建筑成本：房屋建筑融资真的那么现实吗？

现在是一些后续问题：
在1-5%之间的范围内，可以多频繁以及提前多长时间通知更改还款率？

3次（我也写过）；无需提前通知，下次还款时执行

特殊还款可以每年随意选择且不会影响下一年。还款减少也是这样吗？这正是我所说的“你想成为小字专家吗？”

什么“小字”？还款变更的影响仅仅是还款减少导致还款额降低或还款增加导致还款额提高。仅此而已——但这正是所期望的。选项里“只有”四五行文字。没有其他条件或小字。没有任何条件或依赖关系。

从理性角度看，银行应对后一种情况定更高价格。因此理论上讲：只要灵活度相同（只是方向相反），暂停还款的定价应高于特殊还款。

不，你忽略了还款减少意味着利息支付增加，从而整个贷款期间的利润更高。风险早已包含在初期的贷款发行中。因此我们很欢迎还款减少，因为这同时增加银行的收益！风险未变。真疯狂……
因此定价合理，特殊还款定价更高，因为银行收益必然下降。还款变更定价较低，因为银行收益倾向于上升（当然也有还款增加，不过程度较小）。
我们基于实际使用经验来模型化定价。两种选项（特殊还款和还款变更）在现实中实际上都被高估了，因为大多数客户付费但未使用这些选项。

但是仍然继续：我非常感兴趣灵活还款在实际操作中的具体安排（什么时候、多久一次、在什么条件下、必要条件等）。特别是在零利率时期，这对银行来说似乎是一个极不吸引人的选择。

具体数字我当然不能也不应该透露。可以假设在还款方式变更时，是一个（非常）小的两位数百分比。特别是在零利率时期，因还款需求高，这一做法很受欢迎，以便为可能的收入减少做好准备。由于我们完全在资本市场运作，并且存款为零，一切都能很好地再融资。我们从未融资自杀式操作。

当然，现在还有其他问题要考虑，例如各个选项被选中的概率。提前还款通常是在融资较紧张时选择的，而还款减少可能只有在银行已经拥有足够担保的情况下才会批准。

实际上，动机涵盖了所有可能性。几乎所有人都喜欢提前还款——但真正选择的是流动性非常好的情况。对于普通情况，其他事情通常更重要（无论是消费还是购买家庭用品）。 还款方式变更主要发生在那些对未来持有赌注的客户身上。年轻人刚开始还款能力有限，或者因为生活状况（想快点还款，但又要为职业问题或孩子做好保障——想快点还款，但暂时做不到，计划在未来职业发展后提高常规还款额，因为知道只有强制储蓄有效，自愿的提前还款通常不是常态）的客户群体也会选择这种方式。

那么，偿还方式变更的灵活性就较低。特别还款我可以使用10次（假设10年利率固定），而偿还方式变更只能使用3次。尤其是有多个孩子且每月还款额高达3500时，如果真的发生意外，这显然是不够的。

关于再融资：无论是特别还款还是偿还方式变更，无论我作为银行是否进行期限匹配的再融资（抵押债券）还是不匹配（存款），只要使用了特别还款或偿还方式变更，就会导致现金流错配，在第一种情况下，我就不再期限匹配（因为再融资时间从30年变成了25年或35年）。作为银行，我要么面临闲置流动性的再投资风险（特别还款），要么需要获取新的流动性（偿还暂停）。在签订合同时，无法预测该选项是否（理论上）有利可图，这完全取决于利率走势。当然，像[MBS]这样的结构除外，但最终银行只赚取佣金收入，利率风险由投资者承担。

另外，非常感谢您分享的实践经验！总是非常有趣。

但回到具体情况：我仍然会采用通常的还款额（2xxx），其余资金投入到[ETF]。如果需要灵活性，则更倾向于增加丰厚的特别还款选项（即使代价更高），因为一个只能在三年后派上用场的选项，可能在失业时有效，但无法应对结构性的变化（孩子）。

但是还款方式的灵活性较低。特别还款我可以使用10次（假设10年固定利率），而还款方式转换只能使用3次。对于有多个孩子且还款额高达3500的情况，如果真的发生什么事情，这几乎是不够的。

每三年一次绰绰有余。在这种情况下，当第一个孩子出生时，可能会将还款额降低一次，3到5年后当两个孩子都适应新的正常工作模式时，再提高还款额。特别还款和还款方式转换的关键区别在于起点。如果你一开始选择高还款额，月初的钱就会用光，你会自动还款较多，需要主动行动来减少还款额。而采用特别还款时，每次都必须主动存钱并还款。

那么还款方式变更的灵活性就比较低。

我不这样认为。因为你把苹果和梨子拿来比较。我故意挑衅一下，说提前还款的灵活性更低。提前还款仅仅导致贷款期限/债务的减少。而通过还款方式变更，你既可以缩短贷款期限，也可以延长。
所以这是两个完全不同的产品。

现在回到主题吧 ;-)