Confusions d'un financement de construction

Bonjour à tous
Je vais construire. Je me suis adressé à un conseiller indépendant (petite entreprise) pour le financement. Malheureusement, la communication laissait parfois à désirer. Mais comme notre entrepreneur en construction nous l’avait recommandé, nous avons laissé passer.
Ma question porte spécialement sur un prêt bancaire dont j’ai besoin pour la construction de la maison. Montant 155 000 €. Le conseiller m’a poussé à souscrire un contrat de financement épargne-logement pour ce montant, qu’il m’a présenté comme évident et indispensable.
À cause de mon mécontentement croissant, je me suis tourné vers un second conseiller (grande banque en ligne allemande). Il affirme que le contrat d’épargne-logement est une pure arnaque et m’a également fait une offre de conditions.
Donc première question : le contrat d’épargne-logement est-il une pure arnaque ou y a-t-il encore un sens derrière ?
Deuxième question : le premier conseiller m’a orienté vers une banque, le deuxième vers une autre banque, mais avec la même maison mère, seulement dans une autre ville, mais toutes proches de chez moi. La première offre est plus chère de 0,9 % en taux d’intérêt que la deuxième, qui a aussi dit que le contrat d’épargne-logement est une arnaque. Comment cela se fait-il ?
J’ai posé la question au deuxième conseiller, qui a dit que probablement l’autre banque verse des commissions plus élevées aux intermédiaires, mais que, comme ils sont une grande banque en ligne allemande, ils ne sont pas concernés par les différentes commissions et peuvent donc peut-être plutôt décider dans l’intérêt du client.
Votre avis m’intéresserait beaucoup.

P.S. Le conseiller A m’a dit que tout ne serait conclu et mis en œuvre qu’une fois l’accord de financement obtenu, mais soudain la police du contrat d’épargne-logement est arrivée chez moi. Lorsqu’on lui en a parlé, il a dit que c’était impossible, qu’elle était encore sur son bureau, puis peu après il a dit « Oups, déjà envoyée, mais ce n’est pas grave, on peut encore la reprendre ».
Peut-on vraiment encore la reprendre, car selon le conseiller B, je n’en ai pas besoin, de plus, mon conseiller a agi contre l’accord et avec la meilleure offre du conseiller B, je ne souhaite de toute façon rien conclure avec le conseiller A et la banque qu’il m’a proposée.

Merci beaucoup

Bonjour Mariella

il faudrait un peu plus d’informations pour pouvoir te donner un conseil...
Surtout les taux d’intérêt, la durée de fixation des taux, le remboursement initial et la durée totale sont intéressants ici.

Plus la durée de fixation des taux est courte, plus les intérêts sont bas.
Si l’offre de la banque B a une fixation des taux de 10 ans (attention ! C’est seulement mon hypothèse), alors je ne suis pas du tout surpris par la différence de 0,9%. Mais qu’est-ce que tu feras dans 10 ans ? Pourras-tu encore rembourser le crédit si les intérêts sont de nouveau entre 6 et 9 % ?

Avec la variante A (Bausparvertrag (Bausparvertrag)) tu te garantis les taux pendant toute la durée. Bien sûr, un Bausparvertrag coûte des frais de dossier. Mais si on veut de la sécurité, il faut bien payer pour cela.
Moi-même, j’ai choisi un modèle avec Bausparvertrag. J’ai calculé que ce modèle est le meilleur pour moi si les taux dépassent 5,5 % dans 10 ou 20 ans. S’ils restent en dessous, j’aurai pris la mauvaise décision, s’ils sont au-dessus, j’aurai tout bien fait.

Cependant, il existe déjà aujourd’hui des premières banques qui proposent aussi des fixations de taux jusqu’à 30 ans pour des prêts « normaux »...

Donc sans informations supplémentaires, il est malheureusement difficile de dire quelque chose de ton cas spécifique...

bei dem besseren Angebot von Berater B, werde ich ja eh nichts über Berater A und seine vermittelte Bank abschließen wollen.

hm - si tu as déjà reçu l’acte du Bausparvertrag, je me demande si tu n’as pas déjà conclu quelque chose...
Et dans ce cas, il sera pratiquement impossible de sortir de ce contrat dans les 10 prochaines années...

Bien à toi
Micha :cool:

Les contrats d'épargne-logement sont généralement plus chers au début que les prêts amortissables classiques.
Il y a des frais de dossier généralement de 1 % du montant de l’épargne-logement.
On ne rembourse pas le prêt in fine, mais on paie toujours des intérêts sur la totalité du montant du prêt.
Et sur les sommes versées sur le contrat d’épargne-logement, on ne reçoit qu’un faible taux d’intérêt créditeur.
Ce n’est qu'après le remboursement du prêt (probablement dans environ 10 à 15 ans) par l’épargnant que l’on bénéficie d’un bon taux d’intérêt sur le prêt épargne-logement.

Alors que pour un prêt amortissable, après la période de fixation du taux (10, 15, 20 ans), on obtient à nouveau les taux en vigueur sur le marché, qui seront probablement plus élevés, on a avec l’épargne-logement des taux définitivement plus bas. L’avantage des contrats d’épargne-logement réside donc dans la sécurité des taux à long terme.

Cependant, avec un prêt amortissable, avec les mêmes mensualités totales, on a déjà remboursé beaucoup plus grâce aux coûts moindres jusqu’à présent. Maintenant, tout dépend de l’ampleur de la hausse du taux d’intérêt. Plus le taux d’intérêt futur sera élevé, plus le prêt épargne-logement sera rentable.

Si l’on contracte maintenant un prêt amortissable avec une longue fixation de taux (>=20 ans), il se peut que les taux d’intérêt soient encore meilleurs qu’avec l’épargne-logement au début et qu’après la période de fixation du taux il reste si peu de capital dû que l’épargne-logement ne sera jamais rentable, peu importe l’évolution des taux.

Mais comme Micha l’a déjà dit :
Tu sembles déjà avoir conclu un contrat. Il est douteux que tu puisses en sortir.

Hey
alors je vais préciser cela.
Fournisseur A : petite entreprise de 2 personnes me met en relation avec la KSK Köln. Taux d'intérêt 3,5
Fournisseur B : comdirect (ma banque principale) me met en relation avec la KSK Düren. Taux d'intérêt 2,6
Chiffres, données, faits,... tout pareil, donc vraiment des contrats identiques avec des données différentes.
Durée fixe des intérêts 10 ans. Avec ces chiffres, je paierais chez A 180 € de plus par mois. Cela fait 21000. J'ai déjà un contrat Riester-Bauspar en cours, fournisseur A est au courant, si je verse les 180 € pendant les dix prochaines années, je l'aurai aussi attribué et j'obtiendrai un prêt moins cher que le taux de refinancement. Ou je peux rembourser à 3 % au lieu de 2 % et avoir la même mensualité chez B qu'avec A et moins de prêt après 10 ans.
Je peux probablement encore annuler le contrat Bauspar

PS. dans les dix prochaines années, même si ça semble mauvais et qu'on ne doit pas dépenser de l'argent qu'on n'a pas, un peu d'héritage sera à prévoir.

Désolée Marriella, pour comparer les offres tu dois tout publier ou tout calculer toi-même.

Je fais ce genre de chose avec un tableau Excel.

Prêt amortissable
Colonne
A Montant du prêt au début du mois
B Mensualité
C Intérêts
D Amortissement
E Montant du prêt à la fin du mois

A1
Montant du prêt en €

B1
Mensualité en €

C1
=A1*taux d'intérêt/100/12

D1
=B1-C1

E1
=A1-D1

A2
=E1

B2
=SI(A2+C2 (Note la fonction SI est juste pour que la dernière mensualité ramène le prêt à zéro et pas en négatif. Simplifié, =B1 serait aussi possible)

C2
=A2*taux d'intérêt/100/12

D2
=B2-C2

E2
=A2-D2

Ensuite tu peux sélectionner la 2ème ligne et tirer vers le bas à partir du point en bas à droite de la sélection.
Tu verras ainsi l’évolution du prêt, tu pourras jouer avec les taux d’intérêt après la période fixe.
Si tu changes le taux d’intérêt, n’oublie pas de tirer à nouveau la cellule vers le bas, sinon tu ne changeras le taux que pour un seul mois.

Pour la variante avec un prêt d’épargne-logement, je fais toujours 2 tableaux.
1. Le prêt sans amortissement
Là je mets la mensualité aussi élevée que les intérêts.

2. Le prêt d’épargne-logement
Pour le prêt d’épargne-logement, tu modifies le tableau pour ajouter les versements + intérêts créditeurs.
Ce n’est que lorsque le prêt d’épargne-logement rembourse le prêt sans amortissement que tu reprends le tableau du prêt amortissable.

Si tu fais maintenant une colonne avec la somme de la mensualité et de la somme des versements à l’épargne-logement, tu as la charge totale et peux la comparer directement avec le prêt amortissable.