Les hauteurs le long de la limite ont changé avant l'achat du terrain

Bonjour forum,

nous sommes confrontés au problème suivant :
Nous avons acheté notre terrain en avril 2013, commencé la construction en octobre 2013. Maintenant, nous devrions nous occuper des aménagements extérieurs, pour cela nous avons dû déposer une nouvelle demande de permis de construire, car nous devons remblayer plus que ce qui est autorisé sans permis en Hesse – nous avons aussi soumis la terrasse en même temps.
Notre terrain fait partie d’un lotissement neuf d’environ 150 parcelles, développé par une société d’aménagement foncier. Avant, il y avait ici quelques immeubles de grande hauteur, qui ont été partiellement broyés et le matériau a été utilisé pour le modelage du terrain. Le terrain est en pente, la rue est devant, il descend à l’arrière à gauche d’environ 2 m sur 25 m de longueur. Il existe aussi une demande de permis où la société d’aménagement foncier a fait approuver le modelage (y compris les nouvelles cotes). Nos voisins de derrière ont commencé à construire avant nous, à ce moment-là, nous n’avions même pas encore acheté le terrain. Pour notre demande de permis de construire la maison, nous avons bien sûr aussi fait faire un bornage. Il en est ressorti que les cotes aux limites étaient « faussées », ou du moins différaient du permis de la société d’aménagement foncier – parfois jusqu’à 60 cm. À ce moment-là, nous avons pensé que l’entrepreneur des voisins avait creusé un peu plus dans la pente, ce qui n’était pas très grave – nous réparerions plus tard.

Maintenant nous voulions, comme dit, entamer les aménagements extérieurs et, en accord avec le service de l’urbanisme, nous avons planifié et déposé la construction des limites sur la base du modèle altimétrique de la société d’aménagement foncier. Sont prévus des blocs de L pour aplanir un peu notre terrain. La demande de permis a aussi été accordée – dans un premier temps.

Puis nous avons reçu une lettre du service de l’urbanisme indiquant qu’un de nos voisins a fait opposition à la demande de permis. Il argumente avec son bornage et des photos que la société d’aménagement n’a pas autant remblayé en limite que ce qu’elle s’était fait approuver et que l’altitude de son bornage est maintenant l’altitude déterminante…

Le service de l’urbanisme veut maintenant annuler la demande de permis !

Maintenant la suite :

Ce qui est étrange, c’est que le bornage du deuxième voisin (nous trois partageons un point de limite) confirme le plan altimétrique de la société d’aménagement – et ce bornage date de deux à trois semaines avant. De plus, le voisin contestataire a joint des photos sur lesquelles on voit bien la surface du terrain qui a apparemment été modifiée peu avant (gel sur le terrain voisin non travaillé et son terrain lisse comme un popotin de bébé et sans gel, on voit même un sol bien lisse qui se forme quand une pelle mécanique enlève la terre).

Nous sommes donc allés au service de l’urbanisme et avons dit qu’il avait modifié le sol et le tracé de notre limite sans autorisation et qu’il a ensuite pris les photos et fait son bornage. Le service de l’urbanisme ne peut rien faire, le bornage indique une altitude à laquelle ils doivent se tenir…

Nous avons maintenant les questions suivantes :
1) Le modèle de terrain approuvé par la société d’aménagement n’a-t-il qu’un caractère de « possibilité », c’est-à-dire que la société d’aménagement n’était pas obligée de remblayer jusqu’à une altitude déterminée ?

2) Le service de l’urbanisme peut-il annuler la demande de permis comme ça ? Ils avaient déjà tous les documents pertinents. Le bornage réalisé pour notre construction a déjà montré les altitudes faussées et nous avions explicitement convenu avec eux que nous soumettrions la demande sur la base des altitudes de la société d’aménagement et non sur les altitudes faussées. Ils ne peuvent quand même pas dire maintenant, ah non finalement, ce sont les anciennes altitudes faussées qui comptent… ?!

3) Puis-je également revendiquer l’altitude du point de limite borné par le voisin 2 (qui a fait le bornage avant) pour moi ? À ce moment-là, le terrain était encore comme prévu, or selon le bornage du voisin contestataire le point est aussi 60 cm plus bas.

4) Ai-je des possibilités juridiques pour engager la responsabilité de la société d’aménagement si elle n’a vraiment pas aménagé le terrain comme elle l’a soumis ?

5) Puis-je exiger une exécution conforme, c’est-à-dire que l’altitude soit établie comme elle a été demandée et approuvée ?

6) Il est très probable que la société d’aménagement ait aménagé le terrain comme approuvé (le bornage du voisin 2 le montre). Je dois maintenant prouver que le voisin contestataire a creusé sans autorisation. N’y a-t-il pas des mécanismes de protection, comme la protection de la confiance ?

7) Quelle est la probabilité, si je vais au tribunal, de prouver par les photos que le creusement a eu lieu ?

Merci d’avoir lu,
Stefan

Bonjour Stefan,

le service de l’urbanisme se facilite beaucoup trop la tâche, ils sont bien sûr habilités et aussi obligés de vérifier la validité des demandes de permis de construire respectives. En principe, la hauteur approuvée par la société de lotissement s'applique d'abord comme hauteur de planification ou hauteur initiale du terrain pour toutes les autres autorisations/projets de construction.

La société de lotissement était peut-être aussi tenue de prouver les hauteurs finales du terrain à la ville par un géomètre indépendant. S'il existe une telle documentation, elle devrait pouvoir être obtenue à la fois auprès de la société de lotissement et auprès du service de l’urbanisme. Sinon, on devrait supposer que le service de l’urbanisme considère les hauteurs prévues comme données (avec certaines tolérances) ou les a lui-même vérifiées par sondage.

En principe, on peut examiner toutes les demandes de permis de construire environnantes ou situées dans la zone pour vérification. S'il n'y a que de faibles écarts entre la société de lotissement et les demandes de permis discrètes dans toute la zone, mais que précisément ton voisin affiche 60 cm de plus/en moins et qu'en plus il existe des photos, le cas devrait être clair.

Cependant, sur la base de l’attitude négative antérieure du service de l’urbanisme, tu ne devrais probablement pas avancer sans aide extérieure.

La première étape serait donc de demander à la société de lotissement s’il existe une documentation des modifications finales des hauteurs, puis de consulter un géomètre expert agréé public en Hesse, (D)le tien. Celui-ci peut se procurer auprès du service de l’urbanisme tous les plans de hauteur pertinents et préparer le tout, éventuellement en coordination avec (D)ton architecte, de manière à ce que le service de l’urbanisme doive y répondre [I].

D’après ta description, je crois aussi que ton voisin s’est sérieusement tiré une balle dans le pied, mais certains sont tellement audacieux et essaient quand même. Cela dit, on dirait qu’on ne peut pas compter sur un accord mutuel, donc prépare-toi déjà mentalement au fait que cela a) va durer et b) peut aussi bien finir devant un tribunal.

Je crois néanmoins que cela peut être reconstitué relativement bien et qu’on peut donc aussi prouver qui a raison.

Cordialement
Dirk Grafe

Otus a raison, il s'agit de vitesse et je partage son avis selon lequel cela peut rapidement devenir inconfortable.

Il y a cependant une chance de signaler les contradictions à l'administration avant qu'elle ne décide de la demande du voisin - si je l'interprète correctement, l'administration n'a pour l'instant laissé transparaître que la direction prise, mais n'a pas encore pris de décision.

Supposons que tu sois mon client et que j'aie un bon contact avec l'architecte qui a supervisé ton projet de construction. Alors, je me procurerais la correspondance du voisin, les plans de la loi sur l'énergie des bâtiments à ce sujet, ta demande de permis de construire serait disponible, les indications de hauteur/demandes de construction des voisins alentours pourraient être rassemblées assez rapidement en collaboration (peut-être que tout était déjà disponible et a été utilisé pour ta demande de permis de construire !?) ... et quand tout est sur la table, on peut préparer cela relativement vite pour que le service d'urbanisme examine dans la bonne direction.

Cela reste financièrement tout à fait raisonnable, ton géomètre ainsi que l'architecte devraient te venir en aide rapidement à ce stade, après tout, toi ou ton architecte déposez une demande de permis de construire actuelle pour le remblaiement - le refus par le service d'urbanisme devrait pouvoir être attaqué de manière substantielle conjointement, si tes explications ici sont correctes.

Il faut que le déclic se fasse au plus vite à la mairie, car si ces affaires finissent devant un tribunal, cela ne dure pas seulement longtemps, mais les experts (qui seront des géomètres-experts et/ou architectes assermentés, donc précisément les personnes dont tu disposes déjà) coûtent plusieurs fois ce qu'il faudrait éventuellement investir maintenant en plus.

Estimation grossière des coûts, juste pour que tu prennes une idée :

Évaluer la situation maintenant du point de vue du géomètre, selon le taux horaire, total : certainement moins de 500€ nets.

Si j’avais le dossier comme expert devant le tribunal, le tribunal proposerait sûrement environ 1500€, je l’élèverais à au moins 2 000€ avant même d’accepter et pourrais alors facturer jusqu’à 20 % au-dessus du prix convenu sans renégociation avec le tribunal si le travail correspondant est documenté, soit : 2400 € (brut).

Qui paie cela à la fin est bien sûr décidé par le juge, mais si on ne considère que les coûts d’un compromis 50:50, cela vaut déjà la peine de passer quelques appels pour environ 1000 € et guider immédiatement le service d’urbanisme sur la bonne voie.

Néanmoins, je donne entièrement raison à Otus, ceci n’est qu’un complément.

Cordialement
Dirk Grafe

P.S. :
C’est aussi un bel exemple qui confirme ma thèse maintes fois répétée que les indications de hauteur sont importantes. Les hauteurs sont souvent considérées comme secondaires/inutiles, l’essentiel étant que la construction reste correctement positionnée sur le terrain - mais des indications de hauteur (défectueuses) conduisent aussi à des litiges longs quand elles sont traitées avec négligence. Surtout, la reconstruction est plus difficile. La position d’une limite ou d’un bâtiment doit normalement toujours pouvoir être rétablie. Une surface de terrain modifiée une fois est localement détruite, non reconstructible, et il commence alors en principe un procès par indices qui se base sur d’anciennes hauteurs de planification, elles-mêmes bien sûr sujettes à des écarts/imprécisions.

Merci pour les commentaires rapides et utiles, je les ai lus attentivement (plusieurs fois).

De la part de la société d'aménagement foncier, je n'ai reçu que la déclaration selon laquelle, après l'achèvement des travaux, aucune documentation finale (c'est-à-dire des mesures ou des photos) n'a été réalisée. Je vais à nouveau m'adresser à la mairie pour savoir si quelque chose a été fait de leur côté.

Heureusement, mon géomètre est aussi celui qui a supervisé le projet de construction de la société d'aménagement foncier et mon architecte est mon voisin - le troisième avec qui je partage le point de frontière. Lui non plus ne comprend pas pourquoi il y a une différence de hauteur entre les deux relevés et ne comprend pas non plus pourquoi le service de l'urbanisme fait autant de résistance maintenant.

Si j'ai bien compris ce qui précède, je devrais :
1) déjà consulter un avocat ?!
2) rencontrer le géomètre pour examiner la situation et ensuite le charger de s'adresser au service de l'urbanisme ?

Après notre rendez-vous à la mairie la semaine dernière, où nous avons présenté tous les points, on nous a ensuite demandé de tout soumettre à nouveau par écrit. Les charmantes dames semblaient un peu dépassées par la situation et répétaient sans cesse « Je ne l'ai pas encore fait... » ou « Je dois demander à notre service juridique... »

Je vais donc tout mettre par écrit et en parallèle parler avec la mairie et le géomètre...

Merci
Stefan

PS : Puis-je voir dans la demande de permis de construire de la société d'aménagement foncier si celle-ci était obligée à réaliser les hauteurs demandées ? Autrement dit, puis-je supposer qu'ils ont rempli cette obligation ?! Je n'arrive toujours pas à imaginer comment on peut libérer 150 parcelles sans documentation finale...

Laisse ton géomètre-expert et architecte assermenté documenter les différentes hauteurs dans les demandes de permis de construire et faire un bref commentaire écrit, je suppose que la situation pourra alors rapidement tourner si des indices fiables d'une mauvaise planification du voisin apparaissent.

Chercher un avocat peut quand même être approprié, car tu dois t'attendre à ce que le voisin conteste la voie judiciaire, que tu aies raison ou non.

Bonne chance !
Dirk Grafe