Financement de l'achat d'une maison - Expériences, Retours

Bonjour à tous,
j’ai découvert votre forum et je suis ravi de cet échange. Nous sommes novices dans le sujet, nous nous intéressons actuellement à tout ce qui concerne la maison (financement, chauffage, pompe à chaleur, toit, isolation, solaire, etc.) et nous regardons des biens en ligne. Nous voulons acheter, pas construire neuf.

Tout d’abord les données cadre, notre intention à la fin.

Informations générales sur vous :

[*]Couple, fiancés, lui 39 ans, elle 40 ans
[*]Pas d’enfants, éventuellement encore 1
[*]Employés 40h, lui et elle en Tech Sales

Situation des revenus et du patrimoine :

[*]Net moyen d’environ 12 500 EUR / mois incluant les parts variables (OTE), fixe à 8 700 EUR
[*]Capital propre 450K EUR, dont 200K seront utilisés pour le financement

Situation des dépenses :

[*]Total environ 6 000 EUR / mois
[*]Dont loyer hors charges 2 090 EUR / loyer charges comprises 2 480 EUR

Les dépenses mensuelles totales sont en quelque sorte des « coûts complets privés », incluant donc déjà les dépenses annuelles exceptionnelles comme les vacances, les achats ménagers etc., ainsi que le calcul des coûts complets pour nos 2 véhicules pour le kilométrage annuel typique.

Capacités d’épargne :
En moyenne 6 500 EUR par mois, minimum 2 700 EUR

Informations générales sur le bien immobilier :
Nous cherchons encore des biens, mais avons déjà quelques idées

[*]Région : Bavière, flexible, aussi rural, à condition qu’une ville soit au moins à proximité accessible
[*]Terrain : env. 1 000 m2, beau grand jardin, de préférence aussi avec besoin d’agrandissement / rénovation
[*]Maison : surface habitable 160-200 m2
[*]Sous-sol
[*]Garage double
[*]Idéalement construit / équipé de manière économe en énergie, au minimum adapté à cela au niveau du bâti

Coûts d’achat :
Nous recherchons actuellement des biens qui, y compris les frais annexes d’achat et éventuellement des travaux immédiats de rénovation, ne dépassent pas 700K. Cela signifie un crédit pouvant aller jusqu’à 500K EUR. Selon le bien, une répartition entre « standard » et crédit KFW pourrait avoir du sens si l’on réalise directement des travaux énergétiques. Il est même peut-être plus intelligent d’acheter des biens non rénovés énergétiquement à moindre coût et de planifier ainsi délibérément les meilleures conditions KFW ?

Nous sommes conscients que notre situation de départ est plutôt confortable.
En gros, nous cherchons actuellement les bons paramètres de financement et un retour sur notre approche

[*]Nous souhaitons fixer une mensualité de 3 000 EUR
ajouté aux charges (y compris provision pour entretien) d’env. 1 000 EUR, cela ferait de nouveaux « coûts de logement » à 4 000 EUR par mois pendant la durée du crédit.
[*]Limite 700K : certains biens qui nous plaisent beaucoup sont exclus à cause de notre limite fixée et nous nous demandons si nous pouvons aller plus haut ?
[*]Taux d’intérêt : est-il réaliste actuellement d’obtenir un taux bien inférieur à 4 % ?
[*]Durée de fixation du taux – 10 ans, ensuite voir pour le reste, éventuellement rembourser directement si possible.
À nos 40 ans, nous ne voulons plus d’une durée de crédit interminable et souhaitons rapidement atteindre le statut « remboursé ».

La mensualité pourrait peut-être être un peu plus élevée pour rembourser plus vite. D’un autre côté, nous aimons planifier avec une marge confortable pour

[*]Prévoir un enfant potentiel
[*]Permettre d’autres améliorations au fil du temps sans nouveaux crédits
[*]Satisfaire notre besoin de sécurité et continuer à constituer du capital (comme rien ne nous a été donné à la naissance, c’est important pour nous)

Comme nous n’avons jamais pris de crédit, nous nous demandons aussi quelle est la meilleure manière de procéder. Aller de banque en banque jusqu’à identifier la meilleure offre ?
J’ai lu quelque part que le fait d’obtenir des offres affecte directement la Schufa et qu’un grand nombre de demandes fait baisser le score, ce qui théoriquement augmente le taux des offres futures. Est-ce une absurdité ? Quelle est la meilleure démarche selon vous ?

Peut-on obtenir une promesse de financement via des paramètres cadres, sans bien concret ?

J’ai toujours personnellement géré la gestion financière avec un focus placement. Je ne fais pas vraiment confiance aux conseillers. C’est pourquoi je suis ici pour échanger et recueillir des avis concernant le financement immobilier et nos plans actuels à ce sujet.

Je vous remercie d’avance et me réjouis des échanges !

Super position de départ. Toutes les banques vous accueilleront à bras ouverts.

[*]Nous souhaitons prévoir une mensualité de 3000 EUR
plus les charges (y compris la provision pour entretien) d’environ 1000 EUR, ce qui ferait de nouveaux « frais de logement » de 4000 EUR par mois pendant la durée du crédit.
[*]Plafond de 700K : Certains biens qui nous plaisent beaucoup ne correspondent pas à notre plafond fixé et nous nous demandons si nous pouvons aller plus haut ?

Avec 200 000 EUR de fonds propres ou encore nécessaire pour les frais annexes d’achat, cela correspond à un crédit d’environ 550 000 EUR. Un taux d’environ 3,5-3,6 % est envisageable. Avec 3 % d’amortissement.

Durée fixe du taux – 10 ans, puis voir la suite avec le reste, éventuellement rembourser directement si possible.
À 40 ans, nous ne souhaitons pas une durée de crédit interminable et voulons rapidement atteindre le statut « remboursé ».

Avec votre solvabilité, vous devriez engager nettement plus de fonds propres afin d’amortir beaucoup plus rapidement tout en conservant le même montant de mensualité. Ou y a-t-il une raison particulière pour laquelle vous devez avoir 250 000 EUR en réserve ? Existe-t-il un rendement garanti après impôts bien supérieur à 3,5 % sur les 10 prochaines années ?

Comme nous n’avons jamais contracté de crédit, nous nous demandons aussi comment procéder au mieux. Aller de banque en banque, jusqu’à identifier la meilleure offre ?
J’ai lu que la demande d’offres va directement à la Schufa et qu’un grand nombre de demandes fait baisser le score, ce qui théoriquement augmente le taux d’intérêt des offres futures. Est-ce une absurdité ? Quelle est la meilleure démarche à suivre ?

Allez voir un courtier. Une demande d’offre n’est PLUS transmise à la Schufa de nos jours et n’influence pas votre score.

Peut-on obtenir une promesse de financement via des paramètres cadre, sans objet concret ?

Non. Engagement concret (contrat) uniquement pour un bien concret. Mais une indication de ce qui est possible. Cependant, vous n’avez pas besoin d’indication, car les banques vont vous accorder des crédits sans limite. Même un financement complet sans apport personnel serait possible sans problème chez vous. Donc le sujet des banques est en fait le dernier auquel vous devez penser.

Super point de départ. Toutes les banques vous accueilleront à bras ouverts.

Avec 200 000 € de capital propre ou les frais annexes d’achat encore nécessaires, cela correspond à un crédit d’environ 550 000 €. Donc un taux d’environ 3,5-3,6 % est envisageable. Avec un remboursement de 3 %.

Merci beaucoup pour le retour et la réponse détaillée. Cela nous donne déjà une bonne sensation.
Les 700 000 EUR devraient déjà inclure les frais annexes, donc cela signifierait un crédit de 500 000 EUR, mais je comprends que nous pouvons tout à fait envisager plus, ce qui nous permettrait de remettre un ou deux biens sur la liste.

Avec votre solvabilité, vous devriez utiliser nettement plus de capital propre afin de pouvoir amortir beaucoup plus à la même mensualité. Ou y a-t-il une raison particulière de devoir avoir 250 000 € de côté ? Y a-t-il un rendement garanti après impôts largement supérieur à 3,5 % pour les dix prochaines années ?

Le plan était d’utiliser ici le moins possible et le plus nécessaire de capital propre pour faire baisser le taux à un point « optimal ». Le reste est placé dans un portefeuille que je gère moi-même. Le rendement moyen des 8 dernières années était d’environ 9 % (en partie après impôts, car des ventes partielles sont incluses, mais pas ajusté de l’inflation – ce ne sont pas non plus des données pour les taux d’intérêt des crédits). Si nous faisons baisser le taux sous 4 %, cela devrait fonctionner même avec des fluctuations et être la meilleure option – telle était la pensée. Ce n’est bien sûr pas une garantie, mais au moins une expérience.
De plus, nous nous sentons en sécurité avec une marge pour les situations d’urgence et la banque devrait pouvoir la considérer comme une sécurité. Les placements peuvent être liquidés facilement si besoin.
Cela a-t-il du sens ?

Allez voir un courtier. Une demande d’offre n’est aujourd’hui PAS transmise à la Schufa et n’influence pas votre score.

Je ne sais pas si les règles du forum le permettent, mais quelqu’un pourrait-il me recommander des courtiers, qui sont évalués comme bons d’après leur propre expérience ?

Donc, le sujet bancaire est en fait le dernier auquel vous devez penser.

D’accord, y a-t-il des sujets que nous devrions encore prendre en compte ?

Qu’en est-il du sujet du « crédit combiné KFW et crédit bancaire » afin d’optimiser les taux/les aides ?
Le compromis serait de choisir un bien moins cher qui nécessiterait encore des mesures énergétiques et d’utiliser les aides et les taux avantageux pour la partie rénovation.
Cela a-t-il du sens ?

Merci et meilleures salutations !

De plus, nous nous sentons en sécurité avec une réserve pour les situations d'urgence et la banque devrait pouvoir la considérer comme une garantie.

Elle pourrait. Mais elle ne le fait pas. Elle ne le doit pas non plus. Cela ne vous aidera absolument pas. Vous dit un banquier.

Je ne sais pas si les règles du forum le permettent, mais quelqu’un peut-il me recommander des intermédiaires qui ont été jugés bons par leur propre expérience ?

Tous ceux qu’on peut trouver sur Internet. Interhyp, Dr. Klein, etc.

Ok, y a-t-il des sujets que nous devrions encore prendre en compte ?

Tous ceux liés à l’immobilier. Emplacement, agencement, qualité, efficacité énergétique, rénovation, etc.

Qu’en est-il du sujet « Crédit combiné KFW et bancaire » pour optimiser les taux/demandes de subventions ?

Pour vous et un bien ancien, ça ne fonctionne pas du tout. Au mieux pour une rénovation énergétique (complète).

Le compromis serait de choisir un bien moins cher nécessitant encore des mesures énergétiques et d’utiliser les subventions et taux avantageux pour la partie rénovation. Est-ce que cela a du sens ?

Cela dépend du bien, des mesures nécessaires et de l’investissement. Je dirais que dans ce cas, il faudra probablement rénover non seulement l’énergie, mais tout. Et le package global coûte généralement au moins autant (+ stress pendant un semestre) qu’un bien fini et adapté directement.

Le problème sera que vous trouverez peu ou pas de biens immobiliers [die stadtnah sind], ayant 1000m² et dont le prix, incluant les rénovations et les frais annexes d’achat, ne dépasse pas 700k€... J'aurais plutôt tendance à viser un niveau de prix autour de 800k-850k€ - ce qui reste néanmoins faisable.

Elle pourrait. Mais elle ne le fait pas. Elle n’a pas le droit non plus. Ça ne vous aide absolument pas.

Juste, c’était un aspect secondaire qui apporte une sécurité émotionnelle.

Je dois quand même demander : pourquoi une banque ne considère-t-elle pas le capital investi comme une garantie ? Même pas partiellement ?

L’aspect le plus important pour moi cependant : prioritairement, selon mon calcul, le rendement l’emporte sur l’intérêt.
Que dit le banquier ?

Un banquier vous le dira.

Je pensais déjà à quelque chose dans ce genre avec tes réponses – quelqu’un du métier.

Cela dépend de l’objet, des mesures nécessaires et de l’investissement. Je dirais alors qu’il ne faut pas seulement rénover énergétiquement, mais tout. Et le package complet coûte en général au moins aussi cher (+ stress pendant 6 mois) qu’un bien fini et adapté.

L’idée était d’économiser 100-150k, tu prends l’argent et fais par exemple l’isolation, la pompe à chaleur, le solaire après coup + subventionné et ça s’en sort bien. Bien sûr, selon ce qui doit être fait en combinaison et quelles sont les conditions structurelles. MAIS point juste – il est probablement vrai que nous, en tant que profanes, sous-estimons énormément cela. Sur le papier, ça a toujours l’air si simple.
Quand nous serons un peu plus avancés ici, je partagerai volontiers des objets qui reflètent cela.

Le problème sera que vous trouverez peu ou pas de biens immobiliers proches de la ville, avec 1000m², et qui, y compris les rénovations et les frais annexes à l’achat, ne coûtent pas plus de 700k€...
J’estimerais plutôt un niveau de prix autour de 800k-850k€ – mais ça reste faisable.

Nous avons déjà plusieurs choses en liste de surveillance, mais oui, on le ressent malheureusement aussi, car dans la fourchette de prix que tu as mentionnée, les biens remplissent souvent nos critères, alors que dans notre gamme de prix, il y a presque toujours des concessions... dont on imagine facilement comment les compenser avec un peu d’investissement.

Je tiens aussi à remercier pour les autres conseils !
Cordialement !