Contrat de construction de maison - Clause illégale ou non ?

Bonjour à tous,

notre contrat de construction de maison est sur le point d’être signé. Ensuite, (dans la mesure où la KfW confirme encore le crédit) la construction peut commencer immédiatement.
Toutes les planifications sont déjà terminées, la planification d’exécution est presque achevée, le permis de construire a été délivré, l’autorisation pour la géothermie obtenue, l’électricité de chantier et l’eau de chantier ont été lancées, etc.
L’entreprise de construction a fourni toutes les prestations susmentionnées avant la signature du contrat. Devise : si le client se rétracte encore - tant pis pour lui. Mais selon leurs dires, personne ne s’est encore rétracté - je le crois aussi.
C’est pourquoi nous avons également une grande confiance dans l’entreprise de construction.
Toutefois, pour la vérification du contrat, nous avons mandaté le Bauherren-Schutzbund.

Celui-ci nous a indiqué que le passage suivant n’est pas correct - selon ses propos - et contrevient aux dispositions légales :

« Les paiements d’acompte sur les échéances indiquées dans le plan de paiement sont considérés comme convenus. En cas de suppression d’un corps de métier, cette échéance est ajoutée à l’échéance suivante. Les paiements d’acompte sont considérés comme convenus. § 632a Abs. 3 und 4 Baugesetzbuch finden keine Anwendung. »

La partie marquée est contestée.

Le § 632a Abs. 3 mentionné inclut le droit du maître d’ouvrage (donc mon droit) de retenir à la première facture une retenue de garantie d’un montant de 5 % (du prix total d’achat). Ceci est ensuite versé lors de la remise / réception du bâtiment, s’il n’y a pas de défauts majeurs sur le bâtiment. En cas de petits défauts, une partie correspondante peut encore être retenue jusqu’à la réparation.

Pour mon contrat, cela signifierait que je peux/devrais/dois retenir immédiatement 5 % de la somme de construction sur la première facture (qui rémunère aussi les prestations déjà effectuées ci-dessus).

Je sais qu’ici je ne peux pas attendre de conseil juridique. Mais je pense que les professionnels de la construction ici pourront certainement me dire si une telle exclusion est inhabituelle ou courante ?

C'est bien sûr très grave et absolument pas habituel.

Je ne renoncerais jamais à une garantie d'achèvement. L'entreprise de construction demande un paiement échelonné ? Alors elle devrait aussi être en mesure de fournir une garantie pour l'achèvement de la chose contractuellement convenue. Il est habituel et légalement exigé 5 %. Le maître d'ouvrage peut retenir ce montant sur la première facture et le payer à la fin, après un achèvement sans défauts. Cependant, l'entrepreneur peut aussi fournir une garantie d'un montant équivalent, qu'on doit restituer après un achèvement sans défauts.

Il y aura maintenant quelqu'un pour t'expliquer qu'on peut aussi en faire une condition. En tout cas, je ne te conseillerais pas d'accepter cela. Cette mesure a été introduite pour de bonnes raisons et était déjà une pratique courante auparavant.

1. Pourquoi l'entrepreneur ne veut-il pas fournir cette garantie habituelle ?
2. Quelles garanties de paiement te sont demandées ?
3. Combien de maisons l'entreprise construit-elle chaque année ?
4. Est-ce que toutes les maisons ont toujours été achevées ou y a-t-il beaucoup de chantiers avec des travaux restants ?

Tu devrais faire attention à ce point, il te désavantagerait indûment. Ce serait différent bien sûr, si l'entreprise de construction était prête à encaisser 10 % seulement avec la facture finale.

Bonsoir,

Toutes les planifications sont déjà terminées, la planification d'exécution est dans sa dernière phase, le permis de construire a été accordé, l'autorisation pour la géothermie obtenue, l'électricité et l'eau de chantier lancées, etc.
L'entreprise de construction a réalisé toutes les prestations mentionnées ci-dessus avant la signature du contrat. Devise : Si le client se désiste quand même - tant pis.

Ces prestations préalables sont la raison pour laquelle je n'ai pas réclamé l'acompte dans l'autre fil. Habituellement, les paiements échelonnés ne devraient être effectués qu'après la réalisation d'une prestation. Cela signifie, pour la plupart des autres contrats, après le dépôt de la demande de permis de construire.

Il nous a indiqué que le passage suivant n’est pas correct – selon ses mots – et qu’il contrevient aux prescriptions légales :

« Les paiements échelonnés des versements indiqués dans le plan de paiement sont considérés comme convenus. En cas de suppression d’un ouvrage, ce versement est ajouté au versement suivant. Les paiements échelonnés sont considérés comme convenus. § 632a alinéas 3 et 4 du Code de la construction ne s’appliquent pas. »

La partie mise en évidence est contestée.

Dans ce cas, monsieur de la Protection des maîtres d’ouvrage a raison, le § 632a ne peut être exclu partiellement ou totalement ; il sert à la sécurité du maître d’ouvrage.

Je comprends pourquoi l’entreprise de construction choisit cette voie, elle évite ainsi le sport favori de longue date de nombreux maîtres d’ouvrage : refuser de payer la dernière échéance – ici avec retenue de garantie – pour des raisons fallacieuses. C’est pourquoi nous avons résolu cela par une garantie d’exécution du contrat à hauteur de 5 %, qui se transforme après l’exécution du contrat en une garantie décennale de 5 ans. Notre client a le choix entre assurance ou banque.

Quelles garanties sont mentionnées dans le contrat ?

Cordialement, expert en construction

Dans ce cas, monsieur du Bauherren-Schutzbund a raison, le § 632a ne peut être exclu partiellement ou totalement ; il sert à la sécurité du maître d’ouvrage.

Je peux comprendre pourquoi le BU choisit cette voie, il évite ainsi le sport favori de longue date de nombreux maîtres d’ouvrage, à savoir devoir la dernière tranche - dans ce cas accompagnée d’une retenue de garantie - sous des prétextes fallacieux. C’est pour cette raison que nous avons opté pour une caution d’exécution du contrat de 5 %, qui se transforme après exécution du contrat en une caution décennale de 5 ans. Notre client a le choix entre assurance ou banque.

Quelles garanties sont mentionnées dans le contrat ?

Cordialement, Bauexperte

Je peux d’ailleurs aussi comprendre la raison que tu as donnée. Il existe malheureusement suffisamment d’exemples où de l’argent a été retenu sans justification. Cependant, il y a bien sûr aussi des contre-exemples.

En ce qui concerne les garanties, pour autant que je puisse en juger, seule l’obligation de garantie selon le code de la construction est mentionnée. Je n’ai rien trouvé d’autre. Pas de caution de finition ou d’exécution de contrat, ni de caution de garantie. Y a-t-il d’autres points qui pourraient être mentionnés ?

Bonjour expert en construction, bonjour vendeur de maison,

merci beaucoup pour votre soutien. Je viens de recevoir la version du contrat révisée par le BU. Je résume les résultats issus du fil de discussion "Schwundrisse" et de celui-ci :

Thème Schwundrisse :
J’ai fait insérer la phrase suivante comme déclaration générale : « La norme DIN actuelle et l’état actuel de la technique s’appliquent. »
Ainsi, en cas de conflit, je pourrais me référer aux normes en vigueur et éventuellement exiger une réparation. C’est bien cela ?

Thème : phrase « § 632a al. 3 et 4 du Code de la Construction ne s’appliquent pas ».
Cette phrase a été supprimée. J’ai donc maintenant le droit de retenir les 5 % de garantie.
À ce sujet, j’ai une question : CE RETENUE DE GARANTIE DOIT-ELLE impérativement provenir du premier paiement échelonné, ou puis-je effectuer cette retenue plus tard, par exemple si je constate ultérieurement des défauts majeurs ?

Je considère que je souhaite (si légalement possible) payer le BU pour ses prestations en conséquence (sans effectuer une retenue de garantie "non justifiée" jusqu’à présent) et n’activer cette retenue de garantie qu’en cas de "danger imminent". <-- comme je l’ai dit, si la loi me le permet.
Le BU ne souhaite pas établir une garantie d’achèvement, car selon ses dires trop de capital serait bloqué (je ne comprends pas vraiment cela, car à ma connaissance, une garantie n’exige pas de déposer en espèces le montant de la garantie).

Le BU m’offre aussi la possibilité de souscrire une assurance de garantie. Texte suivant à ce sujet :
Elle couvre les dommages de construction jusqu’à 100 000 € et un expert nommé par l’assurance, afin d’éviter les dommages à l’avance. Valable pour 5 ans, donc pendant la période de garantie.
Les coûts s’élèvent à 4 950 € pour tout. Nous pourrions partager les coûts.

Maintenant, je me demande si cette approche est courante ? Bien sûr, je peux comprendre que l’entreprise ne veuille pas assumer 5 000 euros de coûts supplémentaires. D’autres entreprises proposant ce genre de service ont probablement inclus ce coût directement dans le prix d’offre (on le paie donc sans le savoir).

Il se pose aussi la question : l’assurance de garantie est-elle vraiment utile, sachant que dans le contrat figure la période de garantie de 5 ans selon le Code de la Construction ?

Dernière question à ce sujet : si un expert nommé par l’assureur visite le chantier pour éviter les dommages à l’avance, est-il équivalent à un expert (que je pourrais éventuellement engager moi-même) ? Dans ce cas, je pourrais affecter les coûts prévus pour l’expert à la part des coûts d’assurance et bénéficier d’un avantage (à condition que l’expert d’assurance ne soit pas incompétent [je ne peux pas juger] et qu’il visite le chantier 5 à 7 fois, comme un expert normal).

J’espère que vous pourrez me dire quelque chose à ce sujet grâce à votre expérience. Et je le jure – une fois que ce dossier sera réglé, je ne vous dérangerai plus pour des questions contractuelles.

Bonjour,

Je viens de recevoir la version révisée du contrat par le biais du BU. Je vais résumer les résultats du fil de discussion « Schwundrisse » et de celui-ci :

Sujet Schwundrisse :
J’ai fait insérer la phrase suivante comme déclaration générale : « La norme DIN actuelle et l’état actuel de la technique s’appliquent. »
Ainsi, en cas de litige, je pourrais me référer aux normes en vigueur et, le cas échéant, exiger une correction. Correct ?

Correct. Tu aurais pu aussi faire sans cette phrase – dans le pire des cas, un(e) juge t’aurait également indiqué ton BU à ce sujet. Formulé ainsi, cette introduction appartient au passé.

Sujet : Phrase « § 632a alinéas 3 et 4 du Code de la construction ne s’appliquent pas ».
Cette phrase a été supprimée. J’ai donc maintenant le droit de retenir les 5 % de garantie.
J’ai une question à ce sujet : CE RETENUE DE GARANTIE DOIT-ELLE impérativement provenir du premier paiement échelonné, ou puis-je effectuer cette retenue plus tard, par exemple si je découvre plus tard des défauts importants ?

Je ne suivrais absolument pas cette voie. Discute plutôt avec ton BU pour savoir s’il peut t’émettre à la place une garantie bancaire ou d’assurance – selon ce que tu préfères.

Je considère que je souhaite (si juridiquement possible) payer ses prestations à mon BU en conséquence (sans opérer de retenue de garantie « non justifiée » jusqu’ici) et n’activer cette retenue qu’en cas de « danger imminent ». <-- comme dit : si la loi me le permet.

Si tu décides de faire une retenue directe, tu dois aussi la déduire de chaque facture et la déposer sur un compte séparé rémunéré.

Le BU ne souhaite pas émettre une garantie d’achèvement, car selon lui trop de capital serait immobilisé (ce que je ne comprends pas, car à ma connaissance, une garantie n’exige pas de dépôt en espèces du montant de la garantie).

Aucun capital n’est immobilisé, cela coûte de l’argent à ton BU. Pour parler simplement, cette garantie d’achèvement sert à s’assurer que, via la banque, ta maison individuelle sera achevée au pire au prix du contrat.

Le BU me propose encore la possibilité de souscrire une assurance garantie. Texte à ce sujet :
Elle couvre les dommages de construction jusqu’à 100 000 € et un expert nommé par l’assurance intervient pour éviter à l’avance les dégâts. Valable 5 ans, donc pendant la période de garantie.
Les coûts sont de 4 950 € pour tout. Nous pourrions partager les coûts.

Cela signifie, à mon avis, que cette assurance sert pendant la période de construction comme garantie d’exécution, qui se transforme après achèvement en une assurance de garantie normale. Tu dois la restituer – indépendamment des éventuelles réclamations de garantie après 5 ans.

Je me demande maintenant si cette approche est habituelle ? Bien sûr, je peux imaginer que l’entreprise ne souhaite pas supporter 5 000 euros de coûts supplémentaires. D’autres entreprises qui proposent ce genre de chose ont probablement intégré ce poste de coût directement dans le prix de l’offre (on le paie sans le savoir).

Chez nous, ils font partie du contrat d’entreprise ; pas caché, mais communiqué ouvertement. Au fil des années, il est apparu que les clients ont un plus grand besoin de sécurité. En me rappelant certains montages contractuels d’entreprises « pas chères » sur mon bureau, je peux le comprendre profondément.

De plus, la question se pose : l’assurance garantie est-elle vraiment utile, puisque le contrat prévoit un délai de garantie de 5 ans selon le Code de la construction ?

Stiftung Warentest écrit à ce sujet :

Protection contre la faillite
Il est aussi important d’être protégé contre une faillite. Si l’entreprise de construction fait faillite pendant la période de construction ou avant la réparation d’éventuels défauts, le maître d’ouvrage s’expose à des pertes importantes. Faire achever la construction par un autre entrepreneur entraîne presque toujours des coûts supplémentaires importants. Si l’entreprise fait faillite après l’achèvement, la réparation des défauts de construction, les demandes de dommages et intérêts et une réduction ultérieure du prix pour prestations de qualité inférieure peuvent échouer. Les maîtres d’ouvrage devraient absolument insister sur une garantie d’achèvement et une garantie de bon fonctionnement. Ces garanties peuvent être obtenues par les entreprises auprès des banques. En cas de faillite de l’entreprise, la banque est responsable de l’exécution du contrat de construction. Le garant doit être sérieux et solvable. Sinon, il peut arriver que le garant lui-même devienne insolvable quand il faut payer.
Et encore :

Idéalement, la garantie bancaire devrait non seulement protéger le maître d’ouvrage contre l’arrêt de son projet, mais aussi lui permettre de faire valoir ses droits en cas de défauts apparaissant après l’achèvement.

Les défauts de construction sont fréquents avec les entreprises insolvables, rapporte Rainer Huhle, directeur de l’association de protection des maîtres d’ouvrage : « La plupart des constructions concernées par une faillite sont remplies de défauts. Selon nos études, les maîtres d’ouvrage subissent ainsi un dommage financier moyen de 15 000 à 20 000 euros, sans compter les coûts supplémentaires pour experts et avocats. »

« Cependant, il est souvent difficile dans la pratique d’obtenir une garantie bancaire », explique Gabriele Heinrich, membre du conseil de l’association de protection des consommateurs « wohnen im eigentum ». « Elle limite la liquidité de l’entreprise et coûte cher. C’est pourquoi les entreprises exigent souvent que les maîtres d’ouvrage prennent en charge les coûts. »

La dernière question : quand un expert nommé par l’assureur visite le chantier pour éviter les dégâts à l’avance – est-il alors équivalent à un expert (que je pourrais éventuellement engager moi-même) ? Alors je pourrais utiliser les coûts prévus pour l’expert pour mon poste assurance et en avoir un avantage supplémentaire (à condition que l’expert de l’assurance ne soit pas incompétent [je ne peux pas évaluer] et qu’il visite le chantier 5 à 7 fois, comme un expert normal).

Ici, comme partout d’ailleurs, vaut le principe : « C’est pour le pain que je mange, que je chante la chanson »

Si tu acceptes cette assurance, tu dois être conscient que l’expert est avant tout au service de son donneur d’ordre – l’assurance – tandis que l’expert que tu engages est uniquement à ton service.

Peut-être peux-tu trouver un compromis selon lequel l’assurance engage ton expert ? De toute façon, tu dois payer.

Cordialement, expert en construction