Financement de la construction : Quelles options avons-nous ?

Bonjour Bernd,

merci pour ton avis.

Je pense que nous devons repenser notre budget. Bien qu'une cuisine intégrée soit présente et que le garage ainsi que les aménagements extérieurs ne soient pas prévus immédiatement, je préfère ne pas prendre le risque de nous surcharger. En principe, je suppose également que des aides financières nous seront accordées. Un prêt amortissable Riester serait aussi une option pour nous, mais je ne connais aucun prêteur qui le propose !

Le terrain que nous avons en vue coûte environ 46 500 € pour 380 m². Il s'agit d'un terrain long et étroit, ce que nous trouvons en fait très attrayant. L'alternative serait d'acheter l'ensemble du terrain et de construire ensemble avec mon frère deux maisons jumelées dessus. Cependant, en tant que profane, je ne peux pas dire si cela changerait quoi que ce soit aux coûts par constructeur. Qu'en pensez-vous, experts ?

Concernant le financement :
Comme je l'ai dit : foyer de 4 personnes, salaire mensuel de 2 900 €, 364 € d'allocations familiales, 50 000 € de fonds propres avec une tendance à la hausse ainsi que la volonté d'apporter soi-même un certain travail "modéré".

Question aux experts financiers :
Au regard des normes appliquées par les prêteurs : quel serait un montant réaliste et faisable pour une mensualité de remboursement dans notre situation financière ?

Bonjour Karla,

Au sens de la maison préfabriquée classique.

J’espère que tu ne choisis pas cette option parce que tu penses qu’une maison préfabriquée se construit plus rapidement, car c’est – mesuré sur toute la durée des travaux – une idée fausse ; de plus, elles ne sont pas moins chères si elles sont produites et aménagées correctement. Bernd répondra certainement à d’autres questions de ta part.

Une connaissance a construit une maison massive préfabriquée, acheté le gros œuvre et confié tous les lots. En fin de compte, c’était - avec tout le respect - très cher. Beaucoup plus cher que la variante clé en main.

C’est souvent la triste réalité, malheureusement les gens ne le croient pas :confused:

Donc, des paroles franches : l’énergie issue de la biomasse ne sert à rien, cela prend trop de temps avant d’être rentabilisé - donc la variante la plus raisonnable reste encore le raccordement au gaz ?

Oui et non – oui, ça « ne sert pas », du moins pas de façon notable, et non, un raccordement au gaz n’est pas nécessairement la solution ultime ; tout dépend :)

Il est connu que les réserves de gaz disponibles s’amenuisent et que l’extraction des gisements encore inexploités nécessite des investissements importants ; ergo, le gaz sera plus cher à moyen terme. Pour la durée d’une « phase de vie » d’une chaudière à condensation au gaz, cela reste néanmoins encore sans importance pour l’instant. D’autre part, il existe des modèles d’entrée de gamme peu coûteux pour les pompes à chaleur, qui te rendent déjà indépendante du gaz ; condition incontournable pour toute technique renouvelable est toutefois un chauffage par le sol.

Personnellement, je conseille aux indécis ou à ceux qui ont un budget limité d’orienter l’enveloppe du bâtiment vers Kfw 70, d’installer un chauffage par le sol et une chaudière à condensation au gaz, puis d’attendre calmement l’évolution des technologies à venir ; le hic, c’est le raccordement au gaz, dont le coût varie selon les communes, et je déconseille fortement le chauffage urbain.

Pour les personnes un peu plus audacieuses, je propose une pompe à chaleur air/eau d’un fournisseur japonais (produite en Allemagne) ; même l’hiver dernier, les consommations de 600 à 800 € selon le nombre de personnes et les habitudes de douche étaient acceptables ; d’ailleurs, à l’avenir, le chauffage devra de toute façon se faire à l’électricité _et_ btw – aucun système de chauffage ne fonctionne sans électricité ;) L’avantage : tu économises le raccordement au gaz et dans le neuf, le surcoût comparé à une chaudière à condensation classique est certes à quatre chiffres, mais toujours moins cher qu’une pompe à chaleur géothermique ; pour être juste, il faut aussi soustraire le coût économisé du raccordement au gaz. Un autre avantage : il est possible – une fois que la tirelire est un peu renflouée – d’ajouter des panneaux photovoltaïques, et voilà, la maison fonctionne de manière autonome, car la consommation personnelle est désormais autorisée. À l’avenir, les petits éoliennes seront aussi intéressantes, une autre alternative, à condition que les Verts ne trouvent pas un nouvel argument contre => voir la discussion sur les grandes éoliennes existantes :o

C’est et cela restera une décision personnelle – presque une décision instinctive – quel système sera adopté.

Cordialement

Bonjour Karla,

avec votre budget, vous pourriez tout à fait vous en sortir. Notre petite maison coûte 160.000,00. Maison KFW 70, 111 m², avec tout le tralala dont on a besoin. Sans sous-sol. Terrain 45.000,00, frais annexes 15.000,00, ensemble 220.000,00 en NRW. Nous avons acheté le terrain nous-mêmes et faisons construire par l’architecte et son entreprise de construction. Si vous passez par un promoteur immobilier qui vous vend directement le terrain, la taxe sur les acquisitions immobilières sera également due sur la maison. Cela fait également plusieurs milliers d’euros. Prix et qualité m’ont été confirmés par des collègues de travail qui ont aussi construit avec lui. Cependant, il ne construira probablement plus jamais la maison à ce prix. Les prix des matières premières montent ainsi que les intérêts. Nous avons donc eu un peu de chance. Tout est au prix fixe.
Pour le financement, je me suis déjà exprimée plusieurs fois ici sur le forum. Il est en tout cas judicieux de donner autant que possible de ton financement externe à la KFW. (pas toutes les banques aiment ça) 50.000,00 pour Kfw70 et 30 % des coûts de construction dans le programme KFW124 sont possibles là-bas. Les taux d’intérêt sont très bons, parfois même proposés à prix réduit chez des banques en ligne. Un conseil indépendant a vraiment du sens. Les banques essaient toujours de refiler des bêtises. Même si je travaille moi-même dans une, ils ont essayé aussi avec moi. Si votre maison est pensée comme une retraite. Cherche sur Google un prêt annuité Riester. Il est à peine proposé parce que c’est plus avantageux pour toi que pour la banque. (remboursement gratuit grâce à la prime et les remboursements sont des dépenses exceptionnelles). Dans votre cas, je ne me laisserais pas vendre un contrat d’épargne-logement (Riester). Il coûte une commission de conclusion, tu devrais le financer à crédit à un coût élevé, tes versements d’épargne sont très faiblement rémunérés et mangés par l’inflation, et quand le contrat arrive à échéance, vous devez faire des remboursements élevés.
Si vous voulez une longue sécurité, des durées fixes jusqu’à 30 ans sont également possibles. Vous le remarquerez alors au taux d’intérêt. La sécurité coûte de l’argent !

Salutations Ille1975

Merci, expert en construction, merci Ille1975,

pour vos avis.

Je suis maintenant un peu incertain. Est-ce que construire est la bonne chose pour nous ? Ou devrions-nous plutôt chercher une petite maison existante et la rénover/moderniser dans la mesure de nos possibilités, même si cela signifiait renoncer à une isolation économe en énergie et en coûts, à des fenêtres plus récentes et au chauffage au sol souhaité.

Je pensais effectivement qu’il serait plus économique d’investir un peu plus d’argent dans une construction neuve avec peu de charges annexes, plutôt que moins d’argent dans un bâtiment existant, où je devrais m’attendre à des charges annexes plus élevées.

Cela semble probablement très naïf aux yeux des experts ici, mais j’étais convaincu, compte tenu de mes revenus, de mon emploi stable et des capitaux propres, d’avoir de bonnes chances de me lancer dans l’aventure de la construction neuve.

Pour être honnête : que nous conseilleriez-vous ?

Ça dépend aussi s’il y a un bien qui t’intéresse. Par exemple, il y a 2 ans, on avait vu une maison de 2006 à 270k, on en était tombés amoureux mais c’était trop cher pour nous. Ensuite, il n’y avait pas de biens corrects, mais soudainement le terrain dans l’emplacement rêvé. Maintenant, on est à 400k. Avec le recul, je regrette de ne pas avoir acheté l’autre à l’époque.
Donc d’abord regarde, est-ce que le terrain de tes rêves existe, ou la maison d’occasion de tes rêves ? Ensuite tu peux peser le pour et le contre.
Pour la construction neuve : tu veux automatiquement tellement d’extras que ça devient cher, et parfois compliqué aussi. Puis tu te dis, je construis qu’une seule fois, les améliorations plus tard coûteront trop cher, donc autant tout construire direct... ça finit par faire beaucoup.
Et n’oublie pas les coûts comme le jardin, avec un bien existant c’est déjà tout là. Fleurs, pelouse, arbres, pierres, allées, terrasse, et peut-être des sièges, une balançoire, une cabane de jardin ou autre... rien que pour ça, tu peux dépenser de l’argent. On peut aussi commencer sans, mais qui veut une maison sans jardin utilisable ?
À mon avis, ça revient à prévoir plus d’argent pour une construction neuve.
Personne ne peut prendre cette décision à ta place.
Fais-toi faire une proposition de financement et réfléchis-y une nuit !

Bonjour Karla,

une nouvelle construction a plus de sens qu'un bien immobilier d'occasion. D'un côté, tu as moins de charges annexes, une aide KFW70 et tu peux d'abord laisser tes réserves pour l'entretien tomber, je ne dis pas les négliger, mais elles peuvent être plus faibles au début. Pour un bien immobilier d'occasion, tu devrais dès le départ constituer des réserves pour l'entretien en plus des taux d'intérêt et de remboursement. On ne sait jamais vraiment ce qu'on a acheté. Est-ce que des défauts ont été cachés, le certificat énergétique, s'il existe, est un peu truqué.
Pour 250 000,00 (200 000,00 [Wunsch-FK] + 50 000 [Eigenkapital]) vous devriez déjà pouvoir faire construire une jolie petite maison.
En tant que fonctionnaire, tu obtiens un bon rating auprès des banques, ton revenu est sécurisé jusqu'à la retraite. Bien plus important que de financer 10 000,00 de plus ou de moins, c’est le choix de l’entreprise de construction. Renseigne-toi auprès de [Creditreform], si elle est vraiment solvable. Des connaissances ont peut-être des expériences avec des entreprises de construction ? Les forums de construction sont sympas, mais qu'est-ce qui empêche une entreprise de construction de se faire passer pour un particulier.
Fais-toi une idée du financement. Il est courant d’avoir une fixation du taux d’intérêt sur 10 ou 15 ans via un prêt amortissable. La sécurité a un prix. Peut-être que 10 ans suffisent. Utilise un calculateur de remboursement. On peut réduire considérablement le capital restant dû après 10 ans grâce à un changement d’amortissement et à des remboursements anticipés. Quel revenu ton partenaire peut-il apporter ? Plus tu te familiarises avec tout cela et plus tu comprends, plus tu seras sûre. Quoi qu’il arrive, tu dois toujours couvrir taux d’intérêt +1 % d’amortissement. Si tu réussis avec ton salaire à payer aussi les charges de la maison et à nourrir ta famille, tu es à ta limite. Considère alors le revenu de ton partenaire comme un remboursement anticipé, une réserve, des vacances plus importantes ou autre.
Prenez votre temps et familiarisez-vous avec tout. Ne laissez pas toutes les décisions aux vendeurs de maisons et aux conseillers bancaires. C’est vous-même qui devrez assumer les conséquences pendant les prochaines années le cas échéant.

Bien à toi
Ille1975