Financement offre de construction de maison 138 m² maison individuelle 2 étages complets + sous-sol

Bonjour à tous les futurs propriétaires,

ma femme (29 ans) et moi (28 ans) prévoyons de construire notre maison individuelle l'année prochaine. C'est pourquoi je souhaite ici exposer notre projet de construction et recueillir vos connaissances d'experts concernant nos idées, plans et une offre existante.

État actuel :
Nous avons hérité d'un terrain dans la région de Francfort-sur-le-Main (environ 420 m², voir extrait cadastral). Le terrain est actuellement bâti. Année de construction environ 1929, non rénovable, entièrement sous-solé.

Notre plan :
Démolition de l'ancienne maison et construction neuve. L’ancienne maison est quasiment sur la limite mitoyenne avec le voisin et juste au bord du trottoir. La nouvelle maison ne devra plus être construite à la limite du voisin, mais doit être reculée. Une construction au bord du trottoir serait possible, mais pour des raisons de coût (renforcement du trottoir) et de planification du plan au sol, nous ne le souhaitons pas actuellement. La maison sera donc reculée de 3 à 4 m vers l’ouest et de 1 à 2 m vers le sud.
Le projet prévoit une maison d'environ 135-140 m² de surface habitable avec sous-sol complet (cave utile).

Plan d’urbanisme / Restrictions
Taille du terrain - 420 m², voir extrait cadastral
Pente - aucune
Coefficient d’occupation du sol
Coefficient d’emprise au sol
Fenêtre de construction, ligne et limite de construction
Construction en limite - construction autorisée en bordure de la rue, pas à la limite mitoyenne comme l’ancienne bâtisse
Nombre de places de stationnement
Nombre d’étages
Type de toiture
Style architectural
Orientation
Hauteurs / limites maximales
Autres prescriptions – construction selon §34 (presque toutes sortes de bâtiments sont présents dans le voisinage, donc beaucoup est permis)

Exigences des maîtres d’ouvrage
Style architectural, forme de toiture, type de bâtiment – maison individuelle moderne, toit à pignon ou toit en croupe
Sous-sol, étages – sous-sol complet, 2 étages
Nombre de personnes, âge – 2 (h 28 ; f 29), 2 enfants prévus
Besoin en pièces au RDC et à l’étage – environ 140 m²
Bureau : usage familial ou télétravail ? – bureau indispensable
Invités pour la nuit par an – 2 personnes plusieurs fois par an (famille et amis en visite)
Architecture ouverte ou fermée – ouverte
Style construction conservateur ou moderne – moderne
Cuisine ouverte, îlot central – cuisine séparée avec grande porte coulissante vers la salle à manger
Nombre de places à manger – 6
Cheminée – non
Mur musical/stéréo – non
Balcon, terrasse sur le toit – non
Garage, carport – garage préfabriqué 3x6 m ou 3x9 m
Jardin potager, serre – petit potager
Autres souhaits / particularités / déroulement quotidien, avec raisons éventuelles pourquoi ceci ou cela ne doit pas être – orientation sud et ouest car le soleil et peu de maisons de voisins se trouvent là, construction proche de la rue pour avoir un plus grand jardin, mais pas complètement en bordure de rue pour éviter un renforcement du trottoir lors de la construction du sous-sol

Conception de la maison
Par qui la planification a-t-elle été réalisée – planificateur d’une entreprise de construction
Qu’aimez-vous particulièrement ? Pourquoi ? – projet presque entièrement conforme à nos attentes, il réunit toutes nos exigences, nous aimons particulièrement la disposition dans la salle de bain
Qu’est-ce qui ne plaît pas ? Pourquoi ? – la cuisine doit encore être fermée – la distance dans le séjour entre le mur sud (vers le jardin) et le mur intérieur (vers l’escalier) est peut-être un peu trop faible (environ 4 m) pour y placer un canapé et un meuble mural. Nous devons encore vérifier dans une maison témoin ou similaire si l’espace nous suffit – bureau à réduire d’environ 50 cm pour faire de la place pour une armoire intégrée (chaussures, vestes, etc.) – distance entre baignoire et lavabo peut-être trop faible. Nous devons vérifier cela aussi sur place.
Estimation du prix selon l’architecte/planificateur : 355 000 € (offre disponible)
Budget personnel maximal pour la maison, équipement inclus : 500 000 € (y compris frais annexes de construction)
Technique de chauffage préférée : pompe à chaleur air-eau

Si vous devez renoncer, à quels détails/finitions
-pouvez-vous renoncer : aménagement du sous-sol, KFW 55
-ne pouvez-vous pas renoncer : sous-sol, bureau

Pourquoi le projet est-il comme il est aujourd’hui ? Par exemple
Projet standard du planificateur ? – projet élaboré en consultation avec nous (à partir du premier entretien). Les détails doivent cependant encore être retravaillés
Quelles demandes ont été mises en œuvre par l’architecte ? – voir ci-dessus

Offre
Prestations incluses dans la description des travaux et l’offre :
- Surface de base 88 m², env. 138 m² de surface habitable
- 2 étages complets et sous-sol complet
- Toit en croupe
- Demande de permis de construire, planification d’exécution, calcul statique, attestation de la réglementation thermique, direction des travaux
- Toilettes de chantier, échafaudage, évacuation des déchets et gravats, installation de chantier
- Hauteur du gros œuvre RDC 2,645 m, étage 2,77 m
- Enduit ciment-calcaire et enduit de finition – environ 5 cm de chape
- Isolation thermique et phonique sous chape
- Bande d’isolation périphérique des murs laissée intacte
Sous-sol :
- Excavation, remblayage et compactage
- 1 fenêtre de cave par pièce 88,5 x 76 cm, incluant puits de lumière en plastique et grille galvanisée
- Enduit de soubassement (enduit d’étanchéité M3) et peinture
- Étanchéité horizontale et verticale
- Plaques de protection des murs
- Buanderie avec toutes les connexions
- Conduites de liaison vers RDC et comble
- Tableau électrique principal
- Hauteur du gros œuvre 2,375 m
- Aménagement intérieur cave : chauffage par le sol, enduit intérieur, chape avec isolation, installation électrique, appuis de fenêtre, portes intérieures
Énergie :
- Pompe à chaleur air-eau Daikin Ultra R-32 Bluevolution
- Chauffage par le sol avec régulation pièce par pièce
- Test d’étanchéité à l’air (blower door)
- Béton cellulaire (30 cm), monolithique
- Murs intérieurs également en béton cellulaire
Enduit intérieur
- Enduit de plâtre machine Q2 (surcoût Q3 5 €/m²)
- Les joints des plafonds seront rebouchés
Salles de bains :
- Salle d’eau au RDC (douche à l’italienne)
- Salle de bains complète (douche à l’italienne et baignoire)
Fenêtres et portes :
- Porte d’entrée en aluminium (société Rodenberg), avec ou sans vitrage
- 8 volets roulants électriques, les autres avec sangle (surcoût pour volets roulants électriques 437 € / pièce)
- Fenêtres avec ferrage RC1 – 28 m² de surface vitrée
- Fenêtres extérieur anthracite, intérieur blanc
- Société Rehau
- Appui de fenêtre extérieur en granit
- Appui de fenêtre intérieur en marbre
- Portes intérieures avec revêtement CPL, panneaux alvéolaires
- Fenêtres triple vitrage (aussi au sous-sol)

Escalier :
- Escalier en bois massif incluant rampe ou escalier en béton brut avec débarras au sous-sol mais sans rampe, main courante ni finition de surface
Toiture :
- Toiture à pannes en bois lamellé-collé isolée, trappe d’accès au grenier
- Gaines vides pour installation photovoltaïque vers buanderie
- Débordements de toit en planches de bois profilées peintes dans la couleur souhaitée
- Environ 30 cm de débordement, tuiles béton Braas, modèle Harzer Pfanne
- Sous-toiture respirante
- Gouttières et descentes en zinc titane
- Isolation en laine minérale
- Revêtement en plaques de plâtre
Électricité :
- Tableau électrique principal avec champs de compteurs
- Distributeur
- Disjoncteurs
- Busch et Jäger / Gira
- Environ 40 prises incluses (surcoût directement facturé par l’électricien environ 45 € / pièce)
- Sonnette
- 1 téléphone, 1 antenne
Sanitaires
- Canalisations d’eau froide et chaude en tubes VPE
- Réducteur de pression – filtre fin à contre-lavage
- Raccordement arrosage jardin – société Vigour (Clivia et One)
- Lavabo, vasque, mitigeur, WC, baignoire encastrée, bac à douche
Prestations supplémentaires optionnelles :
- Maison KFW 55 : plus d’isolation sous dalle et toiture, mur extérieur 36,5 au lieu de 30 cm (surcoût 15 800 €)
- Sous-sol étanche WU 19 343 €
- Par m² de surface vitrée 793 €
- Si le sous-sol n’est pas aménagé, réduction de coûts de 14 000 €
Non inclus :
- Travaux carrelage (matériel et main-d’œuvre)
- Estimation de coût 8 000 €
- Revêtements de sol – estimation 6 000 € (pose en auto-construction)
- Peinture – estimation 3 000 € (matériel uniquement)
- Carport/garage – estimation 10 000 € (garage préfabriqué ou carport)
- Aménagement extérieur – estimation 5 000 € (beaucoup en auto-construction, réalisé petit à petit)
- Démolition – estimation 40 000 € (très large, plutôt 25-30 000 €)
- Choix des matériaux – estimation 10 000 € (valeur d’expérience du fournisseur)
- Entrée avec perron et auvent
- Cuisine
- Sécurisation de fouille
- Prises électriques supplémentaires
- Divers – ???
Frais annexes de construction :
- Estimation totale 40 000 € par le fournisseur – permis de construire et vérification statique (si nécessaire)
- Implantation finale, implantation grossière, implantation précise
- Tranchée pour canalisation, regard d’inspection
- Raccordement canalisation, eau, électricité, téléphone
- Nivellement
- Citerne (si nécessaire)
- Assurances
- Électricité de chantier et eau chantier
- Évacuation de terre et déchets (étant donné qu’un trou de sous-sol existe déjà, ce poste sera probablement moins important que d’habitude)
- Étude de sol
- Notaire et inscription au cadastre

Résumé des coûts :
- Terrain 0 €
- Prix de la maison 355 000 €
- Démolition 40 000 €
- Frais annexes 40 000 €
- Autres 42 000 €
- Coût total environ 477 000 € – budget 475 000 - 495 000 €

Autres réflexions :
- prendre l’option KFW car l’aide couvre les surcoûts, mais cela dépend des conditions de prêt de notre banque, si cela vaut la peine, car KFW a une durée d’engagement de taux limitée à 10 ans
- coûts totaux réalistes, mais sans marge supplémentaire. La marge est déjà largement incluse pour démolition et frais annexes. Nous devons encore obtenir un devis pour la démolition afin d’évaluer plus précisément.

Nous sommes curieux de vos avis et suggestions !
- Que modifieriez-vous dans le plan au sol ?
- Selon votre expérience, l’estimation des coûts est-elle réaliste ?
- Quels points manquent encore ?
- Ai-je oublié des postes de coûts importants ?
- Qu’avez-vous remarqué d’autre ?

Cordialement !

Pour ta calcul, je verrais des surcoûts significatifs aux points suivants :

Extérieurs : 5k c'est pratiquement rien. Peu importe combien de prestations EL vous fournissez. C'est juste un peu de gravier, des bordures et du ciment pour la protection contre les éclaboussures. J'y mettrais au moins 20k et j'améliorerais cela avec beaucoup d'EL.

Électricité : 40 prises pour toute la maison y compris le sous-sol ? Alors compte environ 50-60 de plus. Combien de connexions LAN sont incluses dans le prix ? Même chose pour les interrupteurs va-et-vient, les sorties de plafond, la préparation spot au plafond. Demande-toi tous les prix à l'avance. Pour ne pas être lié ensuite à l'électricien du GCU qui facturerait des prix exorbitants.

Quel est l’équipement sanitaire ? Quel budget est prévu dans le forfait standard ? La simple énumération des articles ne vous sert à rien. Si c'est le standard le plus simple, ce sera peut-être 3k. Quand vous serez allés dans un studio de salle de bain, vous verrez rapidement combien ces postes coûtent cher. Y a-t-il une marque et un modèle standard spécifiés pour les toilettes, par exemple ? Nous savions qu'un montant X était inclus dans le forfait et tout le reste s'ajoutait. Ce montant X est important pour savoir la qualité de l'équipement standard. Rien que pour ce point, on dépense vite 10k de plus (selon le standard inclus chez le GCU).

Escalier : ce sera une escalier standard. Les personnalisations dans ce domaine deviennent rapidement chères. Je compterais sur un escalier en béton brut fourni par le GCU et me renseignerais sur le coût supplémentaire de votre revêtement souhaité avec pose. Ce serait la réserve minimale à prévoir.

Portes : je ne trouve rien de concret. Avec quel budget le GCU compte-t-il par porte intérieure ? Quels sont les coûts standards d’une porte extérieure ? Ce sont aussi des points potentiels à clarifier à l'avance pour des surcoûts.

Frais annexes de construction : je prévoirais un budget pour un expert.

Pour la démolition, je ne m'y connais pas. La vieille maison a aussi un sous-sol ? Faut-il le remblayer en partie ? Il sera seulement partiellement recouvert avec la nouvelle construction et doit être agrandi ailleurs ? Je trouve cela assez compliqué.

Excavation, remblayage, compactage : est-ce que tout l'excavé est vraiment inclus ? En l’absence d’une étude de sol préalable, le GCU accepte ? Avec de possibles frais de décharge. Où voulez-vous mettre les déblais du sous-sol sur ce petit terrain ? Selon la qualité, ils ne conviennent pas forcément au remblaiement de la fouille. Cette position est souvent une boite noire dans la construction. Peu de GCU proposent tout inclus dans ce domaine car le risque coût est très élevé.

Le plan est difficile à juger avec si peu de mesures. Dessine ton ameublement souhaité. Pourquoi avez-vous un plafond plus haut à l’étage qu’au rez-de-chaussée ? Normalement, c’est l’inverse. À première vue, ce qui me dérange serait le petit vestiaire, la porte simple vers le salon, la disposition peu pratique de la cuisine, les petites portes-fenêtres dans la pièce de vie/salle à manger, une seule douche dans la maison et le dressing fermé. Mais cela peut être mieux jugé avec plus de mesures. La salle de bain du haut pourrait aussi être un peu étroite (mais cela dépend encore des mesures). Globalement, cela me semble un stade de développement encore très « brut ».

Environ 40 prises électriques incluses (le supplément est facturé directement avec l'électricien environ 45€ / pièce)

Comptez au moins 5000 de plus... en plus des 40 prises, il en manque encore quelques-unes, puis un peu d'éclairage extérieur, alimentation extérieure, interrupteurs va-et-vient, LAN, etc.

Échantillonnage - estimation des coûts 10 000€ (valeur d'expérience du fournisseur)
- Entrée et auvent
- Cuisine
- Protection de la fouille
- Prises supplémentaires
- Divers - ???

Je trouve que le calcul n'est pas à jour – cela me rappelle nos chiffres d’il y a 7 ans. Aujourd'hui, c’est plus cher. Aménagements extérieurs : 5000 pour ce qui n’est pas visible, 10 000 pour le matériel visible au sol, 10 000 main-d’œuvre. Plus végétation, plus clôture...
Beaucoup de choses concernant les coûts de construction sont dans notre sous-forum sur les coûts de construction !

Merci pour ta réponse rapide et détaillée Crossy !

Aménagements extérieurs : 5k, c’est pratiquement rien. Peu importe combien de [EL] vous fournissez. Cela couvre à peine un peu de gravier, des bordures et du ciment pour la protection contre les éclaboussures. Je mettrais au moins 20k et je valoriserais cela aussi avec beaucoup de [EL].

Nous allons nous renseigner plus précisément à ce sujet et augmenter le capital prévu.

Électricité : 40 prises pour toute la maison y compris le sous-sol ? Alors compte plutôt environ 50-60 de plus. Combien de connexions LAN sont incluses dans le prix ? Idem pour les interrupteurs va-et-vient, les sorties de plafond, les spots (préparation) au plafond. Fais-toi donner tous les prix à l’avance. Ne te retrouve pas lié après avec l’électricien du maître d’œuvre qui facture des prix exorbitants.

Oui, les prises sont clairement trop peu nombreuses. Nous comptons aussi environ 100 prises. J’ai oublié de les lister. Prix unitaire environ 30€. Pour le reste, nous allons demander les prix.

Comment est l’équipement sanitaire ? Quel budget est prévu dans le forfait standard ? La simple énumération des articles ne vous sert à rien. Si c’est un standard basique, ce sera peut-être 3k. Une fois que vous aurez visité un studio de salle de bains, vous réaliserez rapidement combien ces postes sont chers. Y a-t-il par exemple une marque et un modèle standards mentionnés pour les toilettes ? Nous savions que le montant X était inclus dans notre forfait et que tout le reste serait en supplément. Ce montant X est important pour savoir la qualité de l’équipement standard. Rien que pour ce poste, rapidement 10k de coûts supplémentaires (selon le standard inclus du maître d’œuvre) peuvent s’ajouter.

Comment est l’équipement sanitaire ? Quel budget est prévu dans le forfait standard ? La simple énumération des articles ne vous sert à rien. Si c’est un standard basique, ce sera peut-être 3k. Une fois que vous aurez visité un studio de salle de bains, vous réaliserez rapidement combien ces postes sont chers. Y a-t-il par exemple une marque et un modèle standards mentionnés pour les toilettes ? Nous savions que le montant X était inclus dans notre forfait et que tout le reste serait en supplément. Ce montant X est important pour savoir la qualité de l’équipement standard. Rien que pour ce poste, rapidement 10k de coûts supplémentaires (selon le standard inclus du maître d’œuvre) peuvent s’ajouter.

Escalier ce sera un escalier standard. Les surcoûts dans ce domaine deviennent vite chers. Je compterais sur un escalier en béton brut fourni par le maître d’œuvre et je m’informerais sur le prix supplémentaire de votre revêtement souhaité incluant la pose. Ce serait la réserve minimale que je prévoirais en plus.

C’est bon à savoir. Nous allons aussi demander une liste détaillée ici.
Pour l’escalier, nous avons pensé de la même façon. Mais rien de précis encore recherché.

Pour la démolition, je ne m’y connais pas. La vieille maison a aussi un sous-sol ? Vous devez partiellement le remblayer ? Il sera partiellement surmonté selon le nouveau plan et doit être agrandi de l’autre côté ? Ça me semble déjà assez complexe.

Comme dit, nous devons attendre l’offre de l’entreprise de démolition.

Pourquoi avez-vous un plafond plus haut à l’étage qu’au rez-de-chaussée ? Normalement c’est plutôt l’inverse.

Honnêtement, je ne sais pas :D

Excavation, remblaiement, compactage : l’ensemble de l’excavation est vraiment inclus ? Sans étude de sol préalable, le maître d’œuvre accepte cela ? Également les coûts de décharge éventuels. Où voulez-vous mettre la terre excavée du sous-sol sur ce petit terrain ? Selon la qualité, elle ne convient de toute façon pas toujours pour remblayer la fouille. Ce poste est souvent une pochette surprise lors de la construction. Peu de maîtres d’œuvre incluent tout dans ce domaine, car le risque de coûts est très élevé.

Les frais de décharge ne sont pas inclus. La situation exacte de l’excavation ne peut sans doute être évaluée qu’après l’étude.

Merci pour tes remarques !

Jusqu’à présent, beaucoup de choses restent malheureusement en suspens.
Pourtant c’est étonnant que nous ne puissions probablement pas réaliser notre maison avec 500 000 €, même sans frais de terrain. Notre projet est-il généralement aussi cher ?

- Prix de la maison 355 000 €

Qu'est-ce qui est exactement inclus ? Maison avec sous-sol sans carrelage, peinture et sols ? Sous-sol WU, KfW55, etc. tout cela en plus ? Pour 140 m², c'est assez bon marché, cela fait 2500 €/m² incluant le sous-sol.

C'est quand même étonnant que nous ne parvenions probablement pas à notre maison avec 500 000 €, alors qu'il n'y a pas de coûts pour le terrain. Est-ce que notre projet est généralement aussi cher ?

Non, ce n'est pas étonnant, oui c'est aussi cher. Nous prévoyons quelque chose de plus petit et sans sous-sol, mais (sans compter le terrain) nous n'arrivons pas bien en dessous de 500 000 €.

Votre projet n'est pas spécialement cher. Construire en général est simplement cher. Et votre construction, y compris la cave, n'est pas non plus vraiment petite.

La facture standard serait la suivante :

Surface habitable RDC/étage 140 m² * 2250 EUR -> 315k
Cave en tant que cave utile 70 m² -> 80k (probablement un peu plus, et si vous voulez vraiment une surface habitable, je compterais également 2250 EUR/m2)
Démolition : ?
Travaux de terrassement y compris dépôt : 25k (+/- 10k selon les coûts de dépôt et la quantité de déblais effectivement évitée grâce à l'utilisation de l'ancienne cave ou économisée)
Autres coûts annexes de construction : 30k
Aménagement extérieur : 20k (personnellement, je mettrais moi-même 30k avec EL, la toiture de terrasse ou les petites consolidations de pente ne sont pas incluses dans le budget)
Carport/Garage : 10-25k selon les souhaits (pièce supplémentaire ?, place de parking individuelle ? ...)
Cuisine : 20k
Divers (meubles, lampes ....) : 10k - xxk

Donc, y compris la démolition, je calculerais plus de 500k. Des extras s'ajoutent encore (par exemple cheminée, photovoltaïque, climatisation, et encore 1000 petites choses sympas pour lesquelles on peut dépenser beaucoup d'argent, mais pas obligatoirement), ainsi que des coûts supplémentaires si la cave est souhaitée en qualité de pièce habitable.

La région de résidence FFM n'est pas non plus la plus bon marché de la République. Avec le terrain hérité, vous avez en quelque sorte déjà gagné au loto.