Confusion sur le financement de la construction de maison

Chers maîtres d'ouvrage expérimentés !

Ma compagne et moi allons prochainement acquérir un bien immobilier d'occasion. En principe, nous avons également sécurisé le financement ainsi qu'une promesse de financement de la debeka. Le plan de financement est très simple et nous plaît beaucoup. Cependant, nous commençons lentement à douter si c'est la bonne ou la solution la plus avantageuse. Le financement se présente comme suit :
Financement total 195.000 €
1er élément : prêt à annuités de 136.000 € à 3,53 % d'intérêts, TG 1,7 % et durée 35,5 ans. Charge mensuelle 562 €
2e élément : prêt de 39.000 € à 4,5 % d'intérêts, TG 2,5 % et durée 15 ans. Charge mensuelle 261 €
3e élément : KFW rénovation énergétique 20.000 €, 1 % d'intérêts, TG 1 %. Charge mensuelle 66 €
Cela fait une mensualité totale de 889 €.
Ce qui est positif pour nous, c’est la longue fixation du taux d’intérêt et la mensualité modérée. De plus, la mensualité sera en principe moins chère après 15 ans, car le second élément libéré pourra être affecté au TG du premier.

Bien sûr, nous avons aussi d'autres offres, mais nous avons tendance à privilégier celle-ci.
Je lance cela ici dans la [runde m.d. B.] pour recueillir quelques avis à ce sujet. Sinon, on tourne un peu en rond.

Merci beaucoup et salutations d'Osnabrück.

Chers maîtres d’ouvrage expérimentés !

Ma compagne et moi allons bientôt acquérir un bien immobilier d’occasion. Fondamentalement, nous avons également la financement en place ainsi qu’une promesse de financement de la debeka. Le plan de financement est très simple et nous plaît bien. Cependant, lentement, nous commençons à douter s’il s’agit de la bonne ou de la décision la plus avantageuse. Le financement se présente comme suit :
Financement total 195 000 €
1er élément : prêt amortissable de 136 000 € à 3,53 % d’intérêts, TG 1,7 % et durée de 35,5 ans. Charge mensuelle 562 €
2e élément : prêt de 39 000 € à 4,5 % d’intérêts, TG 2,5 % et durée de 15 ans. Charge mensuelle 261 €
3e élément : Kfw rénovation énergétique 20 000 €, 1 % d’intérêts, TG 1 %. Charge mensuelle 66 €
Cela fait une mensualité totale de 889 €.
Ce qui est bien pour nous, c’est la longue fixation du taux et la charge modérée. De plus, la charge deviendra en principe moins chère après 15 ans, car le 2e élément libéré pourra être affecté à la TG du 1er.

Nous avons bien sûr aussi d’autres offres, mais nous penchons pour celle-ci.
Je lance cela ici dans le groupe m.d. B. à la recherche de l’avis de l’un ou l’autre. Sinon, c’est un peu un cercle vicieux.

Merci beaucoup et salutations de Osnabrück.

Je trouve maintenant les 4,5 % d’intérêts du petit prêt relativement élevés.
Combien de fonds propres apportez-vous ?
Les remboursements anticipés sont-ils possibles afin d’utiliser la charge libérée après 15 ans ?
Quelle est la durée des fixations des taux d’intérêt ?

Quelle est la durée de la fixation du taux d'intérêt pour les deux premiers prêts mentionnés ? Cela ne ressort pas du texte.

La KFW ne possède PAS de programme [energetisch sanieren (151?)] avec un amortissement de 1% !!!

Pourquoi seulement 20 000 EUR pour ce programme ? Cela pourrait pourtant être beaucoup plus.

Bonsoir !

Donc, nous apportons un capital propre de 50 000,-. Les durées des taux fixes sont :
1er élément : 35,5 ans, 2e élément : 15 ans, 3e élément : 10 ans. Oui, les fonds libérés doivent définitivement être réinvestis. Dans ce contexte, nous trouvons ce modèle attractif. Des mensualités faibles avec une longue durée et fixation du taux. Bien sûr, le 2e élément est coûteux, mais sera remboursé relativement vite. Le remboursement anticipé est possible ici après un an. Pour le 1er élément, seulement après 10 ans. Je ne trouve pas cela dramatique non plus. Alors, bon deal ?

Cordialement

Stop. Chez KFW, c'est bien sûr 1% d'intérêts et 3% TG.

Je crois que mon prédécesseur s’est concentré sur le premier crédit, pour savoir si des remboursements anticipés [ou modification du taux de remboursement] sont possibles, afin qu’après le remboursement du deuxième prêt ce montant puisse être utilisé en plus pour rembourser le premier prêt.

Les 3,53 % avec cette fixation du taux semblent assez avantageux, les 4,5 % me pèsent, même avec seulement, ou justement parce qu’il n’y a que 15 ans. Cette partie sera probablement le prêt subordonné, mais avec 50 000 EUR de fonds propres, le taux d’intérêt devrait normalement être bien plus avantageux. J’aurais clairement attendu un 3 devant la virgule, même sans connaître les détails exacts.

Prêt 195 (136 + 39 + 20) + fonds propres 50 = 245 kEUR, en déduisant forfaitairement maintenant 10 % de frais annexes = prix d’achat 200 kEUR + 20 kEUR de rénovation, maintenant la question de la valeur de nantissement. Si celle-ci correspond au prix d’achat, ce serait < 90% de la valeur de nantissement. Si la banque applique des déductions, ce serait bien sûr défavorable et le crédit correspondrait alors à la valeur de nantissement, ce qui constituerait un financement à 100 %. Malheureusement, je ne connais pas les écarts actuels, mais rien qu’instinctivement ce segment devrait être un peu (beaucoup) moins cher.

Supposons que les 136 kEUR représentent 60 % de la valeur de nantissement, alors la valeur de nantissement de la maison devrait se situer autour de 226 kEUR (y compris rénovation). Ce serait déjà très optimiste pour une banque vu le prix d’achat estimé. Toutefois, dans ce cas, le petit prêt serait nettement trop cher ! S’il ne s’agit que de 80 % de la valeur de nantissement, la valeur de la maison serait de 170 kEUR (y compris rénovation). Si je suis cette hypothèse (et c’est ce que je crois plutôt), alors le financement serait du point de vue de la banque un financement à 115 % et je peux tout à fait comprendre ce taux d’intérêts pour le prêt subordonné. Il faudrait alors toutefois se demander si le prix d’achat est justifié.