Projet de financement d'une maison unifamiliale avec des obstacles et des éléments constitutifs

  • Erstellt am 07.07.2022 11:55:59

Alibert87

07.07.2022 11:55:59
  • #1
Bonjour à tous, j’ai bien un sujet parallèle en cours, ici il doit seulement s’agir du plan de financement. J’espère bénéficier de votre expertise, et éventuellement quelqu’un a une idée géniale pour réaliser judicieusement notre projet d’achat.

Je dois malheureusement prendre des valeurs approximatives, car nous ne connaissons pas encore tous les paramètres (ici plutôt worst-case) :

Prix d’achat (maison et terrain) 500 000 euros
Les frais annexes seront couverts par l’apport en fonds propres
Question :
Quel apport en fonds propres devons-nous fournir pour que le taux d’intérêt change favorablement pour nous ?
Il y a en effet certains paliers. J’ai déjà vu dans un calculateur d’exemple que cela ne changeait plus beaucoup à partir de 80 % de la valeur de prêt ?!

Pour les besoins de rénovation de 200 000 euros, nous envisagerions (si cela est rentable) d’intégrer 2 programmes/crédits KFW : 124, 261/262
D’après mes recherches, les taux d’intérêt sont ici inférieurs à 3 %, ce qui pourrait valoir le coup. D’autant plus qu’il y a encore des subventions au remboursement. La maison doit de toute façon être remise à niveau énergétiquement...

Enfin, il y a encore le contrat d’épargne logement :
Notre idée ici serait de l’utiliser pour réduire la somme de la rénovation ou pour rembourser rapidement un des crédits KFW. Le contrat d’épargne logement a un taux effectif de prêt de "seulement" 2,25 % / somme épargnée avec attribution supplémentaire serait de 100 000 euros.

Notre objectif est un plan de financement raisonnable, bien calculable, et qui maintient la charge mensuelle aussi faible que nécessaire. Grâce à un taux mixte avantageux, nous pourrions éventuellement même augmenter le remboursement. Une charge mensuelle de 2000 euros (plus ou moins) est notre objectif principal.

Ou est-ce trop complexe et avez-vous une autre voie meilleure / moins chère pour notre projet ?

Merci !!
 

Ysop***

07.07.2022 12:07:39
  • #2


C'est le meilleur des cas à mon avis. Veuillez vérifier cela de toute urgence avant le financement !
 

Alibert87

07.07.2022 12:11:50
  • #3


Bien sûr. J'aime simplement recueillir beaucoup d'informations à l'avance. Si les besoins de rénovation atteignent plutôt 300 000 €, tout le projet ne sera plus intéressant pour nous. Je ne construis pas de "châteaux en Espagne" ici :)
 

Axolotl2022

07.07.2022 12:47:37
  • #4

Alors calcule simplement à l'envers. Avec 24 k€ par an, vous pouvez financer 480 k€ en supposant 3 % d'intérêt + 2 % de taux. Donc, en plus des frais d'achat, vous avez besoin d'au moins 220 k€ de fonds propres supplémentaires pour pouvoir financer quoi que ce soit. Si le taux d'intérêt est de 2,5 %, ce serait 533 k€, ou avec un taux de 3,5 % ce serait 436 k€.

Approche forfaitaire de la valeur de nantissement : (prix d'achat + 50 % des coûts de rénovation) - 10 % de décote de sécurité = 540 k€. 80 % de la valeur de nantissement pour une "bonne" condition = 432 k€ = 268 k€ de fonds propres nécessaires.

Avec cela, tu as les premières estimations approximatives.
 

Alibert87

07.07.2022 13:29:52
  • #5


Merci pour le calcul et l’info.
Mon approche ici n’est pas de contracter un crédit pour la somme totale, mais de le combiner. J’espère ainsi obtenir un taux d’intérêt effectif légèrement inférieur à 3 %.
Donc prêt principal plus KFW incluant un contrat d’épargne logement.

Cette combinaison a-t-elle un sens, ou est-ce que la partie KFW est trop rigide et coûteuse ?
 

Axolotl2022

07.07.2022 13:36:32
  • #6

Peu importe. Tu as reçu un exemple de calcul pour 3 % de ma part. Donc pour un financement de 480 k€ avec un remboursement à 2 %. Alors que la KfW exige plus de 2 % (c’est plutôt 4 % et plus). Même pour le contrat d’épargne logement, les remboursements sont souvent de 4 à 7 % (c’est un des inconvénients de ces montages, il faut rembourser rapidement).


On peut tout faire. Il faut calculer ou demander des taux à un intermédiaire. Mais cela ne change rien au calcul de base, avec ta mensualité tu ne peux financer "que" un maximum de 500 000.
 

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