Coûts de construction/architectes largement dépassés, qui est responsable ?

Bonjour à tous,

nous planifions notre rénovation depuis plus d’un an. Il s’agit d’une maison bi-familiale des années 60, dans laquelle mes parents vivent dans l’appartement du rez-de-chaussée et mon mari et moi dans celui du grenier. Nous souhaitons maintenant fusionner notre appartement du grenier avec le grenier sous le toit et l’agrandir partiellement. De plus, la construction d’un double garage neuf et l’isolation complète de la maison étaient prévues.

Les plans ont été finalisés par l’architecte et approuvés par nous, puis un budget a été établi (à partir de ces tableaux, avec lesquels on détermine les valeurs moyennes par unité/métier, j’ai malheureusement oublié le nom). Nous en sommes arrivés à un coût planifié de 220 000 EUR hors frais d’architecte. Avec ce plan, nous sommes allés à notre banque et avons demandé une offre, à titre de sécurité directement pour 250 000 EUR (incl. capitaux propres), car lors d’une rénovation, on trouve encore sûrement quelques imprévus. De plus, le garage (env. 25 000 €) et l’isolation complète (env. 20 000 €) ne doivent pas forcément être construits immédiatement, de sorte que cet argent serait également disponible comme marge de sécurité. Après que la banque a donné son accord, il était clair pour nous que nous voulions lancer le projet. La demande de permis de construire a été approuvée entre-temps, notre appartement a été transféré de mes parents à nous, le crédit demandé, de sorte que nous pourrions commencer.

Maintenant, toutes les offres sont arrivées, et nous sommes presque stupéfaits : sans garage ni isolation complète, nous en sommes actuellement à des coûts de construction d’environ 225 000 € et ce, sans aucune marge de sécurité ! Si je pars de notre projet initial (175 000 € pour la rénovation pure), c’est jusqu’à présent un dépassement de coût de plus de 28 %. Une interruption de la planification n’est plus possible pour nous sans pertes financières importantes (premiers honoraires d’architecte et d’ingénieur déjà payés, propriété transférée, intérêts de remboursement anticipé dus).

Maintenant ma question : puis-je tenir l’architecte responsable d’une telle erreur de planification d’une quelconque manière ? Si nous avions connu ces coûts élevés auparavant, nous aurions complètement renoncé à la rénovation.

Je sais déjà que je ne peux pas recevoir de conseils juridiques ici, mais une piste de réflexion dans la bonne direction serait appréciée.

Merci beaucoup Cordialement Maike

Si vous avez convenu contractuellement d'une limite au préalable, le architecte doit, autant que je sache, également s'assurer que cela correspond.
S'il vous a donné une garantie de prix, un architecte a également une assurance pour cela. Mais une certaine imprécision doit aussi être permise à l'architecte. Bien que je pense que 28 % c'est trop.

Je pense qu'il doit revoir son travail et voir où les coûts peuvent être économisés. Je pense que vous devez également être prêts à faire des compromis.
Mais la meilleure solution reste toujours la consultation d'un avocat spécialisé en [Baurecht].

Même si certains tribunaux ont accepté dans des cas particuliers des valeurs de tolérance plus élevées, pour l'estimation des coûts en général, un dépassement allant jusqu'à 30 % est considéré comme admissible (ainsi dernièrement OLG Stuttgart, OLGR 2000, 422). Toutefois, pour le calcul des coûts, seules 20 à 25 %, voire seulement 10-15 % pour le devis, sont considérées comme admissibles (OLG Cologne, BauR 2002, 978). Cependant, la prise en compte de telles valeurs de tolérance au bénéfice de l'architecte dépend notamment du contrat d'architecte sous-jacent. Si une clause de qualité fixe précisément le plafond des coûts de construction, un dépassement entraîne la responsabilité de l'architecte, car dans ce cas, il ne peut se prévaloir d'un dépassement tolérable.

Un petit extrait :
Limites de tolérance en cas de dépassement du montant des coûts de construction

Les dépassements du montant des coûts de construction peuvent constituer une faute de l'architecte entraînant une responsabilité qui peut aboutir à des réductions significatives d'honoraires ou à des actions en dommages-intérêts.

Selon la HOAI et la DIN 276, une estimation des coûts doit d'abord être réalisée, qui est naturellement associée à de nombreuses incertitudes au début du projet de construction. La phase de prestation 3 exige ultérieurement un calcul plus détaillé des coûts. À mesure que le projet avance, lors de la phase de prestation 7, un calcul fondé sur le devis doit finalement être établi. Dans le cadre du contrôle des coûts, l'architecte est également tenu de comparer les différents calculs. Il convient de noter qu'au fur et à mesure de l'avancement des travaux, les exigences en matière de précision des calculs augmentent. Les tolérances acceptées par la jurisprudence sont donc les plus élevées pour l'estimation des coûts et les plus faibles pour le devis. Pour les limites de tolérance lors de l'estimation, du calcul et du devis des coûts, il existe des « règles empiriques » en pourcentage, qui doivent toutefois être considérées avec une certaine prudence. Même si certains tribunaux ont accepté dans des cas particuliers des valeurs de tolérance plus élevées, un dépassement allant jusqu'à 30 % est généralement considéré comme admissible pour l'estimation des coûts (ainsi dernièrement OLG Stuttgart, OLGR 2000, 422). Pour le calcul des coûts, seules 20 à 25 %, voire seulement 10-15 % pour le devis, sont considérées comme admissibles (OLG Cologne, BauR 2002, 978). La prise en compte de telles valeurs de tolérance au bénéfice de l'architecte dépend toutefois en particulier du contrat d'architecte sous-jacent. Si un plafond de coûts de construction est précisément fixé dans une clause de qualité, un dépassement entraîne la responsabilité de l'architecte, car dans ce cas, il ne peut se prévaloir d'un dépassement tolérable. De telles dispositions doivent donc être évitées dans tous les cas. Il peut également être interdit à l'architecte de se prévaloir d'un dépassement en principe minime, par exemple si des erreurs « grossières » ont été commises lors de l'estimation des coûts. Cela est notamment le cas lorsque des prix au mètre cube totalement irréalistes ont été utilisés ou que la TVA a été oubliée. Toutefois, les tolérances doivent être prises en compte si, sur instruction du maître d'ouvrage, le périmètre du projet de construction est ultérieurement étendu en raison du plafond des coûts de construction (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1999, 1496). Cette situation survient souvent déjà lorsqu'un maître d'ouvrage décide après coup d'utiliser des matériaux de qualité supérieure. Si le maître d'ouvrage demande des modifications ultérieures entraînant un renchérissement du projet, l'architecte a une obligation d'information. Pour être dans une situation sûre, vous devez toujours attirer l'attention sur les coûts croissants lors des demandes de modification ultérieures du maître d'ouvrage et surtout le documenter par écrit et le faire contresigner par le maître d'ouvrage.

Il est important qu’une action en dommages-intérêts du maître d’ouvrage pour dépassement des coûts de construction ne soit envisageable que s’il a d’abord fixé à l’architecte un délai de remise en état qui s’est écoulé sans résultat. Cela signifie que le maître d'ouvrage doit permettre à l'architecte, dans la mesure du possible, de réduire les coûts de construction par une « replanification » ou une nouvelle planification. Le maître d'ouvrage doit également prendre en compte une augmentation de la valeur vénale de son bien due à la réalisation plus coûteuse des travaux, ce qui peut réduire le prétendu dommage du maître d'ouvrage presque à zéro. En matière de rémunération, le principe suivant s'applique aux dépassements des coûts de construction : si les coûts de construction sont dépassés, l'architecte ne peut calculer son honoraire que sur la base des coûts de construction initialement fixés trop bas. Un dépassement admissible restant dans la limite de tolérance peut toutefois être pris en compte. Si l'architecte remplit les obligations qui lui sont désormais imposées par la HOAI (c'est-à-dire le contrôle des coûts par la comparaison de l'estimation des coûts / calcul des coûts et calcul des coûts / devis) et informe ou avertit en temps utile le maître d'ouvrage en cas d'augmentation du coût du projet, il peut naturellement intégrer sans problème dans sa rémunération le coût accru des travaux pour le calcul de sa prétention.
Je ne sais pas si c’est vraiment exact, mais apparemment, il y a aussi maintenant des décisions de justice à ce sujet.

Nous en sommes arrivés à des coûts fixes de 220 000 EUR sans les frais d'architecte. ................ par précaution, directement pour 250 000 EUR (y compris les fonds propres), ...............Offres : coûts de construction d'environ 225 000 € ......................je pars du projet initial (175 000 € pour la seule rénovation) ..............dépassement des coûts de plus de 28 %.

.. désolé .. bon, d'une manière ou d'une autre, je ne comprends pas ces chiffres

@ Le Da : Merci déjà pour les infos, je vais devoir me pencher plus en détail et éventuellement nous devrons encore prendre un rendez-vous avec l’architecte et si celui-ci n’est pas coopératif, consulter un expert en droit de la construction.

@ Bauqualle : Oui, ce n’est peut-être pas si facile à comprendre. Voici une nouvelle tentative :

Coûts prévus 220 000 € (finition seule 175 000 € + construction du garage 25 000 € + isolation complète 20 000 €)

Coûts selon les offres 270 000 € (finition seule 225 000 € + construction du garage 25 000 € + isolation complète 20 000 €, sachant que nous n’avons pour l’instant demandé aucune offre pour le garage et l’isolation, car ce n’est de toute façon pas financièrement possible pour le moment.)

Pour notre planification, nous sommes partis d’un capital nécessaire de 250 000 € dès le départ, car nous avons aussi besoin d’une nouvelle cuisine, voulons peut-être un sol plus cher, etc. De plus, lors d’une rénovation, il peut y avoir quelques mauvaises surprises. C’est pourquoi nous avons prévu dès le départ 30 000 € de plus pour être un peu plus flexibles.

J’espère que les chiffres sont un peu plus clairs ainsi ?

.. et pourquoi les coûts de construction prévus par l'architecte sont-ils considérablement dépassés, alors que vous aviez déjà calculé 250 K + 30 K = 280 K Euronen