Haus123
28.04.2025 10:50:18
- #1
Eso solo cuesta gastos adicionales que se han perdido. De los 15-20 mil, en el mercado de acciones en 10 años haces en promedio 40 mil (quizás 30-35 después de impuestos), que luego te faltan. Justamente en el mercado inmobiliario se dice debido a los altos gastos adicionales "de un lado para otro, los bolsillos vacíos".
Sé que predicas el método opuesto y aparentemente lo has practicado con éxito. Pero: en los últimos 15 años era evidente que no se podía equivocar uno en el mercado inmobiliario y hasta la decisión más tonta resultó ser de oro. Pero los tiempos han cambiado. Hoy en día no solo prácticamente no pagas intereses, sino que la carga de intereses de un financiamiento total (y aun así los gastos adicionales se pierden) está al menos en los submercados populares por encima del alquiler básico. Al mismo tiempo, probablemente no se repetirá la anomalía histórica de que los precios inmobiliarios suban a una tasa comparable a la de las acciones. Al final queda el apalancamiento del capital externo para obtener un rendimiento decente, para convertir un 1% de rendimiento en un 10%. Se puede hacer, pero es con seguridad una inversión más arriesgada que una cartera diversificada de acciones.
La cuenta es carga de intereses del crédito versus alquiler básico, mantenimiento y costos de oportunidad del capital propio invertido. Cuando, como en tiempos de bajas tasas, esta carga de intereses es claramente más baja, la compra rápida tiene sentido, al menos si las tasas están aseguradas durante un tiempo suficiente. Actualmente es más bien así que especialmente en los mercados demandados la carga de intereses es notablemente más alta. Si eso solo es marginal, una compra con seguro de tasa a largo plazo sigue siendo plausible, ya que se espera que el alquiler suba. Pero esta es solo la perspectiva financiera-matemática. La perspectiva de consumo de la propiedad hay que considerarla y evaluarla individualmente.
Por eso, el rendimiento en compras actuales solo puede lograrse mediante futuras valorizaciones, apalancadas adicionalmente con capital ajeno. Sin embargo, el apalancamiento actúa en ambas direcciones. En última instancia es una cuestión filosófica. Quien no tiene nada, debe arriesgar. Quien tiene poco, no debe arriesgar. Quien tiene mucho, puede arriesgar. Me considero en el interés propio del grupo medio, porque primero quiero asegurar la existencia de la familia antes de pasar a "se puede arriesgar" porque hay capital excedente disponible.
Sé que predicas el método opuesto y aparentemente lo has practicado con éxito. Pero: en los últimos 15 años era evidente que no se podía equivocar uno en el mercado inmobiliario y hasta la decisión más tonta resultó ser de oro. Pero los tiempos han cambiado. Hoy en día no solo prácticamente no pagas intereses, sino que la carga de intereses de un financiamiento total (y aun así los gastos adicionales se pierden) está al menos en los submercados populares por encima del alquiler básico. Al mismo tiempo, probablemente no se repetirá la anomalía histórica de que los precios inmobiliarios suban a una tasa comparable a la de las acciones. Al final queda el apalancamiento del capital externo para obtener un rendimiento decente, para convertir un 1% de rendimiento en un 10%. Se puede hacer, pero es con seguridad una inversión más arriesgada que una cartera diversificada de acciones.
Como ignorante, aquí estoy perdido de nuevo. ¿Prefieres seguir pagando alquiler durante siete años más en lugar de empezar ya a amortizar?
Con 500@ de alquiler básico son 42.000€ que se pierden.
La cuenta es carga de intereses del crédito versus alquiler básico, mantenimiento y costos de oportunidad del capital propio invertido. Cuando, como en tiempos de bajas tasas, esta carga de intereses es claramente más baja, la compra rápida tiene sentido, al menos si las tasas están aseguradas durante un tiempo suficiente. Actualmente es más bien así que especialmente en los mercados demandados la carga de intereses es notablemente más alta. Si eso solo es marginal, una compra con seguro de tasa a largo plazo sigue siendo plausible, ya que se espera que el alquiler suba. Pero esta es solo la perspectiva financiera-matemática. La perspectiva de consumo de la propiedad hay que considerarla y evaluarla individualmente.
La cuenta es carga de intereses del crédito versus alquiler básico, mantenimiento y costos de oportunidad del capital propio invertido. Cuando, como en tiempos de bajas tasas, esta carga de intereses es claramente más baja, la compra rápida tiene sentido, al menos si las tasas están aseguradas durante un tiempo suficiente. Actualmente es más bien así que especialmente en los mercados demandados la carga de intereses es notablemente más alta. Si eso solo es marginal, una compra con seguro de tasa a largo plazo sigue siendo plausible, ya que se espera que el alquiler suba. Pero esta es solo la perspectiva financiera-matemática. La perspectiva de consumo de la propiedad hay que considerarla y evaluarla individualmente.
Por eso, el rendimiento en compras actuales solo puede lograrse mediante futuras valorizaciones, apalancadas adicionalmente con capital ajeno. Sin embargo, el apalancamiento actúa en ambas direcciones. En última instancia es una cuestión filosófica. Quien no tiene nada, debe arriesgar. Quien tiene poco, no debe arriesgar. Quien tiene mucho, puede arriesgar. Me considero en el interés propio del grupo medio, porque primero quiero asegurar la existencia de la familia antes de pasar a "se puede arriesgar" porque hay capital excedente disponible.