Financement Maison individuelle 190 m² - Choix de crédit / Faisabilité

Bonjour à tous,

depuis quelques jours/semaines, nous jouons à un "ping-pong d'offres" entre les banques et nous avons maintenant reçu les offres finales de notre banque régionale avec le S rouge. Nous serions ravis que vous nous donniez votre avis sur la faisabilité et la conception de ce crédit.

Généralités sur vous :

[*]H (28 ans), F (28 ans)
[*]pas d'enfants ; prévu 1-2
[*]tous deux employés, en tant que gestionnaire commercial (Dipl.-Wirts.-Ing.) et collaboratrice de projet dans le service public (M. Sc.)
[*]actuellement tous deux à temps plein

Situation des revenus et du patrimoine :

[*]Revenu net du foyer 6 000 € = 3 400 (H) + 2 200 (F) + 400 (revenus locatifs futurs provenant d’un appartement en copropriété actuellement occupé et entièrement payé)
[*]Apport personnel pour la construction : env. 60 k€

Situation des dépenses :

J’ai établi moi-même un détail des dépenses qui s’élève actuellement à env. 2 700 € par mois. Cela comprend déjà des marges (par ex. cagnotte vacances 4 000 € par personne/an) et une épargne ETF (200 € par personne). J’ai renoncé à détailler les principaux postes de coûts (assurances, logement, mobilité, ...) pour des raisons de clarté.

Total des recettes et des dépenses :

[*]Recettes : 6 000 € (sous réserve d’augmentations salariales et de revalorisations conventionnelles)
[*]Dépenses : 2 700 €
[*]Solde : 3 300 €
[*]Charges copropriété et revenus locatifs supplémentaires déjà pris en compte
[*]Dans mon scénario cible (du point de vue des coûts, « scénario du pire ») avec 2 enfants (550 €/enfant/mois) ; femme à 30h ; pas d’augmentation de salaire d’ici là ; charges courantes maison individuelle (400 €) ; provision pour entretien (200 €) ; etc., cela donnerait un solde d’env. 2 000 €

Informations générales sur le bien immobilier :

[*]Terrain : 1 580 m²
[*]Valeur initiale du terrain : 120 €/m²
[*]Construction neuve
[*]Carport double avec local de rangement attenant
[*]Surface habitable 190 m² / surface utile env. 250 m²

Coûts de construction ou d’achat :

[*]Coût du terrain : 76 k€ (déjà payé)
[*]Coûts de raccordement : 17 k€ (déjà payés)
[*]Frais annexes d’acquisition : 4 k€ (pour le terrain déjà payés)
[*]Coûts de construction ou d’achat : 487 k€
[*]Frais annexes de construction : 15 k€
[*]Aménagements extérieurs : 15 k€
[*]Coût total : 614 k€

Autres coûts :

[*]Cuisine : 23 k€

Résumé des coûts :

[*]Coût total : 637 k€
[*]Déjà payé : 97 k€
[*]Apport déductible : 60 k€
[*]Montant du financement : 480 k€

Informations nécessaires sur le crédit :

[*]Montant du prêt : 480 k€
[*]Prêt à annuités
[*]Taux d’intérêt : 2,42 % (durée fixation taux : 15 ans) ; 2,74 % (durée fixation taux : 20 ans)
[*]Capital restant dû à la fin de la fixation du taux : 277 k€ (15 ans) ; 200 k€ (20 ans)
[*]Durée totale fictive jusqu’au remboursement complet : 28 ans (fixation 15 ans) | 29 ans (fixation 20 ans)
[*]Taux d’amortissement initial : 2,21 % (15 ans) | 2 % (20 ans)
[*]Mensualité : 1 850 € (15 ans) | 1 896 € (20 ans)
[*]Remboursements anticipés possibles ? Oui ; j’ai calculé 1 k€ par an pendant les années 1 à 15 et 2 k€ par an pendant les années 16 jusqu’à la fin
[*]Changement du taux d’amortissement possible ? Non

Je me suis calculé une sorte de seuil de rentabilité pour décider à partir de quel taux d’intérêt la fixation du taux sur 20 ans est plus avantageuse. Il se situe à 4,75 % ou plus pour le refinancement. Le différent de mensualité mensuelle, qui résulte du taux d’amortissement minimum, l’ai compensé dans cette comparaison par des remboursements anticipés.

Comment procéderiez-vous ? Choisir une fixation du taux sur 15 ans ? Sur 20 ans ? Ou un mix des deux modèles (par ex. 350 k€ avec 15 ans + 130 k€ avec 20 ans) ? Que pensez-vous en général des conditions de prêt et de la faisabilité du financement ?

Je me réjouis de vos avis et idées !

Bonne chance
Kevke

Ce qui me frappe, c'est le prix de la maison. 487 + 15 = 503 k€ et cela inclut le [Doppelcarport]. Pour 190 m², cela doit être un standard assez bas ou vous avez beaucoup de travail en propre intégré ?

Sinon, je trouve les chiffres corrects et bien réalisables.

Quand il y a des enfants, 40 % des revenus partent pour la maison. Il faut aimer ça. Je choisirais plutôt le modèle de la sécurité. Donc 20 ans.

Le prix de la maison me perturbe énormément.
487k pour 250m² dont 190m² habitables.
Cela fait un peu plus de 2000€/m² de surface habitable. Et le carport est déjà inclus.
Même pour les frais annexes à la construction, nous avions déjà 50k avant la hausse des prix, et non 15k.
Les aménagements extérieurs en auto-construction pour 15k pourraient convenir, s’il n’y a pas de toiture ou d’autres facteurs de coût similaires prévus.

Sinon, tous les chiffres semblent logiques jusqu’à présent.
Prévoir une femme travaillant à 80% comme scénario de cas critique m’a paru intéressant. C’est possible, mais dans notre environnement, c’est plutôt la limite haute que la limite basse.

Concernant le crédit, je diviserais le montant.
Le scénario à 4,75% est peut-être plutôt improbable, mais qui peut vraiment le savoir.
Seulement 15 ans serait aussi trop risqué pour moi.
C’est pourquoi je ferais un mélange.
Dans l’ensemble, vous avez des taux d’intérêt incroyablement bons. Des amis à nous ont obtenu 3% pour 15 ans et ils ont aussi beaucoup de fonds propres et un bon revenu.

Les 80 % de la femme, je les remettrais aussi très, très fortement en question et par précaution je compterais plutôt sur 50 %. Tout ce qui est ensuite possible/souhaité en plus est un bonus. Mais je ne le prévoirais pas comme tel.

Le revenu convient, mais les coûts de la maison ne peuvent pas être corrects ainsi. Les raccordements avec permis de construire coûtent à eux seuls 15k, et aucune terre n'a encore été déplacée. Les coûts de construction me semblent aussi très bas. Je suppose une surface utile avec un sous-sol, sinon les prix ne correspondent absolument pas. Nous construisons 180m2 sans sous-sol et, avec des coûts fonciers comparables, nous arrivons à 650 TEUR.