Cologne - Déterminer la valeur des terrains à potentiel constructible

Salut !

Je m’intéresse à une offre de terrain commercialisée en tant que [Bauerwartungsland].

1206m² pour 310 000 € = 257 € / m²

La valeur foncière dans la zone déjà construite adjacente est de 580 € / m²

Comme à Cologne il y a une pénurie chronique de terrains à bâtir, que la ville subit donc une pression et qu’un aménagement du secteur est concrètement en discussion, je considère que le risque qu’il ne se passe rien ici est limité. Mais il peut aussi, en cas de malchance, durer 10 ans.

Pour moi, la question est de savoir si l’on peut dire à la louche quelle est la décote normale par rapport à un terrain à bâtir classique ici. J’aimerais bien évaluer la pertinence du prix de l’offre.

Bonne chance
Oliver

Bonjour Oliver,

L’évaluation des terrains à potentiel constructible est relativement difficile, la fourchette va d’environ 10 à 60 % de la valeur pour un terrain prêt à bâtir, on peut probablement aussi trouver des estimations jusqu’à 70 %.

Tout cela dépend de l’appréciation globale de la probabilité que le terrain devienne constructible ainsi que de divers facteurs influençant la valeur, par exemple l’avancement éventuel des plans préliminaires. Comme tu le décris, cela devrait être au moins 30 %.

Il est possible qu’il existe déjà une valeur foncière indicative pour la zone dans BORIS.NRW ou bien tu peux obtenir ou commander un renseignement auprès de la commission d’experts de la ville de Cologne.

Pour une lecture autonome, tu peux googler les éléments suivants :

[*]WertR (Wertermittlungsrichtlinie)

[*]WertV (WE-Verordnung)
[*]BORIS.NRW (Bodenrichtwertkarte NRW)
[*]Gutachterausschuss Stadt Köln

Cordialement
Dirk Grafe

Bonjour Dirk,

merci pour ta déclaration.

Alors le prix semble probablement correct ; la valeur indicative du terrain juste à côté (à moins de 5 mètres du terrain) est bien connue. Je ne peux pas imaginer que cela diffère beaucoup et, si c’est le cas, plutôt légèrement à la hausse, je peux l’imaginer.

Aujourd’hui, j’ai eu de la chance de pouvoir parler à la fois avec les propriétaires et avec le service d’urbanisme de la ville de Cologne. La zone de construction neuve est actuellement fortement développée et poussée par un seul investisseur. Bien sûr, il y a toujours des inconnues, mais on m’a indiqué qu’un délai d’attente de 10 ans est irréaliste. Cependant, il ne sera pas possible de construire aujourd’hui ou demain, car aucun plan d’aménagement n’a encore été établi. J’ai compris le responsable qu’il est très probable que cela commence dans environ trois ans. L’hypothèse que des maisons soient achevées dans cinq ans est considérée comme réaliste.

Dans l’ensemble, une durée limite mais encore raisonnable. Il faut voir. Que là-bas on ne puisse jamais construire ou seulement dans 10-20 ans semble très peu probable. Il reste bien sûr un risque, mais je ne vois pas non plus un pari risqué. On verra bien....

Pourtant, tu dois faire attention et bien calculer.

Le prix du terrain à vocation de construction ne comprend pas les coûts de viabilisation – pour revendre la parcelle comme objet de spéculation dans 3-5 ans, il faudrait :

[*]Qu’elle soit, telle qu’elle est, optimale selon le plan d’aménagement, bien desservie et probablement divisible en parcelles plus petites, de manière à pouvoir la construire immédiatement. Pour cela ...

[*]... tu dois payer/intégrer les coûts proportionnels de viabilisation pour le système d’assainissement et conclure un accord avec l’investisseur, car je pense qu’il ne s’agit pas seulement de replanifier 1206 m² – l’investisseur avance les fonds pour l’élaboration du plan d’aménagement ou alors la ville de Cologne le fait. Mais personne ne fait cela gratuitement.
[*]De plus, une partie de ta parcelle sera « prélevée » au titre d’une réorganisation foncière pour la surface routière proportionnelle ou alors tu dois compenser la valeur de la surface de viabilisation de la route.

Il en va de même si tu veux construire toi-même, ton gain personnel sur l’acquisition est donc nettement plus faible que la différence entre le prix d’achat et la valeur de référence du sol prévue pour un terrain constructible.

Autrement dit : ce n’est qu’une fois que le terrain à vocation de construction a été transformé de « terrain brut » en terrain à bâtir qu’il peut atteindre sur le marché le prix attendu. Ce développement coûte cependant de l’argent – la question est de savoir combien cela te coûtera pour la parcelle en question. Et surtout – où se situe ta parcelle dans le plan d’aménagement.

À première vue, cela semble séduisant, mais pour les profanes les coûts ultérieurs sont difficilement maîtrisables ; en outre, tu te mets en concurrence directe avec l’investisseur. Si celui-ci achète 20 000 m² et élabore lui-même le plan d’aménagement, comment estimes-tu les chances que tes intérêts soient pris en compte de manière optimale ?

Cordialement
Dirk Grafe

Cela semble séduisant à première vue, mais pour les profanes, les coûts secondaires sont difficiles à évaluer ; de plus, tu te retrouves en confrontation directe avec l'investisseur. Si celui-ci achète 20000m² et élabore lui-même le plan d'aménagement, quelle est selon toi la probabilité que tes préoccupations soient prises en compte de manière optimale ?

Tu as tout à fait raison. Tout cela n'est probablement même pas envisageable. Pourtant, je suis curieux de savoir ce qui se passerait dans la situation que tu as décrite, si quelqu'un achetait ce terrain et que l'investisseur développait le reste, disons les 20 000m². L'investisseur élabore le plan d'aménagement, ce qui signifie qu'il pourrait tout simplement y prévoir une aire de jeux ou une autre surface non destinée à la construction de maisons. Que se passerait-il ensuite ? Sur "mon" terrain, je ne pourrais certes pas construire de maison, mais personne ne peut non plus m'obliger à y construire une aire de jeux. Que se passerait-il selon toi ?

Merci d'avoir clairement montré que cette affaire ne vaut pas la peine d'être poursuivie.

La question est facile à répondre :

Votre terrain entre avec une valeur x dans la masse totale qui sera réaménagée. Vous recevez alors à un autre endroit, déduction faite de la part pour les voiries et les espaces publics, une compensation en valeur sous forme de terrain à bâtir ou bien d'argent (valeur équivalente au terrain à bâtir, donc incluant la création de valeur), si cela vous convient mieux.

L'acquisition n'est donc pas forcément absurde, il s'agit seulement de savoir ce que vous envisagez d'en faire et si vous avez bien conscience de toutes les éventualités. Sans plans etc., cela a toutefois peu de sens et pour finalement créer de la valeur, il faut aussi pouvoir s'occuper d'une telle surface.

Cordialement
Dirk Grafe