu ne doit pas jouer. Qui a beaucoup peut jouer. Je me considère appartenir à la catégorie intermédiaire de l’intérêt personnel, car je souhaite d’abord sécuriser l’existence de ma famille, avant de passer au « on peut jouer », lorsqu’un capital excédentaire est disponible.