Financement pour une maison jumelée de 124 m² – trop juste ?

Chers professionnels de la construction de maisons et du financement,

(Désolé, long texte et remarques préliminaires, chiffres plus bas)

Cela fait déjà un moment que je suis le fil et que j’ai lu beaucoup de choses, que j’ai reprises et intégrées dans mes réflexions, mais ces derniers jours je commence un peu à paniquer et j’ai dû m’inscrire.

Nous cherchons depuis plus de 4 ans une maison adaptée pour nous (deux parents de 37 ans + 2 enfants de 2 et 5 ans) et nous avons enfin quelque chose d’intéressant.
Il s’agit de l’achat d’une maison jumelée en périphérie de Berlin (Brandebourg) – la réservation est signée, le projet de contrat d’achat est déjà là, le conseiller financier a calculé intensément.
La maison jumelée de 124 m² a environ 20 ans, doit coûter 440 000 € et est (selon un ingénieur en bâtiment ami) en bon état. Aucun gros travail (prévisible) à prévoir dans les prochaines années.

Nous (fonctionnaire enseignant et travailleur indépendant) disposons actuellement d’environ 5000 € nets par mois (+ 438 € d’allocation familiale, qui tomberont pendant encore près de 15 ans).

Coût de la maison jumelée : 440 000
Apport personnel : 61 000
Frais annexes d’achat : 51 000
----------------------------
Montant du financement : 430 000 € (nous avons 20 000 € d’apport supplémentaire pour les travaux de rénovation et d’aménagement à venir)

Le « problème » du financement est clairement moi en tant que travailleur indépendant, cela signifie que d’une part peu de banques sont possibles et d’autre part les taux sont parfois nettement plus élevés que pour un salarié en CDI. Je trouve notre conseiller financier assez compétent et il nous a préparé le package suivant.

130 000 € prêt (65 000 € par personne) Schwäbisch Hall Wohnriester, taux 1,46 %, pas de dette résiduelle, durée totale 27 ans, mensualité 446 €
100 000 € KFW 124, taux 1,08 %, taux fixe 10 ans, mensualité 1ère année = 90 €, à partir de la 2e année = 394 €
200 000 € Volksbank, taux 1,47 %, amortissement 3 %, taux fixe 10 ans, mensualité = 745 €. (3 % d’amortissement pour obtenir ce bon taux, avec 2 % ce serait un maigre 2,4 % environ)

Mensualité totale 1ère année = 1 281 €
Mensualité totale à partir de la 2e année = 1 585 €

Je suis trop nul pour calculer le taux moyen, mais il était autour de 1,4 % environ.
En un peu moins de 27 ans (sans remboursement anticipé) nous devrions en avoir fini, sauf erreur de ma part.

Je fais des calculs depuis plusieurs jours et semaines dans un tableau Excel assez long, et au final il n’y a jamais de moins en bas.
Apparemment, tout pourrait donc marcher, mais mon pressentiment me laisse juste incapable de dormir tranquille.
Actuellement, nous payons environ 1300 € charges comprises pour un appartement de 110 m² et c’est assez bon marché à Berlin.

Revenu net du foyer + allocations : 5438 €
Dépenses mensuelles avec crédit immobilier ~5300 €
Dépenses mensuelles avec loyer actuel ~4300 € (donc environ 1000 € d’économies par mois, mais on dépensait souvent davantage)

Mensualité crédit	1585
Charges	350	Gaz + eau/assainissement + électricité + taxe foncière + ordures + assurance
Courses mensuelles	800	observées sur presque 12 mois et généreusement évaluées, plutôt moins, marge pour petits achats
Télécommunications	100	Internet + 2 téléphones portables
Voiture + transports en commun	400	taxe + assurance + carburant + réserve réparations + abonnement mensuel (subventionné)
Assurances	500	assurance ménage, responsabilité civile, assurance vie, assurance vie à risque, assurance invalidité (plutôt moyenne), accident
Épargne vacances	250	pour les vacances annuelles, sûrement un peu faible, nous ne partons jamais en avion, plutôt camping/maison de vacances/road trip
Épargne remboursement anticipé	300	aimons bien rembourser 3000+ € en plus par an
Jardin	50	frais mensuels pour un petit terrain de jardin
Consommation télé]	50	Spotify + Netflix + Disney + redevance TV
Kita	350	disparaît dans ~3 ans ou coûts de garderie nettement plus bas
Consommation générale + enfants + ETF	500	ce qui est dépensé pour les parents + enfants + épargne ETF

Pour faire court...
Merci à ceux qui sont toujours là à me lire :)

Que pensez-vous de tout ça ?
Est-ce que c’est trop calculé au millimètre ?
Ai-je oublié ou négligé quelque chose ?

Je suis heureux de recevoir tout retour ou commentaire, quel qu’il soit.
En fait, je suis simplement trop anxieux, et si suffisamment de personnes me disent « oublie ça », alors je serai content aussi et je louerai toute ma vie :cool:

Quel genre d'indépendance est-ce donc ? Résistante aux crises ? Sinon, c'est quand même super que vous obteniez un financement. Ce n'est pas aussi mauvais que ça en a l'air. Avez-vous prévu d'éventuelles rénovations ? Chauffage ? Est-ce tout comme vous le souhaitez ? Les vacances sont de toute façon à oublier avec un nouveau jardin, ... au boulot ! Avez-vous tenu un budget familial ? Sinon, le professeur devra bien aller remplir les rayons chez Budni le soir ;)

Merci pour ta réponse rapide !

Indépendant, secteur du cinéma, plus ou moins à l’abri des crises, tant que Corona 2 (le retour) et Corona 3 (la vengeance) ne surviennent pas trop tôt et ne durent pas aussi longtemps.
Le chauffage est en marche quand il est en marche, pour l’instant, la bonne vieille chaudière à gaz fonctionne encore comme une horloge, quand elle est en marche, nous avons idéalement encore les 6-8 k en sécurité.
La maison est telle que nous y serons heureux, je l’affirme. Bien sûr, une maison individuelle isolée serait optimal, mais ce n’est plus possible ici dans la région pour nous et nous sommes tellement enracinés ici que nous ne voulons pas partir.

Sujet livre de comptes - je suis un maniaque du contrôle quand il s’agit d’argent, et idéalement, je sais déjà au début du mois ce qu’il restera à la fin. Finanzguru me donne un aperçu des 2+ dernières années.

Bonjour,

calculé de manière simplifiée. Vous payez une mensualité de 1 585 à partir de la deuxième année contre 1 300 € de loyer charges comprises et vous arrivez actuellement à économiser. Ça devrait donc fonctionner. Ajoutez aux 1 585, 500 de charges pour une maison individuelle. Il faut également toujours constituer des provisions pour une maison plus ancienne. Il y a toujours quelque chose à faire.

Bonne chance

...
Travailleurs indépendants, industrie du film, plus ou moins à l'abri des crises, tant que Corona 2 (le retour) et Corona 3 (la revanche) ne surviennent pas dans un avenir trop proche
...

Corona 4 - La Résurrection

Personnellement, je trouve le financement juste, mais réalisable.

Votre seul problème de financement est les dépenses mensuelles élevées. Vous vivez bien. Ce n’est pas grave, mais vous devez en être conscients. En principe, personne ne pense à une mensualité de 1 600 € avec un revenu net de 5 400 € (ce qui ne représente pas 30 % du net). Mais la plupart des gens ne dépensent pas autant en proportion de leur revenu non plus. Il y a donc beaucoup de marge de manœuvre si les choses devaient devenir difficiles.