Financiamiento para construcción: ¿Qué opciones tenemos?

Hola Bernd,

gracias por tu valoración.

Creo que debemos replantearnos nuestro presupuesto. Aunque existe una cocina equipada [EBK] y el garaje así como las zonas exteriores no están planificadas inmediatamente, simplemente no quiero arriesgarme a sobrecargar nuestras finanzas. Básicamente, supongo que también tenemos derecho a subvenciones. Un préstamo de anualidades Riester también sería adecuado para nosotros, pero no conozco a ningún prestamista que lo ofrezca.

El terreno que tenemos en mente cuesta aproximadamente 46.500 € por 380 m². Se trata de un terreno largo y estrecho, que en realidad nos parece muy atractivo. La alternativa sería comprar todo el terreno y construir junto con mi hermano dos casas pareadas. Sin embargo, como profano, no puedo juzgar si eso cambiaría algo en los gastos por constructor de viviendas. ¿Qué opinan ustedes, expertos?

Sobre la financiación:
Como he dicho: hogar de 4 personas, salario mensual 2.900 €, 364 € de asignación por hijos, 50.000 € de capital propio con tendencia al alza y la disposición de realizar parte del trabajo propio "leve".

Pregunta para los expertos en finanzas:
tomando como referencia los valores estándar que utilizan los prestamistas, ¿qué importe de cuota mensual de amortización es realista y factible dadas nuestras condiciones financieras?

Hola Karla,

En el sentido de la casa prefabricada clásica.

Espero que no elijas esta opción porque asumas que una casa prefabricada se construye más rápido, porque eso – medido sobre todo el tiempo de construcción – es un error; además, no son más baratas si se producen y terminan de manera razonable. Bernd seguro que responderá más preguntas tuyas al respecto.

Una conocida construyó una casa de obra gruesa prefabricada, compró la estructura y contrató todos los oficios. Al final fue - con perdón - carísimo. Mucho más caro que la variante llave en mano.

Esa es a menudo la cruda realidad, lamentablemente la gente no lo cree :confused:

Pues, palabras sinceras: la energía de biomasa no sirve, tarda demasiado en amortizarse - por lo tanto la variante más sensata sigue siendo la conexión de gas?

Sí y no – sí, no sirve "realmente", al menos no de manera significativa, y no, una conexión de gas no es necesariamente la última palabra en sabiduría; depende :)

Se sabe que las reservas de gas existentes están disminuyendo y que aún se requieren inversiones considerables para explotarlas; por lo tanto, el gas será más caro a medio plazo. Para la vida útil de una caldera de gas de condensación actualmente todavía es irrelevante. Por otro lado, hay modelos de entrada económicos para bombas de calor que ya te hacen independiente del gas; requisito indispensable para cualquier tecnología renovable es una calefacción por suelo radiante.

Personalmente recomiendo a los indecisos o con presupuesto limitado orientar la envolvente del edificio a Kfw 70, instalar calefacción por suelo radiante y una caldera de condensación de gas y luego esperar tranquilamente cómo se desarrollan las futuras tecnologías; el problema está en la conexión de gas, que cuesta diferente según el municipio, y con la calefacción urbana evitaría completamente meter las manos.

A las personas un poco más atrevidas les ofrezco una bomba de calor aire-agua de un proveedor japonés (producida en Alemania); incluso en el último invierno los consumos entre 600-800 € según número de personas y hábitos de ducha han sido aceptables; por cierto, en el futuro sí o sí se tendrá que calentar con electricidad y por cierto – ningún sistema de calefacción funciona sin electricidad ;) La ventaja: ahorras la conexión de gas y en obra nueva el recargo respecto a una caldera convencional de gas es de cuatro cifras, pero sigue siendo más barato que una bomba de calor geotérmica; con justicia hay que descontar también lo que se ahorra con la conexión de gas. Otra ventaja: se puede – si el alcancía se llena un poco de nuevo – instalar fotovoltaica y voilà, la casa funciona autónoma porque ahora se permite el autoconsumo. En el futuro también serán interesantes los pequeños aerogeneradores, otra alternativa, siempre que a los verdes no se les ocurra otro argumento en contra => véase la discusión sobre los grandes aerogeneradores existentes :o

Es y sigue siendo una decisión personal - casi una decisión de instinto - qué sistema se implementa.

Un saludo cordial

Hola Karla,

con vuestro presupuesto podríais hacerlo perfectamente. Nuestra casita cuesta 160.000,00. Casa KFW 70, 111 m², con todos los extras que se necesitan. Sin sótano. Terreno 45.000,00 gastos adicionales 15.000,00, en total 220.000,00 en NRW. Nosotros compramos el terreno por nuestra cuenta y dejamos que el arquitecto y su empresa constructora la levanten. Si vais a través de un promotor que os vende el terreno junto con la casa, también se debe pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales sobre la casa. Eso también son varios miles. El precio y la calidad me fueron confirmados por compañeros de trabajo que también han construido con él. Sin embargo, él probablemente nunca volverá a construir la casa a ese precio. Los precios de las materias primas están subiendo, igual que los intereses. Por eso tuvimos un poco de suerte. Todo es a precio fijo.
Sobre la financiación ya he comentado alguna vez en el foro. En cualquier caso, tiene sentido que deis a la KFW la mayor parte posible de vuestro crédito. (no a todos los bancos les gusta) Son posibles 50.000,00 para Kfw70 y el 30% de los costes de construcción en el programa KFW124. Las tasas de interés allí son muy buenas, y de vez en cuando incluso se ofrecen más baratas en bancos directos. Un asesor independiente tiene realmente sentido. Los bancos solo intentan colarte cosas malas. Aunque yo trabajo en uno, también lo intentaron conmigo. Si vuestra casita está pensada como previsión para la jubilación, busca por internet un préstamo anual de Riester. Apenas se ofrece porque es más beneficioso para ti que para el banco. (amortización gratuita mediante subvenciones y las amortizaciones son gastos deducibles). En vuestro caso no os dejaría convencer para un contrato de ahorro para la vivienda (Riester). Cuesta comisión de apertura, tendrías que financiarlo de forma muy cara, tus aportaciones apenas reciben intereses y se ven devoradas por la inflación, y cuando el contrato esté listo para asignación, tendréis que realizar altas cuotas de amortización.
Si queréis mucha seguridad, también hay vinculaciones de interés de hasta 30 años posibles. Pero notaréis eso en la tasa de interés. ¡La seguridad cuesta dinero!

Saludos Ille1975

Gracias, experto en construcción, gracias Ille1975,

por vuestras opiniones.

Ya estoy bastante inseguro. ¿Es la construcción lo correcto para nosotros? ¿O deberíamos buscar mejor una casita de segunda mano y renovarla/modernizarla dentro de nuestras posibilidades, aunque eso signifique renunciar al aislamiento que ahorra energía y costos, a ventanas más nuevas y a la calefacción por suelo radiante que deseamos?

De hecho, había supuesto que sería más económico invertir un poco más de dinero en una construcción nueva con bajos costos adicionales, que invertir menos dinero en una construcción existente, en la que espero tener costos adicionales más altos.

Esto probablemente parezca un pensamiento muy ingenuo para los expertos aquí, pero yo estaba convencido de que, con el nivel de mis ingresos, mi trabajo seguro y el capital propio, tendría buenas posibilidades para aventurarme en una construcción nueva.

Sinceramente: ¿qué nos aconsejaríais?

Eso también depende de si hay un inmueble que te interese. Por ejemplo, hace 2 años vimos una casa de 2006 por 270k, nos enamoramos pero nos pareció demasiado cara. Luego no había ofertas decentes, pero de repente apareció el terreno en la ubicación deseada. Ahora sin embargo estamos en 400k. En retrospectiva, desearía haber comprado la otra en ese momento. Así que primero mira, ¿existe el terreno de tus sueños o la casa usada ideal? Entonces puedes sopesar. Sobre obra nueva: quieres automáticamente tantos extras que se vuelve caro y a veces confuso. Entonces te dices, solo construiré una vez, actualizar después será muy caro, así que mejor incluirlo desde el principio... eso suma. Y no olvides gastos como el jardín, en propiedad usada ya está todo ahí. Flores, césped, árboles, piedras, caminos, terraza y quizás asiento, columpio, caseta de jardín o algo así... solo por eso se puede gastar dinero. También se puede dejar de lado al principio, pero ¿quién quiere una casa sin jardín aprovechable? En mi opinión, todo se reduce a planear más dinero para obra nueva.

La decisión nadie te la puede quitar.

Pide que te presenten una financiación y duerme sobre eso.

Hola Karla,

una construcción nueva tiene más sentido que una propiedad usada. Por un lado tienes menos costos adicionales, subvención KFW70 y puedes dejar tus reservas para mantenimiento no diré que descuidadas, pero sí inicialmente menores. En una propiedad usada deberías desde el principio formar reservas para mantenimiento además de las cuotas de intereses y amortización. Nunca se sabe realmente qué se ha comprado. Si algún defecto está tapado, el certificado energético, si es que existe, está un poco manipulado.
Por 250.000,00 (200.000,00 préstamo deseado + 50.000 capital propio) deberían poder construir una casita agradable.
Como funcionaria tienes buena calificación en los bancos, tus ingresos están asegurados hasta la jubilación. Mucho más importante que financiar 10.000,00 más o menos, es la elección de la empresa constructora. Consigue información de Creditreform para ver si realmente son solventes. ¿Tal vez conocidos tienen experiencia con empresas constructoras? Los foros de construcción están bien, pero ¿qué impide a una empresa constructora presentarse como persona privada?
Familiarízate con la financiación. Lo común son 10 o 15 años con tasa fija sobre un préstamo de amortización constante. La seguridad cuesta dinero, quizás 10 años también sirvan. Usa un calculador de amortización. Mediante cambios en la amortización y pagos anticipados se puede reducir considerablemente la deuda restante después de 10 años. ¿Qué puede aportar el compañero en ingresos? Cuanto más te familiarices con todo y más entiendas, más segura estarás. Pase lo que pase, la tasa de interés + 1 % de amortización siempre se deben pagar. Si con tu salario también cubres los costos de la casa y mantienes a tu familia, estás en tu límite. Considera el ingreso de tu pareja entonces como pago anticipado, reserva, vacaciones más grandes o lo que sea.
Tómense su tiempo y familiarícense con todo. No dejen todas las decisiones en manos de vendedores de casas y asesores bancarios. Ustedes mismos tendrán que lidiar con ello en los próximos años si es necesario.

Saludos cordiales
Ille1975