Construction de maison à Kassel (nord de la Hesse)

Bonjour à tous,

nous voulons construire une maison passive l’année prochaine. Une maison passive avec certificat de l’Institut Passivhaus de Darmstadt (passiv.de) est obligatoire dans le nouveau lotissement à venir (lotissement passif). La maison passive doit être construite en solide en raison des avantages connus. Le salon de la construction aura lieu en automne et les terrains feront entre 500 et 800m[SUP]2[/SUP] (tous fortement orientés plein sud). Les terrains que nous privilégions font entre 500 et 600m[SUP]2[/SUP].

Notre maison passive doit offrir une surface habitable de 140-160m[SUP]2[/SUP] sur deux étages. Le tout sans sous-sol et sans grandes pentes.

Ces derniers jours, j’ai beaucoup cherché des partenaires pour la construction de la maison. Cependant, tous (Dümer Haus, Helma, Kampa, Favorit, Heinz von Heiden, etc.) ont été essentiellement écartés après des recherches supplémentaires sur le forum / Internet. J’ai malheureusement lu beaucoup de choses négatives (je sais que sur Internet les expériences négatives sont plus souvent partagées) et lorsque des avis positifs existaient sur ces entreprises, les personnes derrière n’avaient soit que 1-2 messages sur un forum, soit un blog sans nom de domaine de premier niveau indépendant ni mentions légales. Je n’ai pas besoin d’en dire plus, n’est-ce pas ?

Quelqu’un pourrait-il nous recommander de bons partenaires pour la construction de maison à Kassel (Nordhessen) ? Nous serions reconnaissants pour toute recommandation / information. Je souhaiterais ensuite m’informer intensément sur les entreprises. Je commence à croire qu’il est vraiment difficile de trouver des entreprises fiables où l’on peut tout obtenir d’une seule source...

En alternative, j’ai lu ici sur le forum un très long et très qualitatif post sur le sujet de l’auto-construction avec un architecte choisi. En cherchant des architectes à Kassel, j’ai trouvé une sélection qui peut aussi prendre la direction des travaux et qui sont spécialisés dans les maisons individuelles / la planification économe en énergie / le conseil en énergie. Est-ce une alternative ? Qu’est-ce qui distingue la construction d’une maison avec un architecte (il supervise les travaux, rédige les documents et choisit avec moi les entreprises appropriées) des partenaires de construction comme ceux évoqués ci-dessus ? Combien coûte approximativement un architecte pour l’ensemble du projet de construction du début à la fin pour un budget d’investissement sans terrain d’environ 220 000 EUR ?

Merci d’avance.

Cordialement
Sven.

Bonjour Sven,

nous voulons construire une maison passive l’année prochaine. Une maison passive certifiée par l’Institut de la Maison Passive de Darmstadt (passiv.de) est obligatoire dans le nouveau lotissement (lotissement maison passive).

Vraiment une "vraie" MP ? Sa définition est aujourd’hui multiple...

Une maison passive est un bâtiment dans lequel une température confortable est atteinte aussi bien en hiver qu’en été sans système de chauffage ou de climatisation séparé. Elle offre un confort de vie accru avec un besoin de chaleur de chauffage inférieur à 15 kWh/(m²a) et une consommation d’énergie primaire incluant l’eau chaude sanitaire et l’électricité domestique inférieure à 120 kWh/(m²a). La maison passive est une évolution cohérente de la maison basse consommation (NEH). Comparée à la NEH, une maison passive nécessite 80 % d’énergie de chauffage en moins, et plus de 90 % de moins par rapport à un bâtiment conventionnel. Converti en fioul, une maison passive consomme moins de 1,5 litre par mètre carré et par an. Cette économie sensationnelle est atteinte uniquement grâce à ses deux principes fondamentaux : éviter les pertes de chaleur et optimiser les gains de chaleur gratuits !

Ces derniers jours, j’ai beaucoup cherché des partenaires pour la construction de la maison. Cependant, tous (Dümer Haus, Helma, Kampa, Favorit, Heinz von Heiden, etc.) ont été directement écartés après des recherches supplémentaires sur le forum / Internet. J’ai malheureusement lu beaucoup de choses négatives (je sais que sur Internet on trouve surtout des expériences négatives) et quand il y avait des retours positifs sur ces entreprises, les personnes correspondantes n’avaient soit qu’1 ou 2 messages sur le forum, soit un blog sans domaine de premier niveau autonome et sans mentions légales. Je n’ai pas besoin d’en dire plus, n’est-ce pas ?

Si, moi – et sûrement aussi quelques utilisateurs ici – aimerions savoir ce qui t’a poussé à écarter les fournisseurs mentionnés ci-dessus ?

Je commence à penser qu’il est vraiment impossible de trouver de bonnes entreprises où l’on peut tout avoir d’une seule main...

Alors tu devrais revoir tes critères de recherche ; il existe partout dans le pays des petites entreprises (BU) excellentes qui font du bon travail et ne vivent pas sans raison des recommandations. Va simplement dans un lotissement de ton choix et demande aux propriétaires leurs expériences respectives ; je ne connais aucun propriétaire qui ne donne pas honnêtement son avis, en dehors de tout contrôle de son vendeur/fournisseur.

D’ailleurs, la qualité d’un projet de construction est aussi indissociable du vendeur/de la vendeuse et de leur attitude envers le projet de construction ; il en va de même pour un architecte. Si tous disparaissent après la signature du contrat de prestation, le projet de construction est généralement voué à l’échec.

Comme alternative, j’ai lu ici sur le forum un très long et très qualitatif message sur l’autoconstruction avec un architecte sélectionné. Après avoir cherché des architectes à Kassel, j’ai trouvé une sélection qui peut aussi prendre la direction des travaux et qui se spécialise dans les maisons individuelles / la planification économe en énergie / le conseil énergétique. Est-ce une alternative ? Qu’est-ce qui différencie la construction avec un architecte (il surveille les travaux, rédige les travaux et choisit avec moi les entreprises appropriées) de la construction avec des partenaires d’entreprise comme ceux mentionnés ci-dessus ?

En principe, on choisit un architecte lorsqu’un suivi intensif est nécessaire ; la question est donc de savoir combien de milliers d’euros tu es prêt à investir en tant que maître d’ouvrage. Ensuite, quand les conditions du terrain sont difficiles ou dans des cas comme le tien, où l’expérience en maison passive est requise.

Tu devrais donc chercher un(e) architecte ayant de l’expérience dans le domaine de la maison passive – ses références ne devraient pas poser de problème. Je recommanderais également vivement une planification TGA accompagnante ; c’est là que l’investissement est le plus utile, dans le domaine de la maison passive. Le bureau TGA doit en outre être situé à proximité immédiate de chez toi ; les calculs en ligne ont leurs limites lorsqu’un conseil personnel et un contrôle sont nécessaires.

Et – last but not least – je ne crois pas aux « magasins mixtes », pas même chez un architecte. Trouve-toi une direction des travaux externe ! Si tous les participants au projet font correctement leur travail, la chance d’un projet quasi sans défaut est donnée. Juste pour que tu ne me comprennes pas mal : il n’existe pas de maison unifamiliale construite sans défaut, c’est un mythe ! La qualité du fournisseur/architecte choisi se montre toujours aussi dans la manière de gérer les erreurs/problèmes. Si tous te traitent en partenaires à parité, ton choix était correct et à la remise des clés, une maison individuelle quasi sans défaut t’attend.

Combien coûte un architecte environ pour tout le projet de construction du début à la fin pour une somme d’investissement sans terrain d’environ 220 000 euros ?

Environ 31 000 euros selon le barème d’honoraires et en cas de suivi normal par l’architecte.

Cordialement

Un grand merci pour les informations détaillées.

Vraiment une "vraie" maison passive ?

Oui, sinon le dépôt de garantie d’environ 15-20 KEUR par unité d’habitation est retenu si la maison n’est pas une maison passive (PHPP) -> pas de certificat de l’Institut Passivhaus de Darmstadt.

Mais moi – et sûrement aussi quelques utilisateurs ici – nous aimerions savoir ce qui t’a poussé à écarter les fournisseurs mentionnés ci-dessus ?

Dümer Haus (insolvabilité -> nouvelle entreprise) :
https://www.hausbau-forum.de/threads/erfahrungsberichte-duemer-haus-gmbh.3063/

Alors tu devrais revoir tes critères de recherche ; il existe dans tout le pays des petites entreprises régionales qui travaillent très bien, font du bon travail et ne vivent donc pas sans raison sur des recommandations.

C’est aussi mon plan. Je vais miser sur des entreprises de notre région. Car pour elles, il est très probablement important – par exemple comparé à la Helma Eigenheimbau AG – que le projet soit satisfaisant. Chez Helma – qui opère dans toute l’Allemagne – ce n’est pas si grave. Mais comme tu l’as déjà dit, la réputation des petites entreprises locales est extrêmement importante pour leur survie.

Va simplement dans un nouveau lotissement de ton choix et demande aux propriétaires leurs expériences respectives ;

Bonne idée, si je n’étais pas si timide Malheureusement, les deux lotissements précédents (des 2-5 dernières années) ne sont pas des maisons passives. Je devrai vérifier quelle entreprise connaît aussi le domaine des maisons passives.

De plus, je conseillerais vivement une planification TGA accompagnante ; c’est un investissement particulièrement judicieux dans le domaine des maisons passives.

Un architecte qui connaît bien le domaine des maisons passives ne peut-il pas faire cela ?

Et – last but not least – je ne fais pas confiance aux « boutiques tout-en-un », même pas chez les architectes.

J’ai récemment trouvé un architecte intéressant qui propose aussi clairement la maîtrise d’œuvre sur son site web. Je pensais que c’était généralement utile si l’architecte est également toujours directement sur place. As-tu vécu beaucoup d’expériences négatives avec un architecte incluant la maîtrise d’œuvre ?

Un bon 31 KEUR selon la grille des honoraires et pour un accompagnement normal par l’architecte.

Ça fait une belle somme Je pensais prévoir cette position à 10-15 KEUR.

Merci en tout cas pour ces bons conseils.

En général, je me demande cependant à quels coûts je dois prévoir pour la maison passive. Car j’ai bientôt un premier rendez-vous d’information avec ma conseillère bancaire, et j’aimerais bien parler d’un ordre de grandeur avec elle.

Comment puis-je donc obtenir une somme approximative ? Les coûts annexes sont connus (merci pour ta liste). Et comment calculer le reste (en particulier l’élément presque inconnu – la maison passive) ?

[*]Les maisons « normales » chez nous coûtent, clé en main, selon les équipements, environ 1 200 à 1 400 EUR par m[SUP]2[/SUP]. Si je prends un petit prix au m[SUP]2[/SUP] (1 200 EUR), car nous faisons nous-mêmes les revêtements de sol et certains éléments de salle de bain, et que je multiplie par 140 m[SUP]2[/SUP], j’obtiens 168 KEUR.
[*]Selon la commune (10 %) et internet (5-15 %), les surcoûts pour une maison passive sont d’environ 10 %. Cela représente encore 18 KEUR, soit en arrondissant généreusement 190 KEUR.
[*]Le prix du terrain pour 550 m[SUP]2[/SUP] est d’environ 60 KEUR (comprenant les frais de bornage, les frais d’aménagement pour voirie, assainissement, réseau d’eau dans l’espace public et les frais de raccordement pour l’assainissement et l’eau jusqu’à 1 m derrière la limite du terrain). Enfin une donnée 100 % planifiable !
[*]J’ai un apport personnel minimum de 30 KEUR en liquide. Peut-être aussi un peu moins de 40 KEUR.

Un montant de crédit d’environ 260 KEUR (apport déjà déduit) pourrait-il donc être réaliste ? De sorte que tout revienne à 290-300 KEUR ?

Cordialement
Sven.

Bonjour,

... Une maison passive avec certificat de l’Institut Passivhaus de Darmstadt (passiv.de) est obligatoire dans le nouveau lotissement à venir (lotissement Passivhaus).

Oh là là, la rentabilité ne semble pas être un sujet pour le maître d’ouvrage ici !

... Je commence à croire qu’il est vraiment impossible de trouver des entreprises sérieuses où l’on peut tout obtenir clés en main...

Exact !

... et qui se sont spécialisées dans les maisons individuelles / la conception économisant l’énergie / le conseil énergétique. Est-ce une alternative ?

Cela pourrait tout à fait être le cas, à condition qu’un planificateur TGA indépendant de la vente soit intégré ici.

... Qu’est-ce qui distingue la construction de maison avec un architecte (il supervise les travaux, rédige les cahiers des charges et choisit avec moi les entreprises correspondantes) de la construction avec des partenaires d’entreprises comme mentionné ci-dessus ?

Le maître d’œuvre général/intérimaire ne s’intéresse principalement qu’à la signature
Qui se laisse contraindre dans le choix du terrain de construction à un PH « certifié » doit aussi vivre avec les conséquences économiques à long terme

Cordialement

Oh là là, la rentabilité n’est apparemment pas un sujet pour le maître d’ouvrage ici !
Qui se laisse contraindre à un PH "certifié" lors du choix du terrain de construction doit aussi assumer les conséquences économiques à long terme

Peux-tu s’il te plaît donner un avis plus détaillé à ce sujet ?

Bonjour Sven,

Helma (jusqu’à cinq chefs de chantier, résolution lente des défauts, etc.) Pour les autres fournisseurs, il suffit de chercher ici sur le forum, il y a assez d’informations…

Helma, par exemple, construit actuellement 500 maisons par an, il est donc "normal" qu’il y ait aussi des clients mécontents - les caractères ne s’accordent pas toujours et ce n’est pas toujours uniquement le fournisseur qui est le méchant

Favorit fonctionne avec un système de licence ; tout dépend de l’entrepreneur exécutant et du vendeur, car ce fournisseur ne vend que le système BB et le BU

Pour le reste des fournisseurs que tu as mentionnés, il y a vraiment assez d’informations. J’aurais pu aussi répondre moi-même, mais alors on me considère souvent comme un "fouteur de troubles" ou un "concurrent malveillant" ; quand la réponse vient d’une partie "neutre", ce problème ne se pose pas.

Un architecte qui s’y connaît dans le domaine de la maison passive ne peut-il pas le faire ?

"S’y connaître" ne suffit pas ; chaque travail n’est bon que s’il est fait quotidiennement et si une formation continue appropriée est suivie !

As-tu vécu beaucoup d’expériences négatives avec un architecte incluant la direction des travaux ?

J’ai surtout constaté qu’ils s’éparpillaient ; c’est inévitable quand on considère que - si un architecte fait aussi la direction des travaux - il ne peut sérieusement suivre plus de 5 projets de construction en parallèle. Or, avec un suivi de 10-12 mois, il ne peut pas en vivre, surtout s’il a des employés ; s’y ajoutent la planification et les demandes de permis de construire.

Nous procédons désormais ainsi : nous avons un architecte créatif pour la planification préliminaire jusqu’à la demande de permis, et un architecte qui assure la direction des travaux pour les projets où les maîtres d’ouvrage veulent attribuer et faire exécuter eux-mêmes chaque corps de métier.

Je suis fermement convaincu que chacun des intervenants à la construction ne doit faire que ce qu’il sait faire le mieux - car ainsi tous convergent vers un résultat que les maîtres d’ouvrage recommandent volontiers ! La vente doit conseiller et vendre, l’architecte planifier en respectant le budget et déposer la demande de permis, le constructeur bâtir et le conducteur de travaux surveiller. Bien sûr, c’est pareil pour les financements ; nous travaillons depuis des années avec un courtier en financement indépendant. Il y a aujourd’hui beaucoup de prétendus conseillers qui proposent un vrai fourre-tout - en résultat, ils ne font ni l’un ni l’autre vraiment bien… seul leur carton de visite est joli

En général, je me demande avec quels coûts je dois compter pour la maison passive. Car bientôt j’ai le premier rendez-vous d’information avec ma conseillère bancaire, et je voudrais bien discuter d’un ordre de grandeur avec elle. Comment puis-je donc arriver à une somme approximative ?

Mauvaise approche !

Un bon conseiller - de préférence indépendant des banques - pourra te dire, sans contrat et seulement en fonction de ta situation personnelle, de quel montant tu disposes dans quelles conditions - par exemple aussi avec des aides financières. C’est la situation la plus confortable de toutes : tu sais ce que tu peux prendre en main et tu peux calmement décider ce que tu veux dépenser !

Je ne peux pas te donner ici un prix, même approximatif. Pour cela, il faudrait que je sache comment et avec quels matériaux tu veux construire, comment la maison passive doit être réalisée, etc. ; il y a d’innombrables chemins pour arriver à Rome.

Passe ton rendez-vous avec ta conseillère et fais établir une offre par 3, maximum 5 fournisseurs. La moins chère comme la plus chère tu les mets dans la corbeille "P" et le reste tu pourras ensuite remettre ici en discussion avec les informations correspondantes.

Alors tout cela coûte ensemble 290-300 K EUR ?

Je suppose plutôt que ce dernier chiffre est prévu pour un minimum seulement pour 150 m² de surface habitable

Cordialement