Culture - Estimation des coûts

Bonjour à tous,

après que mon "plan" de construction neuve s’éloigne à cause de divers facteurs, je prévois maintenant d’agrandir ma maison existante et j’essaie d’obtenir un aperçu approximatif des coûts.

La maison existante a un rez-de-chaussée d’environ 90 m² de surface habitable et une extension d’environ 70 m². Mes parents vivent au rez-de-chaussée et y resteront (au cas où quelqu’un penserait à dire "Échangez simplement"). L’ancien bâtiment est sous-solé. À l’étage dans l’ancien bâtiment, il y a pratiquement le même appartement (c’est là que j’habite).

L’extension a été conçue il y a 20 ans pour qu’il soit possible de construire un étage supplémentaire sans problème, du point de vue de la statique. Il faut "juste" enlever le toit, relever la ceinture de béton armé à l’arrière d’environ 1,5 mètre, et insérer un plafond intermédiaire approprié. Aucun pilier de soutien supplémentaire ou autre n’est nécessaire.

Dans la nouvelle extension, il y aura une salle de bains, une cuisine, un séjour/salle à manger ainsi qu’un balcon. Éventuellement, à la place de la cuisine, une chambre, auquel cas la cuisine devrait être déplacée dans une pièce de l’ancien bâtiment où il n’y a pas de raccordements – et je ne voulais pas forcément casser tout l’ancien bâtiment. La nouvelle salle de bains pourrait être raccordée aux conduites existantes par un carottage, ce qui entraînerait une démolition minimale.

J’ai demandé à un connaisseur avec des "compétences" architecturales à quoi je devrais m’attendre au niveau des coûts. Il a dit qu’une extension est en principe comme une construction neuve, et que je devrais compter environ 1800 € par m² de surface habitable. Est-ce réaliste ?

Comment classeriez-vous très grossièrement les coûts pour les points suivants (entre parenthèses mes estimations de profane) :

Ceinture de béton armé, maçonnerie (2 000 € avec travail personnel)
Pose du plafond intermédiaire (20 000 €)
Maçonnerie de la construction neuve (10 000 € avec travail personnel)
Fenêtres (20 000 €)
Toit y compris façade (30 000 €)
Plomberie y compris salle de bains et chauffage par le sol (20 000 €)
Technique du bâtiment (électricité, réseau,...) (8 000 € avec travail personnel)
Revêtement de sol, murs, plafond en bois (15 000 € avec travail personnel)
Frais annexes (15 000 €)

Total : 140 000 €

Cela semble-t-il réaliste ? Ou quelque chose est-il largement surestimé par rapport à la réalité ?

Personne n'a d'avis à ce sujet ? Allez, tant de compétence concentrée peut bien faire une déclaration à ce sujet, non ? Et si quelque chose n'est pas clair, je répondrai volontiers à vos questions.

Bonjour,

Personne n'a d'avis à ce sujet ? Allez, tant de compétences réunies peuvent bien en dire quelque chose, non ? Et si quelque chose n’est pas clair, je réponds volontiers à vos questions

Personne ne peut te répondre de manière fiable à ces questions ; il y a trop d’interrogations.

Je recommanderais d’abord de consulter un ingénieur structure ; indépendamment du fait qu’une surélévation ait été prise en compte à l’époque ou non. À moins que la structure ne montre sans aucun doute qu’une surélévation peut être faite sans danger. Peut-être que l’ingénieur structure de l’époque est encore en fonction ? Tu pourras aussi clarifier avec lui les effets de la surélévation sur le bâtiment existant (éventuellement modifier la toiture).

As-tu vérifié avec le service d’urbanisme compétent si tu as le droit de surélever ?

Ensuite, il te faut un charpentier (éventuellement un entrepreneur en démolition) qui démonte l’ancienne toiture et peut t’expliquer de manière fiable si tu peux réutiliser le bois ainsi que les tuiles ; dans la mesure où ce sont les siennes. Si des tuiles en terre cuite ont été posées, cela risque d’être un casse-tête, car ces pièces sont assez fragiles, pas idéales pour une déconstruction ; les artisans ne sont pas des techniciens de précision.

Je lis beaucoup à propos de l’électricité ; pour les corps de métier sanitaires/électriques, un maître artisan est nécessaire ; les entreprises qui permettent l’électricité dans la forme souhaitée aussi. Dans ce contexte, tu peux aussi vérifier si le générateur de chaleur existant est dimensionné pour la surface de logement supplémentaire à chauffer et/ou s’il faut éventuellement le remplacer.

Indépendamment des coûts de démolition, j’estimerais que la surélévation te coûterait environ 115 000 euros (hors travaux de peinture/revêtements de sol), si tu confies tous les travaux nécessaires. Combien peut être économisé au niveau de l’électricité grâce au forum sera à voir selon tes négociations.

Que comprends-tu par frais annexes ?

Cordialement, expert en construction

Bonjour et merci beaucoup pour tes explications !

L’architecte qui est venu a dit que, selon les plans de construction, il ne voit aucun problème avec la statique, en cas de besoin, on pourrait insérer des poutres intermédiaires. Bien sûr, il consultera un ingénieur structure dès que les plans concrets commenceront. Mais il a dit qu’il ne voit absolument aucun problème – et c’était aussi la consigne donnée à l’architecte à l’époque.

Je n’ai pas encore parlé avec l’administration du bâtiment, mais là aussi, l’architecte a dit qu’il n’y aurait pas de problème. D’une part, la plupart des maisons dans la rue ont déjà une extension généralement de deux étages, et nous avons déjà ajouté un étage. La surface au sol ne sera pas modifiée. Aucune partie de l’extension ne sera plus haute qu’un élément environnant, donc nettement plus basse que le bâtiment ancien, pas plus haute que les extensions au-dessus ou en dessous de notre propriété. Nous ne privons personne de lumière ni quoi que ce soit de ce genre. Mais bien sûr, nous allons aussi obtenir les autorisations nécessaires ici. Si un architecte, dont je prétends qu’il s’y connaît, me dit qu’il n’y a pas de problème, je le crois simplement, surtout si ce n’est pas encore une planification concrète.

Pour le moment, je souhaite simplement définir un cadre financier très grossier afin de pouvoir demander un financement approprié à la banque. Si je ne peux pas donner un montant au conseiller en financement de construction, il ne prendra pas en compte la demande – du moins c’est mon expérience jusqu’à présent. De plus, il y a encore des charges sur la maison existante suite à l’achat et au financement. Et je veux intégrer cela dans le financement (en 2019, je dois refinancer un prêt, et souhaite le combiner avec le nouveau financement, si possible).

Concernant la démolition partielle de la toiture, je partirais du principe que je ne pourrai rien réutiliser. Juste parce que les tuiles utilisées ne sont pas autorisées pour une pente de toit inférieure à celle actuelle. Et ce sera inévitablement le cas. Je dois donc prévoir une toiture complètement neuve, et je planifie avec les TEUR 30 mentionnés ci-dessus incluant la façade (je l’espère). Mon père pourra très probablement organiser l’évacuation à moindre coût.

Pour le travail en propre, j’ai pensé à ce qui suit :

- Déposer la toiture (puisqu’il faut de toute façon jeter les tuiles)
- Aménagement intérieur comme tapisserie, plafond en bois, pose de dalles (toute la maison a un sol carrelé, tout posé par nous-mêmes)
- Percement des murs vers le bâtiment ancien et tous les travaux correspondants autour (pour que le passage soit « fini »)
- Travaux préparatoires pour l’installation électrique (« rainures », pose de boîtes, passage de câbles,...) afin que l’électricien ait juste à raccorder
- Travaux préparatoires pour l’installation sanitaire (forages, travaux de plâtre,...)
- Travaux préparatoires pour le chauffage au sol (pose des plaques en plastique où viendront les tuyaux du chauffage au sol – nous l’avons fait nous-mêmes dans le reste de la maison aussi)
- Travaux de peinture

Par « frais annexes », j’entends les frais d’architecte, les frais d’autorisations, les coûts pour des choses comme la « protection du sol lors de la démolition de l’ancienne toiture », l’assurance maître d’ouvrage, les frais de notaire pour le financement (inscription de l’hypothèque) et ce genre de choses...

TEUR 115 me paraît vraiment très peu. J’avais (ok incluant la démolition, etc.) compté avec TEUR 140-160 – et c’est déjà hors main d’œuvre propre.

Tu penses vraiment que je pourrais m’en sortir avec ça ?

Par frais annexes, j'entends les coûts de l'architecte, les frais d'autorisation, les coûts pour des choses comme « protection du sol lors de la démolition de l'ancien toit », l'assurance maître d'ouvrage, les frais de notaire pour le financement (inscription de la charge foncière) et ce genre de choses...

TEUR 15 inclurait selon moi déjà une marge pour ce qui précède, à moins que l'architecte ne facture exagérément. Donc tout va bien.

TEUR 115 me semble un peu faible. J'avais prévu (ok, y compris démolition etc.) entre TEUR 140 et 160 – et là, l'EL est déjà déduite.

Penses-tu vraiment que cela suffirait ?

Oui. plus les coûts de démolition et les frais annexes de construction.

Cordialement, expert en construction

Charge l'architecte de confiance de réaliser une demande de renseignement préalable (§34 Baugesetzbuch) ou directement une esquisse préliminaire, si un plan d'aménagement existe, accompagnée d'une estimation des coûts ou directement d'un calcul des coûts par corps de métier. Ainsi, tu auras toutes tes questions entièrement répondues et la boule de cristal pourra rester dans l'armoire.