Financer un bien immobilier existant + rénovation

Bonjour à tous,

je suis lecteur intéressé depuis un certain temps et me trouve maintenant dans la situation de devenir moi-même acheteur/propriétaire d’une maison.

Nous avons l’intention d’acquérir une maison pour un prix d’achat de 165 000€. À cela s’ajouteraient, en plus des frais annexes à l’achat (estimés à environ 10% du montant, soit 15 000€), des coûts de rénovation de 55 000€ (y compris une marge de manœuvre), soit un volume total de 235 000€.
Nous sommes en mesure de financer jusqu’à 100 000€ à un bon taux (environ 2,5%) au sein de la famille sur 10 ans. Pour nous, il serait intéressant d’utiliser cette somme pour les 15 000€ de frais annexes à l’achat, pour environ 20 000€ de travaux de rénovation non valorisants du point de vue des banques (cuisine, ameublement, etc.) ainsi que comme fonds propres pour la banque afin de rester sous la limite de 80% d’endettement et obtenir ainsi un bon taux d’intérêt à long terme pour le « gros » crédit. Au total donc 75 000€.
Par la banque, il faudrait alors financer les 160 000€ restants, en partant d’un volume total de 200 000€ et en utilisant 40 000€ comme fonds propres provenant du prêt privé.
Le financement se présente pour moi concrètement ainsi :

Prêt amortissable 1 (privé) :
Montant : 75 000€
Taux d’intérêt : 2,5 %
Durée fixe du taux : 10 ans
Amortissement : 1,5 %
Mensualité : 250€
Remboursement anticipé annuel : 800€
Solde restant dû après 10 ans : 53 241€

Financement de relais calculé après le prêt amortissable 1 :
Montant (solde restant) : 53 241€
Fonds propres (Riester) : 13 000€
Taux d’intérêt : 5 %
Durée fixe du taux : 10 ans
Amortissement : 4 %
Mensualité : 300€
Remboursement anticipé annuel : 800€
Solde restant dû après 20 ans : 9 137€

Prêt amortissable 2 (banque) :
Montant : 200 000€
Fonds propres : 40 000€
Taux d’intérêt : 3,3 %
Durée fixe du taux : 20 ans
Amortissement : 1,5 %
Mensualité : 640€
Remboursement anticipé annuel : 1 000€
Solde restant dû après 20 ans : 64 217€

Solde total restant après 20 ans : 73 354€

Le tout est encore garanti par une assurance vie prise en charge par les parents de ma copine. Il y a actuellement environ 38 000€ dessus ; grâce à d’autres versements et à l’intérêt, celle-ci pourrait, si elle n’est pas utilisée avant, couvrir une grande partie du solde restant dû dans 20 ans.

Peut-être un mot sur nous : j’ai 26 ans et je suis en CDI depuis 7 ans (y compris 3 années d’études en alternance/formation), avec un net mensuel d’environ 2600€, ma copine, 25 ans, commence son emploi à partir du 01.08 (environ 1000€ net par mois) — au total donc environ 3500€ par mois. En plus, je reçois deux salaires complets supplémentaires par an, grâce auxquels les remboursements anticipés devraient pouvoir être effectués.

Comment évaluez-vous cela ? Ai-je oublié ou négligé quelque chose ? Est-ce que tout cela est raisonnable et responsable ? Surtout, est-ce réaliste ? Également sous l’angle que nous aimerions sûrement avoir des enfants dans 3-4 ans, ce qui n’est pas vraiment bon marché à « entretenir ». D’un autre côté, nous avons aussi pour objectif de progresser encore au niveau salarial avec les années…

Je serais heureux d’avoir vos suggestions/critiques/opinions.

Meilleures salutations
Christoph

Bonjour Der Da,

merci pour ta réponse.
Tu as raison, les questions « juridiques » restent encore ouvertes à plusieurs niveaux. Ce qui se passe en cas de séparation n'est pas encore définitivement réglé, surtout en ce qui concerne la revendication de la propriété, car, en raison de mon salaire plus élevé, je contribuerai à hauteur d’une somme plus importante que ma copine. En résumé, le sujet est entre les mains d’un avocat/notaire ami et doit être discuté puis fixé de manière étanche par écrit.

Oui, ce que tu dis à propos des enfants est vrai, mais j’ai du mal à tout planifier en fonction de cela. Nous ne savons pas si tout va bien se passer avec les enfants, comment les choses seront dans 3,5 ou 10 ans, comment le salaire évoluera, etc. De plus, ma copine débute sa carrière avec un poste à 50 %, qui sera très probablement étendu à au moins 80 % ou 100 %, donc le budget total mensuel augmente. À cela s’ajoute le fait que l’achat de la maison arrive un peu « à l’improviste » sur le plan temporel et que nous dépensons encore beaucoup d’argent pour des choses non indispensables. Je sais que lorsque l’on s’habitue à un certain niveau de confort, il est difficile d’en redescendre, mais nous avons encore un grand potentiel d’optimisation personnelle sans pour autant vivre beaucoup moins bien. Mes questions visaient davantage à savoir si le financement en lui-même est cohérent et réaliste/responsable sur la base de nos « indicateurs ». Comment une banque évaluerait-elle cela, comment ma solvabilité serait-elle calculée ? Je pense qu’un engagement inférieur à 900 € n’est pas tellement élevé, car un appartement à louer de cette taille en ville coûterait sûrement autant voire plus cher. De plus, j’espérais peut-être encore recevoir des conseils, par exemple si d’autres options comme un prêt KfW ou via des contrats d’épargne logement seraient sensées/meilleures que ces deux prêts amortissables ?

J’ai aussi déjà réfléchi à ton dernier point. Le prix d’achat est assez bas, je te l’accorde, mais grâce à des circonstances personnelles, c’est heureusement ainsi. De plus, il y a un certain besoin de rénovation, car la maison (construite au début des années 90) a essentiellement été entretenue et maintenue en état, mais surtout à l’intérieur, elle n’a pas été rénovée ni améliorée. Pour l’aménager selon nos idées, un certain besoin existe donc. J’ai aussi l’intention de faire examiner la propriété auparavant par un ami architecte d’intérieur et expert en construction – la décision d’achat en dépendra bien sûr aussi. Par exemple, s’il s’avérait qu’il y a de la moisissure sous le toit ou autre, le prix d’achat ne serait bien sûr pas justifié – mais pour l’instant, nous ne partons pas de ce principe. En général, il est sûrement conseillé de dépenser quelques centaines d’euros pour faire évaluer cela de manière indépendante, non ?

Notre fonds propres est justement cette assurance-vie (cf. ci-dessus). Nous aimerions cependant la conserver comme garantie, car, en raison des conditions, il ne serait pas rentable actuellement de la résilier et d’utiliser le capital. Voilà donc le modèle que je propose.

Cordialement

Oui, c'est ce que je pensais et cela sera fait dans tous les cas.

Il est vrai qu'on voit probablement mieux les défauts de la maison en hiver qu'en été, mais c'est tout simplement notre "Traum-Immobilie" et elle est maintenant à vendre - mais c'est d'autant plus vrai que "Drum prüfe wer sich ewig bindet".

Ce qui concerne les charges est bien sûr correct, à part les charges augmentées pour l'électricité/gaz (qui sont sans doute un peu plus élevées dans une maison de 130 m² que dans un appartement de 70 m²), il y a aussi les impôts, les assurances, les autres charges, etc., etc. Bien sûr, il faut tout prendre en compte, ainsi que constituer régulièrement des provisions. Cependant, comme je peux actuellement économiser plus de 500 €, que je préfère investir en grande partie dans la propriété immobilière plutôt que de les laisser sur le compte bancaire, je pense que cela est faisable pour nous.