Costos de construcción: ¿Es tan realista la financiación para la construcción de una casa?

Pero ahora las preguntas:
¿Con qué frecuencia y con qué antelación se puede cambiar libremente la amortización en el rango entre 1 y 5 %?

3x (también lo había escrito); sin aviso previo, se aplica en la siguiente cuota

La amortización extraordinaria se puede elegir cada año a voluntad y sin efecto en el año siguiente. ¿Ocurre lo mismo con la reducción de la amortización? Exactamente eso es a lo que me refiero con "¿quieres convertirte en experto de la letra pequeña?"

¿Qué "letra pequeña"? El efecto del cambio de amortización es únicamente una amortización más baja y una cuota menor o una amortización más alta y una cuota mayor. Eso es todo — pero precisamente eso es lo que se busca. Solo hay cuatro o cinco líneas con esa opción. No hay más condiciones ni letra pequeña. Ninguna condición o dependencia.

Desde un punto de vista puramente racional, el banco debe cobrar más por el segundo caso. Por eso la afirmación teórica: en la medida en que el grado de flexibilidad sea idéntico (solo en sentido contrario), la suspensión de amortización debe ser valorada más alto que la amortización extraordinaria.

No, olvidas que con una amortización menor el pago de intereses y por tanto el margen total durante la duración es mayor. El riesgo ya está valorado con la amortización inicial. Por lo tanto, ¡nos alegramos de las reducciones de amortización porque así también aumenta el beneficio del banco! Y esto con riesgo inalterado. Loco...
Por lo tanto, también encaja la valoración, precio más alto para las amortizaciones extraordinarias porque el beneficio del banco garantiza bajar. Menor valoración para el cambio de amortización porque el beneficio del banco tiende a aumentar (por supuesto también hay aumentos de amortización, pero en menor medida).
Modelamos nuestros precios basándonos en la experiencia en el uso de las opciones. Ambas posibilidades (amortización extraordinaria y cambio de amortización) están de hecho sobrevaloradas en la realidad, pues la mayoría de los clientes pagan por las opciones pero no las usan.

Pero aun así, me interesa mucho la concreción (cuándo, con qué frecuencia, bajo qué condiciones, requisitos necesarios, etc.) de la amortización flexible en la práctica. Especialmente en tiempos de interés cero, me parece que esta habría sido una opción muy poco atractiva para el banco.

Por supuesto, no puedo/debo mencionar cifras concretas. Asume que en el cambio de amortización se trata de un porcentaje de dos dígitos (muy) pequeño. Especialmente en tiempos de interés cero con alta exigencia de amortización, se utiliza gustosamente para estar preparado ante posibles reducciones de ingresos. Y dado que trabajamos exclusivamente en el mercado de capitales y con exactamente 0 depósitos, todo se puede refinanciar fácilmente. Nunca hemos financiado un harakiri.

Por supuesto, ahora entran en juego otras cuestiones, por ejemplo, con qué probabilidad se seleccionan las respectivas opciones. La amortización especial probablemente se elige más en financiamientos ajustados, mientras que la reducción de la amortización probablemente solo se concede si el banco ya dispone de suficientes garantías.

De hecho, las motivaciones están en todo el espectro de posibilidades. A casi todos les gustan las amortizaciones especiales, pero se utilizan más bien cuando hay una liquidez realmente buena. En promedio, suelen ser importantes otras cosas (ya sea para consumo o para comprar cosas para la casa).

El cambio de amortización ocurre principalmente con clientes que aún apuestan al futuro. Jóvenes que no pueden amortizar mucho en este momento o un grupo de clientes que, simplemente debido a su situación de vida (uno quiere amortizar rápido, pero quiere estar asegurado por si hay temas laborales o hijos - uno quiere amortizar rápido, pero no puede hacerlo ahora y quiere aumentar la amortización regular después de los próximos saltos en su carrera, porque sabe que solo el ahorro forzoso realmente funciona y las amortizaciones especiales voluntarias no son la norma).

Entonces la flexibilidad del cambio de amortización es menor. Puedo utilizar el pago anticipado especial 10 veces (suposición de un tipo de interés fijo de 10 años), pero el cambio de amortización solo 3 veces. Especialmente con varios hijos y una cuota enorme de 3500, eso apenas es suficiente si realmente ocurre algo.

Sobre la refinanciación: No importa si es pago anticipado especial o cambio de amortización, y no importa si como banco refinancio a plazo congruente (letras hipotecarias) o no (depósitos), en cuanto se ejerce ya sea el pago anticipado especial o el cambio de amortización, tengo un desplazamiento del flujo de caja y en el primer caso ya no soy congruente (porque la refinanciación dura entonces 25 o 35 años en lugar de 30). Como banco tengo entonces un riesgo de reubicación (pago anticipado especial) por liquidez excesiva o debo obtener liquidez fresca (suspensión de amortización). En ambos casos no se puede prever al firmar el contrato si la opción estará (virtualmente) en el dinero o no; eso depende únicamente de la evolución de los tipos de interés. Las excepciones son obviamente estructuras como los MBS, pero al final el banco solo genera comisiones y el riesgo de interés lo asume el inversor.

¡Muchas gracias por las experiencias prácticas! Siempre muy interesante.

Pero volviendo al caso concreto: Yo seguiría con la cuota habitual (2xxx) y el resto en el ETF. Si se necesitan opciones, entonces prefiero una generosa posibilidad de pago anticipado especial (aunque sea más cara), porque una opción que solo me ayuda en 3 años quizás sea suficiente en caso de desempleo, pero no en caso de cambios estructurales (hijos).

Pero entonces la flexibilidad del cambio de amortización es menor. La amortización especial puedo usarla 10 veces (suponiendo 10 años de vinculación de interés), el cambio de amortización solo 3 veces. Sobre todo con varios hijos y una cuota enorme de 3500, eso es casi insuficiente si realmente pasa algo.

Cada 3 años es más que suficiente. En este caso, probablemente se bajaría una vez cuando nace el primer hijo y 3-5 años después se subiría de nuevo cuando ambos estén en el nuevo esquema normal de trabajo.
La diferencia decisiva entre la amortización especial y el cambio de amortización es la situación inicial. Si comienzas con una amortización alta, el dinero se va a comienzos del mes, se amortiza mucho automáticamente y hay que actuar activamente para reducir la amortización. Con la amortización especial, tienes que ahorrar y amortizar activamente cada vez.

Pero entonces la flexibilidad del cambio de amortización es menor.

Yo no lo veo así. Porque estás comparando peras con manzanas. Voy a provocar un poco y decir que la flexibilidad del pago anticipado es menor. Esto conduce exclusivamente a una reducción del plazo/de la deuda. Con el cambio de amortización puedes tanto acortar como alargar el plazo del financiamiento.
Así que son dos productos completamente diferentes.

Y ahora volvamos al hilo ;-)