Expériences avec la maison suédoise | Maison en bois - Rörvikshus

Bonjour à tous,
nous venons de Berlin et avions initialement prévu de construire notre propre maison suédoise avec le fournisseur Rörvikshus. Malheureusement, cela ne se réalisera pas et je souhaite à ce stade partager mon expérience avec cette entreprise de construction afin que d'autres n'aient pas à vivre la même chose.

Je ne sais même pas si Rörvikshus peut vraiment se qualifier de constructeur de maisons. D'après mon expérience, Rörvikshus n'est rien d'autre qu'un fabricant et installateur de murs. Le contrat de construction ne propose que les murs avec fenêtres, plafonds intermédiaires ainsi que le toit. Tous les autres corps de métier doivent être organisés et mandatés par le maître d’ouvrage lui-même. À commencer par le raccordement, la dalle, l’architecte, le conseiller en énergie, toute la finition intérieure comme le chauffage, l’électricité, le menuisier pour l'escalier et la rampe, etc.
Sans un conducteur de travaux supplémentaire coûteux, la gestion des interfaces entre les corps de métier est presque impossible à gérer pour un particulier. En même temps, dans ce cas, le conducteur de travaux doit documenter l’avancement des travaux auprès de la banque en cas de financement et effectuer les réceptions pour la garantie qualité des différents corps de métier. Ces points concernant les conditions « externes » et les risques qui en découlent ne nous ont malheureusement pas été expliqués avant la signature du contrat.
Le contrat de construction chez Rörvikshus n’est pas transparent en termes de coûts. Cela signifie que la description des prestations ne contient pas de postes de coûts ou de catégories de coûts individuels, et il est impossible de comprendre comment se compose le prix total. De plus, Rörvikshus transfère dans le contrat de construction toutes les prestations supplémentaires (mise à disposition de la grue, échafaudage, benne à gravats, WC de chantier, échafaudage intérieur et autres) au maître d’ouvrage, ce qui conduit à des coûts opaques car ces prestations ne sont pas accompagnées d'offres lors de la signature du contrat. Selon le droit allemand, ces clauses dans le contrat Rörvikshus peuvent être contestées conformément au §307 du Code de la construction, car elles constituent une désavantage déraisonnable. Sans parler du fait que peu d’informations sont données au maître d’ouvrage sur les conditions requises. Quel type de conteneur, quelle taille, pour quels types de déchets et pour quelle durée ? L’accès doit être adapté pour des camions d’au moins 18 m de longueur.
Notre partenaire commercial à Berlin / Brandebourg de Rörvikshus nous avait promis avant la signature une assistance complète pour la coordination des corps de métier et les obligations supplémentaires du maître d’ouvrage. Il s’est également occupé au départ des offres pour la finition intérieure. Malheureusement, il s’est avéré que la première offre concernant la dalle provenait d’un professionnel dont les avis en ligne mentionnent plusieurs faillites personnelles et des clients très mécontents. C’est là que nous avons commencé à être sceptiques. Les deux offres suivantes qu’il a présentées étaient également peu sérieuses, et nous avons finalement dû nous occuper de tous les corps de métier nous-mêmes. Le conseiller en énergie qu’il nous avait recommandé nous avait promis un certificat énergétique sous environ deux semaines, mais après avoir communiqué toutes les informations, il n’y a eu aucun suivi. Le partenaire commercial affirmait avoir transmis toutes les infos, mais les semaines suivantes, nous avons dû sans cesse relancer le conseiller en énergie par téléphone, qui nous disait que les infos manquaient toujours de la part du partenaire commercial.
Après la signature du contrat, plus de nouvelles de monsieur. Peu de mails ont été répondus, et aux questions concrètes, il ne répondait pas ou nous racontait des anecdotes de son passé du genre : « On a toujours fait comme ça ».
L’architecte indépendant qu’il proposait (lui aussi devant être mandaté et payé séparément par le maître d’ouvrage) a eu beaucoup de mal à établir une estimation claire des coûts pour la banque. Après la demande de permis de construire, une notification de défaut formel avec un délai de 4 semaines est arrivée. Nous avons dû à nouveau (!) faire réaliser une étude de sol et avons demandé à l’architecte de solliciter une prolongation de délai. Il l’a fait par mail le jour même de l’échéance, après 18 heures. Il a promis une date pour la soumission du complément de la demande de permis, mais trois jours ouvrés plus tard, nous avons pris des nouvelles et il nous a simplement répondu qu’il attendait encore le géomètre. À ce stade, il semble délibéré que la communication soit opaque.
Par ailleurs, une autre mauvaise surprise nous attendait dans le contrat de l’architecte. Seules les phases 1 à 4 des prestations définies dans la HOAI étaient proposées. Pour un profane, cela n’est pas compréhensible au premier abord. La réalité est que l’architecte n’accompagne le projet que jusqu’à l’obtention du permis de construire (phase de planification). Les plans détaillés nécessaires pour mandater les corps de métier comme l’électricité, le gaz et l’eau ne sont donc pas réalisés par l’architecte. Ils doivent être mandatés séparément par des planificateurs spécialisés ou un autre architecte.
En résumé, je peux seulement constater que la structure contractuelle chez Rörvikshus inclut de nombreux pièges, coûts cachés et obligations pour le maître d’ouvrage qui ne sont expliqués en aucune façon. L’impression est clairement que l’on mise délibérément sur l’ignorance du maître d’ouvrage par un comportement assuré, des promesses et une opacité maximale.
Nous avons maintenant annulé le contrat et avons dû payer un lourd tribut en frais d'apprentissage.

Je ne peux pas voir ici une "volonté consciente d’opacité". Tu voulais acquérir un kit de construction pour une maison en bois en état de gros œuvre. Si son fabricant et exportateur se désigne comme un "fabricant de maisons", ce n’est ni répréhensible ni trompeur ou punissable, dans la mesure où le contrat précise finalement ce qui constitue l’objet réel de la livraison et qu’il est clair qu’il ne s’agit pas d’une maison prête à emménager. Si, en tant que maître d’ouvrage, tu te comportes non pas comme un investisseur mais comme un consommateur et achètes la "maison" comme s’il s’agissait d’un téléviseur ou d’un ensemble de sièges, ce n’est pas une erreur de ton contractant. Je ne vois pas non plus dans le §307 du Code de la construction une obligation pour le vendeur d’une matière première de te présenter en détail les étapes de la transformation de son offre en produit final complet ou même de te mâcher le travail. Si ton contractant accepte ta résiliation, je te félicite pour cette chance plus grande que la diligence appropriée. De même, le fait qu’un architecte, quand il ne réalise que les phases de prestation 1 à 4, ne fasse ni plans détaillés ni appels d’offres ni direction des travaux, tu peux le constater facilement toi-même dans la table des matières accessible publiquement de la HOAI, et ce n’est pas à ton fournisseur de kit de construction de t’en informer. Un "soutien" oralement promis par le représentant commercial ne fait pas partie de ton contrat avec le fournisseur du kit. Tout cela ne nécessite même pas un diplômé en droit, n’importe quel stagiaire dans un centre de consommateurs peut te l’expliquer. Tu mets donc plutôt en garde contre l’imitation de ta naïveté que contre les pratiques commerciales de ton partenaire contractuel (ce qui aidera néanmoins les personnes concernées, donc merci aussi pour cela). Par ailleurs, un délai expire à minuit le jour de son terme, et non déjà à la fermeture des bureaux. Cependant, l’architecte est responsable de l’exhaustivité de la demande de permis de construire (et est aussi assuré en responsabilité civile professionnelle). En tant que maître d’ouvrage, tu as aussi des obligations (et tu réponds aussi des manquements de tes auxiliaires d’exécution).

Si tu cherches maintenant — comme je le suppose — un nouveau fournisseur de construction de maison et souhaites avancer ton projet avec lui (et n’as rien appris, par exemple parce que tu ne vois aucune erreur chez toi), tu devrais te chercher toi-même un architecte indépendant — et sans doute aussi un avocat compétent dans le domaine. Tu n’as pas forcément besoin de l’architecte pour les deux cycles (phases de prestation 1 à 8), un conseiller en construction indépendant peut aussi te dire individuellement quand tu as besoin de qui (moi-même, en revanche, suis actuellement "indisponible" jusqu’aux vacances d’automne, mais il y a de nombreux concurrents). Pour une introduction, je te recommande mon "Plan de construction d’une maison, aussi pour toi : le modèle par phases de la HOAI !", que tu devras chercher sur Internet et qui t’explique à quel moment (avec ou sans architecte) les choses se passent.

Ce que je ne comprends jamais : pourquoi signe-t-on ce genre de choses ? Est-ce vraiment la pression psychologique, la semaine prochaine il n’y aura plus rien, ou les prix vont augmenter ? Ou le parfum agréable de l’eau de rasage ? Il y a une description des prestations, elle indique ce qui est fourni et ce qui ne l’est pas. Ne lit-on pas cela dans l’euphorie ? Même si sur la page d’accueil il est écrit que le partenaire commercial vous accompagne jusqu’à la fin, mais c’est le cas chez tous les partenaires commerciaux, il y a des bons et des mauvais. Ou était-ce une attente excessive ?

On sent que tu as vraiment fait des efforts pour le projet et que tu as été déçu à la fin. C’est super frustrant, surtout quand il s’agit de beaucoup d’argent et d’énergie. Le fait que Rörvikshus agisse plutôt comme un fournisseur de kit de construction et non comme un constructeur de maisons classique n’est pas toujours évident pour les non-initiés, surtout quand on fait de la publicité pour un accompagnement et un soutien au préalable. Bien sûr, beaucoup de choses sont dans les petits caractères ou déduites de la description des prestations, mais savoir si un non-initié peut tout comprendre immédiatement est une autre affaire.

Ce qui s’est passé chez vous montre à quel point il est important de vraiment tout clarifier avant de signer un contrat – pas seulement ce qui est livré, mais aussi qui est responsable de quoi et qui s’occupe de quoi. Si on a ensuite l’impression que l’interlocuteur disparaît après la signature du contrat ou ne se sent plus responsable, alors la relation de confiance est détruite, peu importe ce qui est inscrit sur le papier.

Je trouve bien que tu partages ça aussi ouvertement ici. Au final, ce n’est pas seulement un témoignage sur une entreprise, mais aussi un rappel de la complexité d’un tel projet de construction et de la facilité avec laquelle on peut rencontrer des problèmes quand on pense acheter « une maison » comme un produit fini. As-tu déjà trouvé une nouvelle approche pour continuer le projet de construction ?