Coûts de construction : Le financement de la construction d'une maison est-il si réaliste ?

Bonjour, vous devriez accorder plus d’importance à l’enfant et aussi faire des calculs quand un ou plusieurs enfants arrivent dans le monde. Ensuite, le coût de la vie augmente et le salaire diminue généralement.

Des prêts avec modifications de remboursement, c’est bien joli. Mais veux-tu devenir le maître des petites lignes ? Une telle flexibilité, une banque la fait payer. Pire encore : cela envoie le signal inverse d’une solidité financière continue, ce qui entraînera une majoration des intérêts. Une banque préfère des flux de paiements prévisibles, c’est ainsi qu’elle peut assurer son refinancement.

Mieux vaut alors une mensualité faible + un remboursement anticipé. Certes, tu t’écartes aussi des flux de trésorerie souhaités par la banque, mais a) une banque peut en général modéliser et gérer raisonnablement ces remboursements anticipés à l’échelle agrégée et b) chaque remboursement anticipé réduit au moins le risque de crédit de la banque (en cas de suspension de remboursement, le risque augmente car on rembourse moins que prévu et modélisé au départ).

Au total, tu obtiendras l’option de remboursement anticipé beaucoup moins chère de la part de la banque et pourras l’utiliser de manière plus fiable et simple.

Encore une fois mon avertissement (comme pour quasiment tout financement) : veuillez toujours prendre en compte le pire scénario, c’est-à-dire la pénurie de liquidités. Alors la maison disparaît inutilement malgré une solvabilité fondamentale. Il ne faut pas absolument rembourser un crédit le plus tôt possible à tout prix. Il vaut mieux toujours conserver une réserve de liquidités. Celle-ci ne doit pas forcément être à 100 % sur le compte courant. Surtout pour les personnes à hauts revenus, on peut tout à fait parallèlement mettre en place un plan d’épargne ETF. Un rendement nominal net d’impôt de 3 % n’est pas un exploit (4 % avant impôts). Oui, certaines personnes dilapident l’argent. Mais après 30 ans d’économie, vas-tu soudainement commencer à dépenser tout ?

Sinon, pour une cuisine à 15k, il faudrait réfléchir encore un peu. Clairement, si elle ressemble à la taille d’une cuisine d’appartement à louer et que l’électroménager est plutôt basique, ça peut aller. Le cas standard est sans doute différent.

Les crédits avec modification du remboursement, c'est bien joli. Mais veux-tu devenir le maître des conditions en petits caractères ? Une telle flexibilité, une banque la fait payer. Pire encore : cela signale le contraire d'une stabilité financière continue, ce qui entraînera une majoration du taux d'intérêt. Une banque aime les flux de paiements planifiables, c'est la seule façon pour elle d'assurer le refinancement.

Quel absurdité. Et une option de remboursement anticipé signalerait au contraire une solvabilité/liquidité particulièrement bonne et entraînerait une réduction du taux d'intérêt ?
L'option de changement est une option tout à fait normale, qui ne signifie absolument rien. Qu'elle coûte de l'argent - comme l'option de remboursement anticipé d'ailleurs - est toutefois indiscutable.

Au total, tu obtiendras l'option de remboursement anticipé beaucoup moins cher auprès de la banque et pourras l'utiliser de manière plus fiable et plus simple.

C'est aussi absurde. Le changement de remboursement coûte seulement la moitié du prix du remboursement anticipé. Coûts actuels par exemple :
Option de remboursement anticipé : majoration du taux d'intérêt 0,04 % ==> 5 % de remboursement anticipé à partir de la mise à disposition des fonds ou 10 % à partir de la 6e année
Option de remboursement anticipé : majoration du taux d'intérêt 0,50 % ==> jusqu'à 100 % remboursable à partir de la 4e année
Changement de remboursement : majoration du taux d'intérêt 0,02 % ==> trois options pour ajuster le remboursement dans une fourchette de 1 à 5 % (taux de remboursement basé sur le montant du crédit accordé)

Merci beaucoup pour les chiffres concrets.

Mais maintenant les questions :
À quelle fréquence et avec quel préavis peut-on changer librement le remboursement dans la fourchette entre 1 et 5 % ? Le remboursement anticipé peut être choisi chaque année à volonté et sans impact sur l'année suivante. Est-ce également le cas pour la réduction du remboursement ? C’est exactement ce que je veux dire par « veux-tu devenir un expert du petit texte en bas de page ? »

Je ne travaille pas comme toi dans le financement immobilier privé, mais je connais bien la modélisation des risques. Comme je suppose que vous travaillez aussi d’un point de vue mathématique valide, il en ressort la constatation suivante :
Un remboursement anticipé n’est mathématiquement rien d’autre qu’un taux de remboursement flexible avec un plancher strict (le remboursement de base). Autrement dit, rien d’autre qu’un remboursement de base de 5 %, que je peux, si besoin, réduire jusqu’à 1 %, simplement dans le sens inverse. Ce qui est décisif, c’est que dans un cas je augmente le remboursement par rapport au cas de référence (le risque de crédit de la banque diminue) et dans l’autre cas je diminue le remboursement (le risque de crédit de la banque augmente). Purement rationnellement, la banque doit donc facturer plus cher le second cas. D’où la constatation théorique : dans la mesure où l’étendue de la flexibilité est identique (mais dans le sens inverse), la suspension du remboursement doit être facturée plus cher que le remboursement anticipé.

Si tes chiffres sont exacts (ce dont je pars), la flexibilité devrait donc être moindre que celle du remboursement anticipé.

Remarque supplémentaire : Tout cela bien sûr en supposant que le remboursement initial soit identique dans les deux cas.

Bien sûr, d'autres questions entrent maintenant en jeu, par exemple la probabilité avec laquelle les différentes options seront choisies. Le remboursement anticipé sera probablement plutôt choisi pour des financements plus serrés, tandis que la réduction du remboursement ne sera probablement accordée que dans la mesure où la banque dispose déjà de garanties suffisantes.

Mais néanmoins toujours : la concrète mise en œuvre (quand, à quelle fréquence, sous quelles conditions, conditions nécessaires, etc.) du remboursement flexible dans la pratique m'intéresserait vivement. Surtout en période de taux zéro, cela me semble avoir été une option extrêmement peu attrayante pour la banque.