Sebastian1986
22.06.2022 23:23:49
- #1
Bonjour à tous,
je suis un lecteur silencieux et j'avais déjà soumis mon plan de financement ici pour discussion. En résultat, c'était une situation limite. Depuis, pas mal de choses ont changé et j'aimerais avoir votre avis.
Au cœur de ma réflexion se trouve la question de la suite à donner. Notre situation de départ est que nous avons un terrain (638 m² ; prix d'achat : 121 000 EUR ; environ 190 EUR par m², valeur foncière : 230 EUR) dans un bon emplacement. Je réfléchis maintenant à savoir si je A) Construis maintenant, B) reporte la construction à plus tard ou C) achète un bien immobilier d'occasion dans 3 ans.
A) Construire maintenant.
Nous avons trouvé un bon promoteur avec un prix fixe assez sûr quoi qu'il arrive. Le contrat stipule mot pour mot que les variations de quantités et de prix sont à la charge du promoteur et ne peuvent pas être répercutées.
La maison fait 138 m² de surface habitable/utilisable et coûte 350 000 EUR, de nombreux frais annexes à la construction sont déjà inclus.
Notre offre de financement (annuité) tourne actuellement à 2,87 % de taux nominal avec 1,65 % de taux d'amortissement. La mensualité est de 1690 EUR. Le prêt s'élève à 450 000 EUR. Taux fixe pour 15 ans. Nous apportons environ 90 000 EUR de fonds propres. Sur les 450 000 EUR, nous n'avons en fait besoin que de 400 000 EUR. Cependant, un nouveau calcul signifierait un financement totalement nouveau et le taux serait actuellement de 4,2 %. C’est pourquoi nous prévoyons d'inclure un remboursement exceptionnel de 50 000 EUR.
Si nous construisons maintenant, nous aurions 638 m² de terrain et une maison de 138 m² pour des coûts totaux avec charge de capital d'environ 640 000 EUR. Avantage : maison dans un bon emplacement. Nous la planifions nous-mêmes. Inconvénient : avec ce montant, j'ai des inquiétudes étant donné l'ampleur. C’est énormément d’argent et je passerai ma vie à investir tout dans cette maison.
B) Construire plus tard
Le terrain reste tel quel, sauf que nous rembourserions plus ici et que les fonds propres seraient probablement de 130 000 EUR au lieu de 90 000 EUR dans 3 ans.
Les coûts de construction devraient probablement baisser un peu. Cependant, je ne suis pas sûr. D’après plusieurs personnes du Bauherren-Schutzbund, ils estiment que le pic est atteint. Je ne peux pas juger.
Les taux moyens des prêts construction vont augmenter. Notre Sparkasse Mittelthüringen suppose qu’à la fin 2022, ils seront aux alentours de 4-5 % et l’année prochaine probablement à 6 %. Après 4-5 ans, le taux devrait se normaliser autour de 3,xx %. Cela me paraît plausible.
Le prix total ne changerait probablement pas vraiment. J’aurais certes plus de fonds propres dans le financement, mais aussi un taux nominal beaucoup plus élevé. Je considère que ce scénario est le moins favorable.
C) Acheter un bien immobilier d’occasion dans 3 à 4 ans
J’ai essayé de m’entretenir dans notre région avec des agents immobiliers, des financiers immobiliers (pas des courtiers financiers) et des conseillers du Bauherren-Schutzbund. Ils m’ont donné les remarques suivantes :
Actuellement, le marché de l’occasion dans notre région est au plus bas. Il y a très peu de biens immobiliers et ceux-ci sont surévalués. Exemple : périphérie, terrain de 250 m² avec maison de 140 m² d’environ 30 ans pour 400 000 EUR. Il y a 10 ans, le prix était de 180 000 EUR et il y a un an environ 300 000 EUR.
Dans 2-3 ans, il devrait se redresser. Il y a déjà les premiers signes. Les acheteurs se font plus rares. Les acheteurs font des offres de contrepartie au lieu d’accepter les prix. L’inflation réduit le pouvoir d’achat. L’évolution des salaires stagne dans notre région.
Les personnes avec qui j’ai parlé tablent sur une augmentation des biens disponibles due au vieillissement démographique (décès), au faible afflux vers notre région et à la baisse du nombre d’acheteurs potentiels (inflation, taux de crédit élevés, évolution salariale).
Ils estiment que le prix pourrait baisser d’environ 10 à 15 % par an. Il n’y aura sans doute pas de grosse décote, car le béton reste de l’or et personne ne vendra en-dessous de la valeur sauf en cas de nécessité.
Cependant, ils disent aussi qu’il n’y aura pas vraiment de surabondance de biens d’occasion. En raison de la longue période de taux bas, de nombreux emprunts ont un taux garanti jusqu’à la fin ou sont associés à un livret d’épargne logement. Le taux actuel en hausse ne les affectera donc pas, car ils sont financés. Restent seulement maladie, décès, divorce et chômage comme raisons qui pourraient faire mettre une maison sur le marché.
Je réfléchis à rembourser le terrain autant que possible puis à le revendre. Les agents estiment la valeur de revente sur la valeur foncière avec une majoration d’environ 10-20 %. Donc environ 180 000 EUR. Si j’ajoute nos fonds propres (90 [état actuel] + 40 [dans 3-4 ans]) moins le prix d’achat (120 000 EUR), j’arrive à environ 200 000 EUR de fonds propres. Peut-être plus, car l’emplacement est recherché. En supposant alors qu’un bien comparable avec terrain se négocierait à 300 000 EUR, et que je prévois 100 000 EUR pour rénovation et remise en état (sans aides), il ne resterait qu’un financement d’environ 200 000 EUR au lieu de 400 000 EUR. L’avantage est clair : une charge financière nettement inférieure. L’inconvénient : la maison est d’occasion, nous devons faire des compromis sur l’emplacement et la maison (au lieu de planifier nous-mêmes) et il y a une certaine incertitude. Ce scénario m’intéresse mais reste un peu incertain.
Je suis parfaitement conscient que beaucoup de prédictions sont incertaines et que personne ne sait comment les prochaines années vont évoluer. De même, je n’ai aucune expérience dans ce domaine. Je ne le ferai probablement qu’une fois dans ma vie et il me manque d’expérience. C’est pourquoi j’essaie d’en parler avec le plus de personnes possibles susceptibles d’apporter quelque chose et j’espère vos expériences et avis.
Merci beaucoup.
lgb
je suis un lecteur silencieux et j'avais déjà soumis mon plan de financement ici pour discussion. En résultat, c'était une situation limite. Depuis, pas mal de choses ont changé et j'aimerais avoir votre avis.
Au cœur de ma réflexion se trouve la question de la suite à donner. Notre situation de départ est que nous avons un terrain (638 m² ; prix d'achat : 121 000 EUR ; environ 190 EUR par m², valeur foncière : 230 EUR) dans un bon emplacement. Je réfléchis maintenant à savoir si je A) Construis maintenant, B) reporte la construction à plus tard ou C) achète un bien immobilier d'occasion dans 3 ans.
A) Construire maintenant.
Nous avons trouvé un bon promoteur avec un prix fixe assez sûr quoi qu'il arrive. Le contrat stipule mot pour mot que les variations de quantités et de prix sont à la charge du promoteur et ne peuvent pas être répercutées.
La maison fait 138 m² de surface habitable/utilisable et coûte 350 000 EUR, de nombreux frais annexes à la construction sont déjà inclus.
Notre offre de financement (annuité) tourne actuellement à 2,87 % de taux nominal avec 1,65 % de taux d'amortissement. La mensualité est de 1690 EUR. Le prêt s'élève à 450 000 EUR. Taux fixe pour 15 ans. Nous apportons environ 90 000 EUR de fonds propres. Sur les 450 000 EUR, nous n'avons en fait besoin que de 400 000 EUR. Cependant, un nouveau calcul signifierait un financement totalement nouveau et le taux serait actuellement de 4,2 %. C’est pourquoi nous prévoyons d'inclure un remboursement exceptionnel de 50 000 EUR.
Si nous construisons maintenant, nous aurions 638 m² de terrain et une maison de 138 m² pour des coûts totaux avec charge de capital d'environ 640 000 EUR. Avantage : maison dans un bon emplacement. Nous la planifions nous-mêmes. Inconvénient : avec ce montant, j'ai des inquiétudes étant donné l'ampleur. C’est énormément d’argent et je passerai ma vie à investir tout dans cette maison.
B) Construire plus tard
Le terrain reste tel quel, sauf que nous rembourserions plus ici et que les fonds propres seraient probablement de 130 000 EUR au lieu de 90 000 EUR dans 3 ans.
Les coûts de construction devraient probablement baisser un peu. Cependant, je ne suis pas sûr. D’après plusieurs personnes du Bauherren-Schutzbund, ils estiment que le pic est atteint. Je ne peux pas juger.
Les taux moyens des prêts construction vont augmenter. Notre Sparkasse Mittelthüringen suppose qu’à la fin 2022, ils seront aux alentours de 4-5 % et l’année prochaine probablement à 6 %. Après 4-5 ans, le taux devrait se normaliser autour de 3,xx %. Cela me paraît plausible.
Le prix total ne changerait probablement pas vraiment. J’aurais certes plus de fonds propres dans le financement, mais aussi un taux nominal beaucoup plus élevé. Je considère que ce scénario est le moins favorable.
C) Acheter un bien immobilier d’occasion dans 3 à 4 ans
J’ai essayé de m’entretenir dans notre région avec des agents immobiliers, des financiers immobiliers (pas des courtiers financiers) et des conseillers du Bauherren-Schutzbund. Ils m’ont donné les remarques suivantes :
Actuellement, le marché de l’occasion dans notre région est au plus bas. Il y a très peu de biens immobiliers et ceux-ci sont surévalués. Exemple : périphérie, terrain de 250 m² avec maison de 140 m² d’environ 30 ans pour 400 000 EUR. Il y a 10 ans, le prix était de 180 000 EUR et il y a un an environ 300 000 EUR.
Dans 2-3 ans, il devrait se redresser. Il y a déjà les premiers signes. Les acheteurs se font plus rares. Les acheteurs font des offres de contrepartie au lieu d’accepter les prix. L’inflation réduit le pouvoir d’achat. L’évolution des salaires stagne dans notre région.
Les personnes avec qui j’ai parlé tablent sur une augmentation des biens disponibles due au vieillissement démographique (décès), au faible afflux vers notre région et à la baisse du nombre d’acheteurs potentiels (inflation, taux de crédit élevés, évolution salariale).
Ils estiment que le prix pourrait baisser d’environ 10 à 15 % par an. Il n’y aura sans doute pas de grosse décote, car le béton reste de l’or et personne ne vendra en-dessous de la valeur sauf en cas de nécessité.
Cependant, ils disent aussi qu’il n’y aura pas vraiment de surabondance de biens d’occasion. En raison de la longue période de taux bas, de nombreux emprunts ont un taux garanti jusqu’à la fin ou sont associés à un livret d’épargne logement. Le taux actuel en hausse ne les affectera donc pas, car ils sont financés. Restent seulement maladie, décès, divorce et chômage comme raisons qui pourraient faire mettre une maison sur le marché.
Je réfléchis à rembourser le terrain autant que possible puis à le revendre. Les agents estiment la valeur de revente sur la valeur foncière avec une majoration d’environ 10-20 %. Donc environ 180 000 EUR. Si j’ajoute nos fonds propres (90 [état actuel] + 40 [dans 3-4 ans]) moins le prix d’achat (120 000 EUR), j’arrive à environ 200 000 EUR de fonds propres. Peut-être plus, car l’emplacement est recherché. En supposant alors qu’un bien comparable avec terrain se négocierait à 300 000 EUR, et que je prévois 100 000 EUR pour rénovation et remise en état (sans aides), il ne resterait qu’un financement d’environ 200 000 EUR au lieu de 400 000 EUR. L’avantage est clair : une charge financière nettement inférieure. L’inconvénient : la maison est d’occasion, nous devons faire des compromis sur l’emplacement et la maison (au lieu de planifier nous-mêmes) et il y a une certaine incertitude. Ce scénario m’intéresse mais reste un peu incertain.
Je suis parfaitement conscient que beaucoup de prédictions sont incertaines et que personne ne sait comment les prochaines années vont évoluer. De même, je n’ai aucune expérience dans ce domaine. Je ne le ferai probablement qu’une fois dans ma vie et il me manque d’expérience. C’est pourquoi j’essaie d’en parler avec le plus de personnes possibles susceptibles d’apporter quelque chose et j’espère vos expériences et avis.
Merci beaucoup.
lgb