jimmyone
19.04.2017 21:11:51
- #1
Bonsoir à tous,
je suis actuellement incertain quant à savoir si je dois contracter un prêt immobilier pour un immeuble à appartements.
Je tiens à préciser d’emblée que mon texte sera long car il se veut complet.
Concrètement, il s'agit d'une maison avec trois appartements, dont un est déjà habité par moi-même, et deux autres doivent être loués.
Le bien a été régulièrement entretenu et offre en fait exactement ce que je pourrais envisager comme prévoyance retraite. Avec l’aide du vendeur et un outil de la banque, j’ai déterminé que l’objet génère un rendement net de 4,4 % basé sur la part de la location. Le vendeur n’a participé qu’en fournissant toutes les données. Le calcul n’a donc rien d'optimisé.
Pour la partie occupée par moi-même, je ne peux pas vraiment calculer de rendement. Je ne peux pas me payer un loyer à moi-même.
Lors de la discussion avec la banque, il est ressorti que la recommandation serait de placer tout le capital propre dans la tranche d’habitation propre et de financer à 100 % la partie louée. Les inconvénients sont un taux d’intérêt plus élevé, mais une déductibilité fiscale correspondante plus importante. De plus, l’idée était de suspendre le remboursement et ainsi de maintenir le taux déjà bas de 2,2 % à ce niveau, tout en plaçant le remboursement dans un contrat d’épargne logement. Ce serait ici un avantage en termes fiscaux.
Comme beaucoup de points ont été abordés lors de cet échange et que je souhaite absolument un autre avis, j’essaie ici de me faire une idée. Le banquier a dit qu’un rendement de 4,4 % était correct, mais qu’il ne faudrait pas passer en dessous de 4 %, sinon cela n’a plus de sens.
Il m’a expliqué les éléments de financement ainsi : il y a deux tranches d’un prêt de 400 000 €.
Nous parlons donc d’un BLA de 100 %. Le banquier a précisé à ma question, car on entend souvent dire que ce genre de financement est beaucoup plus risqué que d’autres à, par exemple, 80 %, que cela n’est vrai que dans une certaine mesure. La banque inclut naturellement ce risque plus élevé dans le taux d’intérêt. Mais il estime plus critique le fait que je doive liquider tout mon capital propre et ne plus rien avoir après le financement. Il pense qu’on peut tout à fait financer le prix d’achat intégralement. Même les financements à 80 % peuvent mal tourner.
Je n’ai pas trouvé cet argument complètement idiot, même si cela oblige à verser plus d’argent à la banque.
Les tranches seraient organisées ainsi :
Durée de 15 ans chacune
Location 2 unités :
Prêt - 230 000 €, suspension du remboursement, contrat d’épargne logement auprès de Deutschen Ring car le solde est mieux rémunéré que chez d’autres.
Occupation personnelle :
170 000 €, remboursement amortissable à 3 %
Tout cela semble assez compréhensible. Maintenant, vient une partie que je n’ai pas tout à fait comprise et pour laquelle j’aimerais un peu d’aide. Évidemment, une opinion sur ce qui précède est bienvenue.
Le banquier a dit que ces financements fonctionnent comme suit :
75 % du loyer est pris en compte par la banque dans le financement.
25 % sont utilisés pour la gestion des coûts non imputables au locataire.
Je peux engager 40 % de mon salaire net dans le financement. Théoriquement, on pourrait monter jusqu’à 45 %, mais on dit que 40 % est un seuil pour un financement sûr.
À cela s’ajoutent 2 € par m² de coûts de gestion.
Si je calcule les deux montants ensemble, je dépasse de près de 200 € la mensualité calculée par la banque. Je peux donc dépenser moins. C’est déjà une bonne chose. Mais si je calcule toutes les recettes ensemble, donc salaire et loyers à 100 %, et que je calcule le pourcentage basé sur la mensualité calculée, j’arrive à 45 % d’engagement total. Cela m’a alarmé au premier abord car rien de cela ne couvre encore les coûts de gestion, ni la vie, ni l’épargne. J’ai donc appelé le banquier qui a dit que ce n’était pas correct de calculer ainsi car il faut séparer location et occupation personnelle.
Le loyer doit couvrir le remboursement plus les coûts de gestion. Ce qui est le cas.
Le salaire doit couvrir remboursement plus coûts de gestion plus frais de vie et capacité d’épargne. Ce qui est également le cas.
La pondération en pourcentage ne peut pas vraiment être appliquée ici.
Je fais cela simplement avec du bon sens et je dois dire que je n’ai pas compris cette affirmation après coup. Au début elle semblait plausible, puis plus du tout. 45 % restent 45 %, ce qui signifie que l’engagement total avec coûts de gestion devrait dépasser les 50 %. 53, 54 % ou quelque chose comme ça...
Précisément, si je calcule tout ensemble, ça tombe juste. Je peux bien vivre, dépenser plus que la norme de la banque et même encore épargner. Mais c’était quand même un peu étrange. J’ai eu un peu d’alerte parce que j’en suis venu à la conclusion sobre que je ne pourrais peut-être pas me permettre cet objet avec un tel engagement. Peu importe combien cela sonne bien.
D’un autre côté, il y a toujours le capital propre disponible après financement, la capacité d’épargne supplémentaire et une situation qui laisse penser que des gens voudront encore longtemps habiter là.
D’autres idées, car le vendeur est un proche parent par deux étapes, seraient les suivantes dont je ne peux pas évaluer la pertinence. J’ai trouvé l’offre intéressante.
1. Constitution d’un droit de superficie, où le vendeur se place au rang après la banque avec la prise en compte du canon de superficie sur le prix d’achat ultérieur et la possibilité de reprendre le terrain après 15 à 20 ans. Cela doit être garanti contractuellement. Le droit de superficie serait initialement établi pour 50 ans.
2. Souscription de 75 % du prêt global auprès de la banque et 25 % en prêt subordonné auprès du vendeur. Le vendeur placerait sa part de prêt en prêt in fine pendant 15 ans. L’idée de base est d’obtenir de meilleures conditions, de pouvoir rembourser un peu plus rapidement et de réutiliser ensuite les parts libres de l’hypothèque pour payer la subordination. Une faculté de remboursement anticipé serait incluse dans le contrat, à tout moment et en montant libre. C’est-à-dire que je pourrais, si je le souhaite, lui verser des excédents ou le bonus de Noël. La charge ne serait pas plus élevée, donc cela n’affecterait pas le budget ménager.
Voilà, c’est tout en détail. Je serais heureux d’avoir des retours et vous souhaite une bonne soirée.
Cordialement
Jimmyone
je suis actuellement incertain quant à savoir si je dois contracter un prêt immobilier pour un immeuble à appartements.
Je tiens à préciser d’emblée que mon texte sera long car il se veut complet.
Concrètement, il s'agit d'une maison avec trois appartements, dont un est déjà habité par moi-même, et deux autres doivent être loués.
Le bien a été régulièrement entretenu et offre en fait exactement ce que je pourrais envisager comme prévoyance retraite. Avec l’aide du vendeur et un outil de la banque, j’ai déterminé que l’objet génère un rendement net de 4,4 % basé sur la part de la location. Le vendeur n’a participé qu’en fournissant toutes les données. Le calcul n’a donc rien d'optimisé.
Pour la partie occupée par moi-même, je ne peux pas vraiment calculer de rendement. Je ne peux pas me payer un loyer à moi-même.
Lors de la discussion avec la banque, il est ressorti que la recommandation serait de placer tout le capital propre dans la tranche d’habitation propre et de financer à 100 % la partie louée. Les inconvénients sont un taux d’intérêt plus élevé, mais une déductibilité fiscale correspondante plus importante. De plus, l’idée était de suspendre le remboursement et ainsi de maintenir le taux déjà bas de 2,2 % à ce niveau, tout en plaçant le remboursement dans un contrat d’épargne logement. Ce serait ici un avantage en termes fiscaux.
Comme beaucoup de points ont été abordés lors de cet échange et que je souhaite absolument un autre avis, j’essaie ici de me faire une idée. Le banquier a dit qu’un rendement de 4,4 % était correct, mais qu’il ne faudrait pas passer en dessous de 4 %, sinon cela n’a plus de sens.
Il m’a expliqué les éléments de financement ainsi : il y a deux tranches d’un prêt de 400 000 €.
Nous parlons donc d’un BLA de 100 %. Le banquier a précisé à ma question, car on entend souvent dire que ce genre de financement est beaucoup plus risqué que d’autres à, par exemple, 80 %, que cela n’est vrai que dans une certaine mesure. La banque inclut naturellement ce risque plus élevé dans le taux d’intérêt. Mais il estime plus critique le fait que je doive liquider tout mon capital propre et ne plus rien avoir après le financement. Il pense qu’on peut tout à fait financer le prix d’achat intégralement. Même les financements à 80 % peuvent mal tourner.
Je n’ai pas trouvé cet argument complètement idiot, même si cela oblige à verser plus d’argent à la banque.
Les tranches seraient organisées ainsi :
Durée de 15 ans chacune
Location 2 unités :
Prêt - 230 000 €, suspension du remboursement, contrat d’épargne logement auprès de Deutschen Ring car le solde est mieux rémunéré que chez d’autres.
Occupation personnelle :
170 000 €, remboursement amortissable à 3 %
Tout cela semble assez compréhensible. Maintenant, vient une partie que je n’ai pas tout à fait comprise et pour laquelle j’aimerais un peu d’aide. Évidemment, une opinion sur ce qui précède est bienvenue.
Le banquier a dit que ces financements fonctionnent comme suit :
75 % du loyer est pris en compte par la banque dans le financement.
25 % sont utilisés pour la gestion des coûts non imputables au locataire.
Je peux engager 40 % de mon salaire net dans le financement. Théoriquement, on pourrait monter jusqu’à 45 %, mais on dit que 40 % est un seuil pour un financement sûr.
À cela s’ajoutent 2 € par m² de coûts de gestion.
Si je calcule les deux montants ensemble, je dépasse de près de 200 € la mensualité calculée par la banque. Je peux donc dépenser moins. C’est déjà une bonne chose. Mais si je calcule toutes les recettes ensemble, donc salaire et loyers à 100 %, et que je calcule le pourcentage basé sur la mensualité calculée, j’arrive à 45 % d’engagement total. Cela m’a alarmé au premier abord car rien de cela ne couvre encore les coûts de gestion, ni la vie, ni l’épargne. J’ai donc appelé le banquier qui a dit que ce n’était pas correct de calculer ainsi car il faut séparer location et occupation personnelle.
Le loyer doit couvrir le remboursement plus les coûts de gestion. Ce qui est le cas.
Le salaire doit couvrir remboursement plus coûts de gestion plus frais de vie et capacité d’épargne. Ce qui est également le cas.
La pondération en pourcentage ne peut pas vraiment être appliquée ici.
Je fais cela simplement avec du bon sens et je dois dire que je n’ai pas compris cette affirmation après coup. Au début elle semblait plausible, puis plus du tout. 45 % restent 45 %, ce qui signifie que l’engagement total avec coûts de gestion devrait dépasser les 50 %. 53, 54 % ou quelque chose comme ça...
Précisément, si je calcule tout ensemble, ça tombe juste. Je peux bien vivre, dépenser plus que la norme de la banque et même encore épargner. Mais c’était quand même un peu étrange. J’ai eu un peu d’alerte parce que j’en suis venu à la conclusion sobre que je ne pourrais peut-être pas me permettre cet objet avec un tel engagement. Peu importe combien cela sonne bien.
D’un autre côté, il y a toujours le capital propre disponible après financement, la capacité d’épargne supplémentaire et une situation qui laisse penser que des gens voudront encore longtemps habiter là.
D’autres idées, car le vendeur est un proche parent par deux étapes, seraient les suivantes dont je ne peux pas évaluer la pertinence. J’ai trouvé l’offre intéressante.
1. Constitution d’un droit de superficie, où le vendeur se place au rang après la banque avec la prise en compte du canon de superficie sur le prix d’achat ultérieur et la possibilité de reprendre le terrain après 15 à 20 ans. Cela doit être garanti contractuellement. Le droit de superficie serait initialement établi pour 50 ans.
2. Souscription de 75 % du prêt global auprès de la banque et 25 % en prêt subordonné auprès du vendeur. Le vendeur placerait sa part de prêt en prêt in fine pendant 15 ans. L’idée de base est d’obtenir de meilleures conditions, de pouvoir rembourser un peu plus rapidement et de réutiliser ensuite les parts libres de l’hypothèque pour payer la subordination. Une faculté de remboursement anticipé serait incluse dans le contrat, à tout moment et en montant libre. C’est-à-dire que je pourrais, si je le souhaite, lui verser des excédents ou le bonus de Noël. La charge ne serait pas plus élevée, donc cela n’affecterait pas le budget ménager.
Voilà, c’est tout en détail. Je serais heureux d’avoir des retours et vous souhaite une bonne soirée.
Cordialement
Jimmyone