Expériences dans les négociations de contrats avec des promoteurs/généraux entrepreneurs

bonjour

je serais curieux de connaître vos expériences avec les négociations auprès des promoteurs immobiliers pour la conclusion du contrat. nous avons maintenant un paquet d'offres de divers entrepreneurs en construction et aimerions passer à l'étape suivante. nous avons peu à peu une idée de ce qui coûte quoi et de ce que chaque promoteur pourrait offrir.
alors que l’un des grands entrepreneurs vante de nombreux prix « incluant » et donne constamment des remises sans qu’on ne demande, le petit entrepreneur mentionne toujours un prix fixe directement. les deux offres se ressemblent, mais avec un volume théoriquement similaire ± 2000 €. nous avons presque intégré tous les extras que nous pouvions imaginer, mais cela nous rapproche déjà pas mal de notre limite. en traversant plusieurs quartiers neufs, nous avons remarqué que presque personne n'a vraiment ces extras (volets roulants, parements, tuiles vitrifiées et cheminée/fumisterie = représentent facilement plus de 20 000 €). l’argent est toujours plus serré que ce que l’on prévoyait.

je serais intéressé de savoir combien on peut encore négocier normalement ? surtout avec certains extras, la marge devrait être plus grande, car la commission sur les extras est toujours plus élevée que sur le standard. je sais bien qu'il y a quelque chose d'intégrée dans le calcul, probablement 5 à 10 % ?!
la situation des commandes ici est bonne, mais personne ne laissera partir quelqu’un s’il a un réel intérêt pour un contrat.

Elma gagne environ 30 k€ chez ProHaus (c’est une SA, ils le mentionnent). À l’époque, on nous avait proposé environ 10 k€ ou une ventilation centrale en "bonus". Cela dépend probablement toujours de l’entreprise de construction et de leur charge de travail. Quand tu parles d’équipement, tu veux aussi dire les vraies valeurs de ta maison ? Donc les mêmes structures de murs, enduit, isolation, isolation du socle, couverture de toit, etc. ? Pour l’entreprise de construction que nous avons maintenant quasiment choisie, nous ne voulons pas négocier, car nous avons le sentiment que le rapport qualité/prix est juste. Ici, nous parlons aussi directement avec l’entrepreneur et non avec un vendeur.

Elma gagne environ 30 000 € par Prohaus (c’est une SA, ils le déclarent ainsi). À l’époque, on nous avait proposé environ 10 000 € ou une ventilation centrale comme "bonus".

eh bien 10 000 € comme "remise" c’est déjà plus que correct. C’est à peu près ce que nous avions imaginé aussi. Mais apparemment, nous avons mal géré cela et avons déjà énuméré tous les extras. Il aurait fallu laisser de côté un plus gros extra et le renégocier plus tard comme "gratuit". Finalement, nous sommes déjà un peu au-dessus de notre propre limite pour les extras et devons abaisser le prix total d’environ 10 à 15 k€ afin d’avoir cette somme disponible à nouveau comme réserve. Nous avons trouvé une petite PME qui, sans beaucoup de discussions, inclut la caution obligatoire de 5 % pour toute la durée des travaux ainsi qu’une date d’achèvement fixée au contrat avec pénalité (équivalente au loyer). Nous prévoyons en tout cas d’inclure les travaux de terrassement en faisant du rapport de sol une partie intégrante du contrat (le vendeur connaît aussi les terrains et sait que les travaux de sol ne seront pas trop compliqués). Comme cette PME s’occupe aussi des demandes d’eau et d’électricité pour le chantier, elle peut directement payer elle-même les unités consommées. Si nous arrivons à arrondir raisonnablement le prix total, nous aurons un accord (ou bien nous réintégrons un extra précédemment supprimé). Je me demande toutefois tout le temps, à quoi servent toutes ces longues discussions avant la signature du contrat ?! J’ai une offre, je sais ce qu’il en veut et je vois plus ou moins bien ce que j’obtiens en échange. Est-ce qu’on doit aller cinq fois chez le vendeur/l’entreprise pour renégocier encore et encore les extras, prix ou autres ?! Ou que fait-on exactement ? Je sais très précisément ce que je veux. Internet explique très bien ce dont on a besoin et ce qui ne sert pas, ainsi que tout ce qui existe. Je sais déjà que je prendrai Flandre plus des tuiles (la couleur, ça n’a pas d’importance pour le moment), mais beaucoup d’extras sont aussi des choses spécifiques qu’on règle beaucoup plus tard parce qu’il est bien moins cher de parler directement avec les artisans (par exemple pour l’électricité). Je ne dois absolument pas négocier un raccordement haute tension dans la salle de bain pour la future sauna. Alors, que négocie-t-on toujours ?!

alors, qu’est-ce qui est toujours négocié là ?!

.. la description des prestations de construction erronée ou incomplète, le nombre des échéances, le contrat d’entreprise défectueux, l’absence d’engagement sur les délais...

PAR EXEMPLE : pourquoi l’électricité de chantier et l’eau de chantier doivent être payées par le maître d’ouvrage.

comme ce maître d’ouvrage fait aussi les demandes pour l’eau/électricité de chantier, il peut aussi payer lui-même ses unités consommées.

De nombreux entrepreneurs proposent de faire ces demandes, néanmoins ce sont tes factures (frais annexes de construction).
Chez nous, ils ont repris les factures par la suite, mais ce n’est pas la norme.

... ce serait dans ton cas déjà un point de négociation

Notre description des prestations de construction est, je crois, assez incomplète... Il est indiqué 8 mois, mais pas ce qui se passe si cela ne fonctionne pas. De même pour la retenue de 5%. Un auvent avec deux poteaux en bois, mais pas à quoi cela ressemble ensuite, etc. Nous devons encore voir comment nous allons faire cela. J'avais cependant le sentiment qu'il y a toujours une certaine marge d'interprétation.

.. la description défectueuse ou incomplète des prestations de construction, le nombre des échéances, le contrat d’ouvrage défectueux, l’absence de confirmation de délai...

il faut bien sûr d'abord savoir ce qui doit être inclus exactement. oui, il y a bien sûr les nombreuses descriptions de construction, etc. au final, nous voulons de toute façon faire appel à un expert externe, qui dévoilera toutes ces histoires avant la signature. mais je ne veux pas le faire pour 2 ou même 3 entreprises de construction, cela coûte à chaque fois de l’argent. j’ai lu les descriptions de construction de 3-4 entreprises. comme vous l’écrivez souvent, beaucoup de choses sont très vagues.

de quelle offre ai-je vraiment besoin pour demander directement un crédit à la banque ?! est-ce que l’offre typique de 3-5 pages avec la liste des extras suffit ?! ou faut-il une offre spéciale pour cela ?! ou est-ce qu’on ne fait cela que quand on est en grande partie d’accord avec les entreprises ?!