Le coefficient d'occupation des sols selon l'arrêté d'utilisation du sol de 1990 est correct mais selon celui de 1977 il ne l'est pas. Que faire ?

Bonjour à tous,

J’ai besoin de vos conseils pour un projet de construction neuve en BW. Nous avons un problème avec le coefficient d’occupation des sols, qui est indiqué à 0,6 selon le plan d’urbanisme. La maison prévue (semi-mitoyenne) comprend un sous-sol, 2 étages complets (rez-de-chaussée et étage) et un comble aménagé. Au rez-de-chaussée, il y a un espace de vie/cuisine/salle à manger. À l’étage se trouvent les chambres d’enfants, une chambre d’amis et la salle de bains. Dans les combles il y a l’espace des parents avec chambre à coucher, dressing et salle de bains. Nous avons mandaté un architecte pour le dépôt de la demande de permis de construire. Le terrain et le concept de la maison étaient connus de l’architecte au moment de la commande. Si l’on utilise la réglementation actuelle d’utilisation des sols construits de 1990 pour le calcul du coefficient d’occupation des sols, seuls les deux étages complets sont pris en compte, pas les combles. Cela donne un coefficient d’occupation des sols de 0,57, donc conforme. Mais l’architecte a constaté peu avant le dépôt du permis de construire que nous dépassons le coefficient d’occupation des sols, car le plan d’urbanisme se réfère à la réglementation d’utilisation des sols construits de 1977. Celle-ci précise que pour le calcul, les deux étages complets doivent être pris en compte et en outre « les surfaces des pièces d’habitation dans les autres étages, y compris les cages d’escaliers leur appartenant et leurs murs d’enveloppe doivent être comptabilisées ». Concrètement, cela signifie que je dois compter les pièces dans les combles et avec cette méthode de calcul, nous arrivons à un coefficient d’occupation des sols d’environ 0,73, ce qui rend en principe le projet de construction tel quel non autorisé.
L’architecte souhaite maintenant qualifier les pièces des combles dans la demande de permis de construire comme sauna, galerie et salle de loisirs, donc en tant que « pièces annexes » qui ne sont pas utilisées en permanence. Cependant, ces pièces remplissent toutes les exigences d’une pièce d’habitation, c’est-à-dire hauteur suffisante, surface vitrée suffisante et issues de secours prévues.
J’ai des doutes que la commune et le service du droit de la construction acceptent simplement la déclaration comme pièces annexes et n’en tiennent pas compte, et qu’ils refusent la demande. À ce sujet, j’ai trouvé ce qui suit :
Si l’aptitude objective d’une pièce à être classée comme pièce d’habitation, parce que les exigences posées à une pièce d’habitation sont remplies, une éventuelle destination subjective différente en tant que pièce annexe est sans importance. Il en va de même selon § 2 alinéa 7 du code de la construction régional (Bauordnung BW).
Source : Droit régional BW Tribunal administratif du Bade-Wurtemberg 3e chambre | 3 S 1437/99 | Jugement | Délimitation d’une pièce annexe d’une pièce d’habitation | Texte intégral disponible (landesrecht-bw.de)

Wikipedia dit aussi :
Selon la jurisprudence[2], une pièce est déjà considérée comme une pièce d’habitation dès lors qu’elle est objectivement adaptée à un séjour qui n’est pas très court, même seulement le jour et en saison chaude.[3]
Source : Pièce d’habitation – Wikipédia

Au moins la chambre à coucher est, selon cette définition, clairement une pièce d’habitation, ce qui conduit au dépassement du coefficient d’occupation des sols.

Les questions que je me pose maintenant sont :
- Quelles sont les conséquences sur l’utilisation / sur le plan juridique / d’assurance pour le bâtiment si nous utilisons manifestement des pièces annexes comme pièces d’habitation ?
- Obtiendrons-nous une régularisation officielle de l’usage ?
- Quel impact cela a-t-il sur la surface habitable ?
- Que se passe-t-il par exemple en cas d’incendie ? Si nous utilisons la pièce comme chambre à coucher.
- Quel est l’impact d’une surface habitable non autorisée sur la valeur de revente ?
- Que dit la banque si elle reçoit comme garantie une surface habitable autorisée nettement inférieure à celle convenue ?
- Notre architecte dit que cela sera déclaré comme « surface utile d’habitation ». Je ne connais pas ce terme, je ne connais que surface habitable ou surface utile.
- Ai-je des droits vis-à-vis de l’architecte ?

Qu’en pensez-vous ou que proposeriez-vous ?

Merci à vous !

Qu'en pensez-vous ou que proposeriez-vous ?

Ne pas se faire de soucis, mais prendre le téléphone (ou laisser l'architecte le faire) et discuter avec le bureau des constructions. Mais vous avez sûrement déjà fait ça, non ? ;)
Ou peut-être aller un peu plus loin et soumettre une demande de préconsentement de construction. Je ne comprends pas votre panique en ce moment. On peut venir en aide aux gens qui parlent, et au bureau des constructions, il y a aussi des êtres humains en chair et en os avec qui on peut discuter. Ils répondent même aux questions !
Ah oui, on peut d’ailleurs aussi demander une dérogation.

Je rejoins et je contacterais également le service de l'urbanisme ou je ferais une brève demande de renseignement préalable. Je pense qu'une solution s'y trouvera.

Maintenant, l’architecte a constaté peu avant le dépôt de la demande de permis de construire que nous dépassons le coefficient d’emprise au sol parce que le règlement d’urbanisme utilisé est celui de 1977.

Qu’est-ce que c’est que ce prunier ? - Peu importe à quoi le plan se réfère ou non, c’est toujours le cadre juridique en vigueur au moment où le plan est devenu légalement contraignant qui s’applique. Les avantages ultérieurs ne sont pas un blanc-seing, on ne bénéficie pas automatiquement d’eux, mais ils indiquent de bonnes chances pour une demande de dérogation. Néanmoins, un architecte doit fournir une planification susceptible d’être approuvée, dans laquelle il ne devrait pas compter fermement sur des exceptions. Lorsque la mode du droit ressenti à la négligence est apparue, les universitaires étaient encore au début d’une autre époque – cela semble s’être "relâché" depuis :-(