Contrat de bail emphytéotique avec mention de rénovation

Bonsoir,
nous avons l’intention d’acheter une maison. Le terrain doit être loué en emphytéose par une paroisse - jusqu’ici tout va bien. Nous avons maintenant reçu le projet de contrat du notaire. Celui-ci contient un article stipulant que nous devons entrer dans la procédure de réhabilitation actuellement en cours avec tous les droits et obligations, y compris le paiement éventuel d’une compensation à la commune (ville). Nous ne voulons pas accepter cela, car selon notre opinion, c’est le propriétaire du terrain qui est responsable du paiement d’une telle compensation. Or, dans ce cas, nous ne sommes pas propriétaires, mais « seulement » titulaires du droit emphytéotique. Malheureusement, je ne trouve rien à ce sujet sur internet. Peut-être que quelqu’un ici a une idée ou une expérience sur ce qu’il faut faire dans un tel cas.

Merci beaucoup

Cordialement
Mario

Pfiou, question délicate.

Tout d'abord, un propriétaire foncier est tenu, conformément au Code de la construction et de l’habitation, d’effectuer le paiement. Mais au sens du Code de la construction et dans le contexte du droit emphytéotique, c’est en général le titulaire du droit emphytéotique qui est considéré comme « propriétaire » au sens du Code de la construction. À cet égard, il me semble correct d’inclure directement une telle clause dans le contrat d’achat, car tu serais très probablement (même sans cette clause) tenu responsable.

Sinon, il peut y avoir des dispositions dans le contrat de droit emphytéotique ou dans le règlement de rénovation de la commune (mais, si c’est le cas, il est en principe également indiqué que le titulaire du droit emphytéotique doit effectuer le paiement).

La raison de tout cela est que tu, en tant que titulaire du droit, bénéficies des avantages de la rénovation. Tu obtiens pour un « faible » loyer un environnement de meilleure qualité et peux en tirer profit.

Si j’étais concédant du droit emphytéotique, je ne négocierais pas avec vous. Décision numérique : mords la pomme amère (de ton point de vue) ou cherche un autre terrain sans droit emphytéotique. Désolé, je ne peux malheureusement pas te donner de réponse plus positive. Veille seulement à ce qu’en contrepartie le loyer emphytéotique soit correspondamment bas et que l’église ne réclame pas dès aujourd’hui le loyer emphytéotique pour un terrain de demain.

Mais au sens du Code de la construction en lien avec le droit emphytéotique, le titulaire du droit emphytéotique est en général considéré comme le "propriétaire" au sens du Code de la construction.

Je peux le confirmer en tant que preneur à bail emphytéotique. On est légalement considéré comme propriétaire.

de combien d'argent s'agit-il en fait ? et dans tous les Länder, tout n'est pas répercuté. En tout cas, il y a une estimation des coûts. Il faut donc ajouter ces coûts mentalement au prix d'achat.

Je peux confirmer cela en tant que preneur à bail emphytéotique. On est légalement considéré comme propriétaire.

Le propriétaire du terrain en cas de bail emphytéotique est le bailleur emphytéotique, c’est-à-dire le propriétaire du terrain. Il s’agit souvent d’églises ou de communes, mais ce peuvent aussi être des particuliers. Le propriétaire cède simplement un droit d’utilisation du terrain au preneur à bail emphytéotique pour une période déterminée. Cependant, le preneur à bail emphytéotique est propriétaire du bâtiment construit sur le terrain en bail emphytéotique.

La somme compensatoire que je dois payer est calculée à partir de la différence entre la valeur foncière avant les travaux de rénovation et la valeur foncière après les travaux, et doit compenser la plus-value du terrain. Si la paroisse décidait un jour de vendre le terrain, j’aurais un droit de préemption. Le prix d’achat serait alors fixé en fonction de la valeur foncière en vigueur, qui a augmenté suite aux travaux de rénovation. Donc, je paierais alors la plus-value deux fois ?! Cela ne peut pas être correct.

Malheureusement, personne ne peut me dire pour l’instant quel sera finalement le montant. :-(

Le montant de compensation que je dois payer est calculé à partir de la différence entre la valeur cadastrale du sol AVANT la mesure de rénovation et la valeur cadastrale APRÈS la mesure, et doit compenser l’augmentation de la valeur du terrain.

C’est comme ça dans chaque zone de rénovation.

Le propriétaire du terrain en cas de bail emphytéotique est le bailleur emphytéotique,

Personne ne le conteste.

Si la paroisse décidait un jour de vendre le terrain, j’aurais le droit de préemption. Le prix d’achat serait alors basé sur la valeur cadastrale en vigueur, qui a augmenté du fait de la mesure de rénovation. Donc je paierais deux fois l’augmentation de la valeur ?! Ça ne peut pas être correct.

Ça ne doit pas forcément être ainsi. Tu n’achètes simplement pas et tu restes locataire. J’ai cependant, en 30 ans d’expérience en financement immobilier, jamais rencontré le cas où seulement le terrain est vendu. En effet, c’est impossible pour une banque de donner une hypothèque sur un terrain grevé d’un bail emphytéotique. Donc il faut un idiot qui achète un terrain en fonds propres, mais qui ensuite ne peut rien en faire pendant 75 ans.
Ce cas est aussi théorique que la mort par météorite tombant du ciel. C’est concevable, mais n’arrive pas.

Ça ne peut pas être correct.

Mais si. Je t’ai déjà expliqué les liens dans ma première réponse.