Coûts de construction : Le financement de la construction d'une maison est-il si réaliste ?

Mais maintenant les questions :
À quelle fréquence et avec quel préavis peut-on librement modifier le remboursement dans une fourchette de 1 à 5 % ?

3x (je l’avais aussi écrit) ; pas de préavis, la modification est appliquée avec la prochaine échéance

Le remboursement exceptionnel peut être choisi chaque année à volonté et cela sans impact sur l’année suivante. Est-ce aussi le cas pour la réduction du remboursement ? C’est exactement ce que je veux dire par « veux-tu devenir expert du petit texte ? »

Quel « petit texte » ? L’impact du changement de remboursement est uniquement un remboursement plus bas avec une échéance plus basse ou un remboursement plus élevé avec une échéance plus élevée. C’est tout – mais c’est justement ce qui est voulu. Il y a « seulement » quatre ou cinq lignes concernant l’option. Pas d’autres conditions ni de petits caractères. Pas de conditions ni de dépendances.

D’un point de vue purement rationnel, la banque doit tarifer plus cher le deuxième cas. C’est pourquoi la constatation théorique : dans la mesure où le degré de flexibilité est identique (mais inverse), la suspension du remboursement doit être tarifiée plus cher que le remboursement exceptionnel.

Non, tu oublies que quand le remboursement est plus bas, le paiement des intérêts et donc la marge sont plus élevés en somme sur la durée. Le risque est déjà pris en compte avec le remboursement initial. En ce sens, nous sommes contents des réductions de remboursement, car cela augmente aussi le rendement de la banque ! Et ce avec un risque inchangé. Dingue…
En ce sens, la tarification convient aussi, un prix plus élevé pour les remboursements exceptionnels, car le rendement de la banque diminue assurément. Tarification plus basse pour le changement de remboursement, car le rendement de la banque a tendance à augmenter (bien sûr, il y a aussi des augmentations de remboursement, mais en moindre mesure).
Nous modélisons nos prix d’après l’expérience de l’utilisation des options. Les deux possibilités (remboursement exceptionnel et changement de remboursement) sont en réalité surévaluées, car la plupart des clients paient les options mais ne les utilisent pas.

Mais malgré tout : la concrétisation (quand, à quelle fréquence, sous quelles conditions, conditions nécessaires, etc.) du remboursement flexible en pratique m'intéresserait énormément. Surtout en période de taux zéro, cela me semble avoir été une option extrêmement peu attractive pour la banque.

Je ne peux/balay pas bien sûr donner de chiffres précis. Supposons que lors du changement de remboursement, c'est un pourcentage à deux chiffres (très) faible. Surtout en période de taux zéro avec un besoin élevé de remboursement, cette option est souvent prise pour être prêt à faire face à d'éventuelles diminutions de revenus. Et comme nous travaillons exclusivement sur le marché des capitaux et absolument pas avec des dépôts, tout peut être bien refinancé. Nous n'avons jamais financé de harakiri.

Bien sûr, d'autres questions entrent maintenant en jeu, par exemple la probabilité avec laquelle les différentes options sont choisies. Le remboursement anticipé est probablement préféré pour des financements plus serrés, tandis que la réduction du remboursement n'est accordée que si la banque dispose déjà de garanties suffisantes.

En réalité, les motivations couvrent tout le spectre des possibilités. Tout le monde apprécie pratiquement les remboursements anticipés - mais ils sont plutôt faits en cas de bonne liquidité. En général, pour la moyenne des gens, d'autres choses sont alors importantes (qu'il s'agisse de consommation ou d'acheter des choses pour la maison).

Les changements de remboursement concernent principalement des clients qui parient encore sur l'avenir. Les jeunes qui ne peuvent pas encore beaucoup rembourser ou un groupe de clients dont la situation de vie fait qu'ils veulent en principe rembourser rapidement, mais souhaitent être protégés en cas de problèmes professionnels ou d'enfants - donc ils veulent rembourser rapidement, mais ne peuvent pas le faire maintenant, et veulent augmenter le remboursement régulier après les prochaines étapes de carrière, car ils savent que seule l'épargne forcée fonctionne vraiment et que les remboursements anticipés volontaires ne sont pas la norme.

Alors la flexibilité du changement d'amortissement est moindre. Je peux utiliser le remboursement anticipé spécial 10 fois (hypothèse de 10 ans de fixation du taux), tandis que le changement d'amortissement seulement 3 fois. C'est à peine suffisant, surtout avec plusieurs enfants et un taux énorme de 3500, si jamais il se passe vraiment quelque chose.

Concernant le refinancement : que ce soit un remboursement anticipé spécial ou un changement d'amortissement, et que je refinance en tant que banque de manière conforme aux échéances (Pfandbriefe) ou non (dépôts), dès que l’un ou l’autre est utilisé, j’ai un décalage de flux de trésorerie et dans le premier cas, je ne suis plus conforme (parce que le refinancement dure alors 25 ou 35 ans au lieu de 30). En tant que banque, j’ai soit un risque de réinvestissement (remboursement anticipé spécial) de liquidités excédentaires, soit je dois me procurer des liquidités fraîches (suspension de l’amortissement). Dans les deux cas, il est impossible lors de la conclusion du contrat de prévoir si l’option sera alors (virtuellement) rentable ou non, c’est uniquement une question de l’évolution des taux d’intérêt. Les exceptions sont bien sûr les structures comme les MBS, mais là la banque ne génère finalement que des commissions et le risque de taux est supporté par l’investisseur.

Sinon, merci beaucoup pour les aperçus pratiques ! Toujours très intéressant.

Mais pour revenir au cas concret : je resterais toujours avec un taux habituel (2xxx) et investira le reste dans les ETF. Si des options sont nécessaires, ce serait plutôt celles d’un remboursement anticipé spécial généreux (même si plus coûteux), car une option qui ne m’aide que dans 3 ans, peut-être suffisante en cas de chômage, mais pas en cas de changements structurels (enfants).

Alors, la flexibilité du changement de remboursement est moindre. Je peux utiliser le remboursement anticipé 10 fois (hypothèse 10 ans de taux fixe), mais le changement de remboursement seulement 3 fois. Surtout avec plusieurs enfants et une mensualité énorme de 3500, ce n’est guère suffisant si quelque chose arrive vraiment.

Tous les 3 ans, c’est largement suffisant. Dans ce cas, on baisserait probablement une fois quand le premier enfant arrive, puis on remonterait 3 à 5 ans plus tard, quand les deux sont entrés dans le nouveau rythme de travail normal.
La différence essentielle entre remboursement anticipé et changement de remboursement est la situation de départ. Si tu commences avec un remboursement élevé, l’argent part en début de mois, tu rembourses automatiquement beaucoup et tu dois agir pour réduire le remboursement. Avec le remboursement anticipé, tu dois à chaque fois économiser et rembourser activement.

Alors la flexibilité du changement de remboursement est moindre.

Je ne le vois pas comme ça. Parce que tu compares des pommes et des poires. Je provoque un peu en disant que la flexibilité du remboursement anticipé est moindre. En effet, celui-ci conduit uniquement à une réduction de la durée/le montant de la dette. Avec le changement de remboursement, tu peux à la fois raccourcir et prolonger la durée du financement. Donc deux produits complètement différents.

Et maintenant, back zum Thread ;-)