Offres de financement pour une nouvelle construction

Bonjour à tous,
voici la checklist et les premières offres. Nous voulons commencer la construction au début de l’année prochaine et avons reçu les premières propositions de financement. D’après ce que j’ai lu jusqu’à présent sur ce forum et ce que j’ai entendu dans mon entourage, j’ai eu un peu de mal à avaler quand j’ai vu les chiffres. J’aimerais bien connaître votre avis à ce sujet.
Merci !

Informations générales sur vous :

[*]Quel âge avez-vous ? 29 & 26 mariés
[*]Y a-t-il des enfants ? Non
[*]Des enfants sont-ils prévus ? Dans environ 5 ans
[*]Que faites-vous professionnellement ? Ingénieur et enseignante (salarié et fonctionnaire)
[*]Combien d’heures travaillez-vous ? Tous deux à temps plein

Situation des revenus et du patrimoine :

[*]Quels sont vos revenus ? Ensemble 6000 net, augmente dans un an à environ 6500 (homme 3500 & femme 3000)
[*]Quelle est le montant de l’allocation familiale ? -
[*]Autres prestations sociales ? -
[*]Quel est votre capital propre ? 30 000 €
[*]Combien de capital propre souhaitez-vous investir dans le projet de maison ? 20 000 €

Coûts du logement :

[*]Loyer actuel charges comprises - 1000 €
[*]Électricité – 60 €
[*]Téléphone, Internet, mobile - 150 €

Frais de mobilité :

Pour 2 voitures dans le foyer

[*]Assurance - 100
[*]Taxes – 100 par an
[*]Carburant - navette/gaz voiture – 200 €
[*]Réparations – 1000 € par an

Coûts d’assurance :

[*]Assurance maladie privée - 390
[*]Assurance responsabilité civile/assurance habitation - 20
[*]Assurance vie capital ou risque – sera souscrite prochainement
[*]Assurance invalidité professionnelle - 30

Coûts de la vie courante :

[*]Alimentation - 300
[*]Restaurants - 100
[*]Soins / droguerie - 50
[*]Vêtements - 50

Épargne :

Il faut noter que nous avons seulement depuis le mois dernier les deux salaires « élevés » et que nous n’avons rien économisé auparavant.

[*]Épargne logement 1 avec 130 (2600 € actuellement)
[*]Épargne logement 2 avec 40 (2400 € actuellement)

Autres dépenses :
aucune

Sommes des revenus et dépenses :
Hypothèse de la banque - coûts de la vie courante - 1450 €
Réel comme indiqué ici – 1550 €

[*]Revenus totaux - 6000
[*]Dépenses totales – 2550
[*]Solde 3450

Informations générales sur la propriété :

[*]Quelle est la taille du terrain ? 1028 m²
[*]Quelles sont ses dimensions ? Env. 17,2 m x 60
[*]Quel est le prix moyen du terrain ? 100 € / m²
[*]Construction neuve, ancienne (année de construction), type de maison ? Neuf
[*]Garages ? Garage double
[*]Quelle est la taille de la maison ? (surface habitable / surface utile) – 170 m²
[*]Quelle est la valeur marchande du terrain et de la maison après achèvement ? …

Coûts de construction ou d’achat :

[*]Coût du terrain 90 000 € – dette résiduelle 87 000 € financée de façon variable
[*]Coûts d’aménagement - 0
[*]Coûts de construction ou d’achat (incl. architecte, ingénieur structure) 423 000 €
[*]Frais annexes de construction (par ex. raccordements maison, expert sol, électricité de chantier, etc.)
[*]Aménagements extérieurs/terrasse, allées, aménagement jardin, clôtures, etc. – ici nous prévoyons encore environ 20 000 € + 25 000 € pour la cuisine que nous financerons par nos propres moyens
[*]Coût total 530 000

Composition des coûts :

[*]Coût total – 530 000 €
[*]Capital déductible – 20 000 €
[*]Montant du financement – 510 000 €

Maison prévue et demande de permis de construire déposée - 170 m² - construction massive totalement en briques - KFW 55 - 2 étages complets - garage double massif - sans sous-sol - géothermie par forage profond - équipement global normal (+)

À propos du crédit :

Nos exigences étaient : KFW 153 - mensualité env. 1700 € - comme aucun capital propre important n’est investi, financement à 100 %

Voici les 2 meilleures offres jusqu’à présent :
Module - montant du prêt - durée en années - taux débiteur - amortissement initial - mensualité

Banque 1 :
KFW 153 - 120 000 € - 10 - 0,95 - 4,8 - 575 - sera remboursé après 10 ans par un contrat d’épargne logement existant, qui devra encore être alimenté de 20 000 € en 10 ans.
NRW.Bank - 70 000 € - 30 - 1,55 - 2,73 - 250 - Remboursé après 30 ans
Banque 1 - 320 000 € - 30 - 1,84 - 1,44 - 875 - après 10 ans, la mensualité sera ajustée pour être remboursée en 30 ans (5 x changement d’amortissement - 5 % remboursement anticipé annuel possible)

Ce que j’aime ici, c’est la sécurité du taux sur toute la durée et le déroulement clair qui s’achève après 30 ans, la mensualité est respectée, les intérêts me semblent majoritairement élevés.

Banque 2 :
KFW 153 - 120 000 € - 10 - 0,95 - 3 - 395
KFW 124 - 100 000 € - 10 - 0,84 - 3,76 - 383 - après 10 ans restent env. 125 000 € que nous pourrions sécuriser avec des contrats d’épargne logement déjà existants, mais qu’il faudrait alimenter avec 45 000 € en 10 ans - irréaliste ?!
Banque 2 - 100 000 € - 15 - 1,57 - 2 - 298 - 49 000 € restant à la fin - pourrait peut-être être réduit par des remboursements anticipés. D’où viendra cet argent supplémentaire - c’est douteux !
NRW - 180 000 € - 30 - 1,55 - 2,73 - 642 - Remboursé après 30 ans

Ce qui me plaît seulement ici, c’est la mensualité respectée - les intérêts semblent élevés pour le crédit bancaire sur 15 ans - beaucoup de modules et risque de modification des taux plusieurs fois - financement bancaire sur plus longue durée impossible

Nous voulions absolument financer avec l’une des deux banques. Malheureusement, je ne peux accepter aucune de ces deux offres tout de suite avec un sourire.

J’attends vos avis avec impatience, cordialement !

Ce qui me frappe en premier dans votre décompte des coûts : 50€ pour les vêtements / mois - est-ce réaliste ? Si mon mari achète 2 jeans, cela représenterait déjà 4 mois. Il faut aussi parfois des chaussures, une veste d'hiver, etc. Pas de dépenses diverses ? Pas de voyages ni d'activités de loisirs ? La plupart des gens prennent un montant forfaitaire pour ce poste. Ne vous embellissez pas vous-mêmes vos finances. Vous voulez bien vivre après la construction de la maison et ne pas seulement travailler pour la petite maison. Sinon, je trouve les taux d'intérêt indiqués conformes aux attentes pour votre montant de financement et le faible capital propre. 30 ans de taux fixe sont chers.

En réalité, nous voulions absolument financer avec l'une des deux banques. Malheureusement, je ne peux pas accepter en souriant immédiatement l'une des deux offres ici.

Pourquoi ? Tu n'as jamais pu financer une propriété aussi bon marché qu'en ce moment. Même si les taux d'intérêt semblent "élevés" subjectivement. À long terme, ils sont objectivement très bas – objectivement même trop bas pour notre système bancaire ! Et une longue durée coûte, surtout lorsque l'on finance intégralement.
Bien sûr, tu peux encore demander à d'autres banques. Tu ne vas pas beaucoup économiser.

Ah oui, un dernier conseil : refais ton calcul de financement avec un tableau Excel pour dans 5 ans, si vous voulez avoir un enfant. Un enfant va réduire considérablement le revenu, et ce, pendant plus d’un an. Réduis le revenu de ta femme à 1800 €, augmente les dépenses liées au logement à ta mensualité de 1700 (ou où que vous vous stabilisiez), mets de l’argent de côté chaque mois pour l’entretien / la maintenance, prends aussi en compte une épargne générale qui n’a rien à voir avec la maison (une machine à laver doit aussi être remplacée un jour), calcule les assurances qui augmentent / qui s’ajoutent (assurance habitation, assurance du contenu potentiellement plus élevée). Et ensuite regarde s’il reste encore quelque chose à vivre à la fin du mois. Pour mon intuition, ça semble serré.

Merci beaucoup pour les réponses rapides.

Kati, je te donne raison que nos dépenses sont probablement actuellement plus élevées en termes réels et qu'elles augmenteront considérablement à l'avenir - je prends volontiers tes conseils et je vais tout recalculer entièrement. Jusqu'à présent, le taux de 1700 me semblait bien supportable. Ici, je me rends compte que j'ai complètement oublié la mensualité pour le terrain - 320 €.
Nous habitons dans l'appartement depuis 2 ans et payons depuis 1 an et demi en plus 320 € pour le terrain - nous avions donc des dépenses fixes de 1320 € + coût de la vie, avec un revenu de 3800 €, et nous n'avons jamais été dans la situation de devoir renoncer à quelque chose.

Nordanney, peut-être suis-je aussi simplement trop critique et devrions-nous nous contenter de cela. Cette longue sécurité des taux a un coût.

J’ai une petite question concernant les assurances :

[*]Assurance invalidité professionnelle - 30

Combien de net avez-vous assuré avec cela ??

Normalement, on dit qu’il faut assurer environ 60/70 % du net actuel en cas d’invalidité professionnelle.
Avec 30 € chez vous, cela me semble soit une prime très faible (donc une assurance peu élevée ?), soit vous avez trouvé un excellent assureur.

Concernant les financements :
Personnellement, cela me semble trop de « briques ».
Nous avons divisé en 2 briques (KfW et prêt bancaire).

Cela « pourrait » entraîner des difficultés avec les rangs sur le terrain/la maison, par exemple lors d’un changement/restructuration de crédit après environ 10,5 ans ?
Ou qu’en pensent les experts ?