建筑融资：我们有哪些选择？

你好 Bernd，

感谢你的评估。

我认为我们需要重新考虑我们的预算。虽然有一个带家具的厨房，车库和外部设施暂时没有计划，但我只是怕我们负担过重。基本上，我认为我们也有资格获得补助资金。Riester年金贷款对我们来说也是一个选择，但我不知道有哪个贷款机构提供这种贷款！

我们关注的这块土地是380平方米，大约要46,500欧元。它是一块狭长的土地，我们觉得非常有吸引力。另一种选择是购买整块土地，与我兄弟一起建两套双拼别墅。不过我作为外行，无法判断这是否会改变每个建房人需承担的费用。你们这些专家怎么看？

关于融资：
如前所述：4人家庭，月收入2900欧元，儿童津贴364欧元，5万欧元的自有资金且有增长趋势，同时愿意自我承担部分“适度”的劳动。

给理财专家的问题：
根据贷款机构设定的参考标准：在我们的经济状况下，每月偿还本金的金额在多大范围内是现实且可行的？

你好，Karla，

按照经典的预制房屋理念。

我希望你不要选择这种方式，因为你认为预制房屋建造更快，但从整个施工周期来看，这是一个错误的观点；而且，如果合理生产和装修的话，价格也不会更便宜。Bernd 当然会回答你更多的问题。

一位熟人建造了一座预制实体房屋，买了毛坯房并分包了所有工种。说实话，那真是贵死了。比全包交钥匙的方案还贵得多。

这往往是现实情况，不幸的是人们不相信 :confused:

说实话：生物质能源没什么用，回本太慢——因此，最合理的方案依然是燃气接入？

是也不是——是的，它“没什么用”，至少没有显著的效果；不是，燃气接入并不一定是终极解决方案；这主要取决于具体情况 :)

众所周知，现有的天然气储量正逐渐枯竭，且开发未开采的储量需要大量投资；因此，天然气中期来看会变贵。但对一台燃气冷凝锅炉的“生命周期”来说，目前还无关紧要。另一方面，市场上有一些价格合理的空气源热泵入门型号，可以让你现在就摆脱对天然气的依赖；不过，任何可再生技术都必须以地暖系统为前提。

我个人建议还在犹豫或者预算有限的人将建筑围护结构达到 KfW 70 标准，安装地暖和燃气冷凝锅炉，然后静观未来技术的发展；问题是燃气接入费用在各地差别很大，我建议完全避免集中供热。

对于更有勇气的人，我推荐一家日本供应商生产（德国制造）的空气-水热泵；即使在去年冬天，每月花费大约600至800欧元（视人数和淋浴习惯而定），表现也不错；顺便说一句，未来无论如何都必须用电取暖，且所有供暖系统都离不开电 ;) 优点是：你节省了燃气接入费用，新建房屋安装此设备的额外费用虽为四位数，但仍比地热泵便宜；公平起见，节省的燃气接入费也应计入成本。另一个优点是——若以后积蓄充足，可以加装光伏系统，就能实现房屋自给自足，因为现在允许自用电。未来小型风力发电机也会有吸引力，这也是一种选择，除非绿党又提出反对理由 => 参见关于现有大型风机的讨论 :o

这终究是个人的决定——几乎是凭感觉——选择哪种系统。

此致敬礼

你好 Karla，

你们的预算完全可以满足需求。我们的小房子价格是160,000.00。KFW 70标准的房子，111平方米，配备了所有你需要的各种设施。没有地下室。土地价格45,000.00，附加费用15,000.00，一共是220,000.00，在NRW地区。我们自己买了土地，让建筑师和他的建筑公司来建。 如果通过一个开发商，同时卖给你们土地的话，房子也要缴纳土地转让税。这也需要几千欧元。价格和质量是由一些与他合作过的同事确认的。不过，他估计以后不会再以这个价格建房子了。原材料价格上涨，利率也在上升。所以我们有点运气好。整个项目是固定价格。
关于融资，我在论坛里已经提过几次了。明智的做法肯定是尽可能多地从你的贷款中用KFW贷款。（不是每家银行都愿意这样做）KFW70可以贷款50,000欧元，KFW124项目可以贷款建造费用的30%。利率很优惠，有时甚至比直销银行（Direktbanken）还便宜。请一个独立顾问真的很有用。银行往往会推销给你一些不好的产品。虽然我自己在一家银行工作，他们也试图向我推销。如果你们的小房子是作为退休养老准备的，可以搜索“Riester年金贷款”。这个贷款很少提供，因为对你更有利而非对银行。（补贴可以用来免费还款，还款也属于专项支出）。在你们的情况下，我不建议买（Riester）储蓄贷款合同。它会收取签约佣金，你还得高价垫资，你的储蓄利息很低，会被通胀侵蚀，当合同达到分配资格时，你们还必须承担高额还款。
如果你们想要长期安全保障，最长可以锁定利率30年。但你们会在利率上感受到区别。安全是要花钱的！

问候 Ille1975

谢谢，Bauexperte，谢谢 Ille1975，

感谢你们的意见。

我现在已经有些不确定了。建房子是否真的是我们正确的选择？还是我们应该考虑买一套现有的房子，并在我们的能力范围内进行翻新/现代化改造，即使这意味着放弃节能隔热、更换新窗户和想要的地暖。

实际上，我本以为投资更多资金建造一个日常维护费用低的新房，比花更少的钱买一套需要承担更高维护费用的现有房子更经济。

这对这里的专家来说可能听起来很天真，但我本来相信，凭借我的收入水平、稳定的工作和自有资金，我有很好的机会去尝试建新房这一冒险。

说实话：你们会建议我们怎样做？！

这也取决于是否有你感兴趣的现有房产。比如我们两年前看过一栋2006年建的房子，价格是27万欧元，我们很喜欢，但觉得太贵了。后来没有合适的现有房源，但突然出现了一个理想地段的地块。现在价格已经涨到40万欧元了。事后我希望当时买了那个房子。
所以先看看，是否有理想的地块，或者理想的二手房？然后你可以权衡。
关于新建房屋：你会自动想要很多额外的东西，导致费用变高，有时也让人眼花缭乱。然后你会告诉自己，我只建一次，后期升级太贵了，所以直接一开始就全部建好……这积少成多。
别忘了花园的费用，现有房产这些东西都已经有了。花草、草坪、树木、石头、小径、露台，还有座椅，可能还有秋千、花园小屋之类的……光是这些你就可以花很多钱。虽然一开始可以不考虑，但谁会想要一个没有可用花园的房子呢？
我觉得归根结底，新建房子要多准备些钱。

决定没人能替你做。

先让别人给你做个融资方案，然后考虑一下！

你好，Karla，

相比二手房，新建房屋更有意义。一方面，你的附加费用较少，有KFW70补助，并且你的维修储备金也不会说可以忽略，但至少可以先定得较低。对于二手房，除了利息和本金还款外，你从一开始就应该额外建立维修储备金。你永远不知道到底买到了什么。有没有什么缺陷被掩盖了，能源证书如果有的话，也有可能稍作修改。
250,000.00欧元（200,000.00欧元贷款愿望 + 50,000欧元自有资金）应该足够让你们建一个漂亮的小房子。
作为公务员，你在银行那儿会有一个良好的信用评级，你的收入直到退休都很稳定。相比多融资10,000.00欧元或少融资，更重要的是选择建筑公司。先从Creditreform获取信息，确认他们是否真的有支付能力。也许朋友们有建筑公司的经验？建筑论坛虽然不错，但有什么能阻止建筑公司冒充个人开贴呢？
熟悉贷款融资情况。常见的是10年或15年固定利率的等额本息贷款。安全是要付出代价的，10年也许足够了。使用还款计算器。通过改变还款方式和提前还款，可以在10年后大幅减少剩余贷款。你的伴侣能带来多少收入？你越熟悉所有事情，理解越多，就越有底气。不管发生什么，利率+1%的还款你都得支付。如果你用你的工资还房贷附加费用并养活家庭，你已经到了你的承受极限。把你伴侣的收入看作提前还款、储备金、更长假期或者其他用途。
花时间，熟悉所有流程。别把所有决定交给卖房人和银行顾问。未来几年这事儿还是你们自己得承担。

多多问候
Ille1975