Division de terrain - options et impacts sur l'accès des pompiers

Bonjour,

nous prévoyons à Cottbus/Brandenburg la construction d’une maison individuelle sur le « Acker » de ma grand-mère derrière sa ferme à trois côtés. Une demande préalable de construction, quant à savoir si construire en seconde rangée est généralement possible, a été acceptée.

Nous avons maintenant l’intention de diviser le terrain actuellement continu en la partie A (qui restera à ma grand-mère) et la partie B (notre terrain de construction).

Aujourd’hui, nous sommes allés chez le notaire, qui a pu répondre à certaines questions concernant ce type de succession anticipée, mais qui s’est compréhensiblement montré réservé sur le sujet du droit de la construction. Je ne suis pas non plus sûr qu’il maîtrisait parfaitement les variantes possibles de transfert de propriété (division réelle, division idéelle, transfert global avec droit d’habitation et usufruit). Peut-être définit-il son rôle plutôt comme une instance d’enregistrement/de certification que comme un conseiller. Nous avons définitivement besoin de plus de sécurité à ce sujet. Un avocat spécialisé en droit immobilier est-il la bonne personne à contacter ?

Un point important est également l’accès des pompiers. Dans la demande préalable, le bureau de la construction a indiqué que l’accès des pompiers serait abordé seulement dans la « vraie » demande de permis de construire. Nous ne savons pas si la décision en faveur de l’une ou l’autre variante de division du terrain aura un impact sur ce sujet. Maintenant, je ne sais pas à quoi préparer mentalement ma grand-mère et moi : un accès et une aire de retournement pour les pompiers stabilisés dans la cour ou simplement un chemin sur lequel on peut dérouler un tuyau. Je connais la distance de 50 m jusqu’à la voie de circulation, et j’ai déjà regardé le règlement d’urbanisme régional à ce sujet. À qui puis-je m’adresser avant de déposer une demande de permis pour obtenir des informations à peu près contraignantes à ce sujet ?

Je ne sais pas sur quoi je peux moi-même, ou ma grand-mère, mentalement nous préparer : une voie d'accès pour les pompiers et une aire de retournement stabilisées dans la cour ou simplement un chemin sur lequel un tuyau peut être déroulé. [...] Vers qui puis-je me tourner avant de déposer une demande de permis de construire pour obtenir des informations à peu près contraignantes à ce sujet ?

Les pompiers sont également accessibles autrement que par le numéro d'urgence 112. Appelle la mairie, tu trouveras au bureau 61 (ou 37, l'organisation n'est pas uniforme) le responsable administratif en charge des pompiers. Il ne s'agira pas seulement ici d'un chemin pour dérouler un tuyau, mais d’une intervention sur un foyer d’incendie avec un véhicule échelle nécessitant une voie carrossable stabilisée et droite. Que ce chemin appartienne légalement à ta propriété ou qu’il soit seulement un corridor de droit de passage n'a pas d’importance. Cependant, cela ne pourra pas passer en serpentant entre le garage et la remise de ta grand-mère. Un accès aménageable et autorisable à votre terrain nécessitera un chemin droit, que je ne vois pas ici, seulement (nécessitant la démolition des dépendances) à la limite inférieure du terrain sur le plan. Le corridor d'un droit de passage piétonnier, véhiculaire et de conduites doit être tel qu'il puisse être clairement désigné, constamment disponible, et les conduites ne doivent pas être construites au-dessus. Un simple « vous pouvez passer quelque part dans la cour » — même écrit, authentifié notarialement et inscrit au registre foncier, etc. — sera ici trop vague et ne suffira pas à faire approuver une demande de permis de construire. L’avis préalable aura donc seulement pu concerner le fait de confirmer une construction essentiellement autorisée « derrière » la grange ainsi qu’un « peu d’espace » restant pour l’imperméabilisation des surfaces. Si j’étais ton cohéritier, tu devrais t’attendre à une forte opposition si tu voulais fracturer la propriété de ta grand-mère avec un corridor correspondant sur le chemin en serpentin actuellement possible. Le chemin de passage piétonnier et véhiculaire pourrait certes plus tard éventuellement être échangé — donc « déplacé » — mais : où voudrais-tu y poser des conduites qui doivent rester en permanence accessibles pour fouille ?

Merci pour la réponse rapide et détaillée ! J'ai oublié de mentionner que le cabanon doit de toute façon être démoli, la grange, si possible, pas (encore). Ainsi, le couloir entre le garage et la grange ferait 7 mètres de large et serait accessible depuis la rue par un trajet direct.

Il devrait également être possible sans problème de construire le nouveau bâtiment derrière la grange à l'intérieur de la distance de 50 m.

Je vais contacter l'administration des pompiers avant de mandater le géomètre et de créer des faits concernant la division du terrain.

Le "cohéritier" ne sera à moyen et long terme, selon la situation actuelle, que moi-même, donc une forte opposition est peu probable. Cependant, je souhaite bien sûr également trouver une solution planifiée de manière sensée et conforme au droit de la construction. Pour la division, une consultation avec un avocat spécialisé en droit foncier serait-elle la bonne démarche ?

Cordialement
Micha

En ce qui concerne les possibilités de division, je réfléchirais à ce que vous envisagez de faire avec le terrain à plus long terme.

Si la partie de la grand-mère doit être vendue plus tard, une "vraie" division pourrait peut-être déjà valoir la peine maintenant. Cependant, le droit de passage et de conduites devrait alors se situer en bordure du terrain. Ce serait aujourd'hui la bordure sud, les dépendances devraient être démolies et vous auriez l'accès de façon permanente dans le coin sud-ouest du terrain.

Une division idéelle me semble ici absurde. Créer une copropriété avec la grand-mère, déclaration de division, etc., est à mon avis ici une solution disproportionnée (seul le notaire en profite probablement le plus).

Si la grand-mère accepte une transmission globale avec usufruit (le droit d’habitation est inclus dans l’usufruit, mais pas l’inverse) et s’il n’y a pas de revendications trop complexes d’autres héritiers, ce serait probablement la solution la plus élégante pour le moment. L’accès peut d’abord se faire par la cour et la remise. Si A est vendu et reconstruit plus tard, l’accès peut être redéfini auparavant, par exemple à la limite nord du terrain.
L’usufruit réduit également la valeur de la donation, ce qui peut éventuellement représenter un avantage fiscal par rapport à une donation de "seulement la partie B".

Le terrain ne doit pas être vendu en totalité ni en partie selon l'état actuel des choses, tant que nous vivons. C'est pourquoi le morcellement réel n'est pas nécessaire selon moi. Il ne sert qu’au sentiment de sécurité de ma grand-mère et de ma mère. Elles craignent que dans d'autres solutions, il existe un risque que, en cas d’échec du projet ou du financement, le domicile de ma grand-mère soit menacé. C’est précisément pour cela que j’ai besoin de conseils juridiques approfondis afin de répondre adéquatement à ces préoccupations.

Cependant, moi aussi je souhaite bien sûr trouver une solution planifiée de manière sensée et conforme au droit de la construction. Serait-il judicieux de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour la division ?

Plutôt non, il lui manquera la créativité technique. Nous avions ici pendant des années un géomètre compétent, mais malheureusement il a été chassé. Où tu pourrais encore le trouver, je ne peux pas te le dire ici, mais tu peux te débrouiller pour trouver le chemin vers moi ("ici écrit le 11ant") ;-)

qu’avec d’autres solutions il y a un risque que la maison de ma grand-mère soit menacée en cas d’échec du projet ou du financement. C’est précisément pour cela que j’ai besoin d’un conseil juridique solide,

Je pense qu’au début tu devrais discuter ici des possibilités de construction / de placement sur le terrain, afin que le conseiller juridique ait une base sur laquelle il pourra examiner les options. Tu trouveras ici de nombreux fils de discussion si tu recherches la division de terrain en lien avec des rachats entre frères et sœurs et autres choses du genre. Crée-toi une idée précise de la maison que tu souhaites construire.