Achat d'une maison auprès d'un promoteur - documents requis

Bonjour à tous,

nous sommes actuellement intéressés par l'achat d'une maison jumelée à Berlin. Cependant, plusieurs questions restent en suspens, pour lesquelles j'aimerais faire appel à votre aide.

Situation :

[*]Nous souhaitons acheter une maison jumelée auprès d'un promoteur (relativement petit), à propos duquel on trouve peu d'informations sur Internet.
[*]La maison jumelée fait partie d'un ensemble plus grand (composé de deux phases de construction) situé au sud de Berlin, à la frontière de Brandebourg.
[*]La première phase de construction est en train de s'achever. La maison que nous voulons acheter se trouve dans la deuxième phase, actuellement en construction.

Nous avons visité une maison identique qui se trouve dans la première phase et qui est déjà terminée.
La maison nous a plu, ce que nous n'avons pas vraiment caché. La vendeuse a immédiatement voulu obtenir notre signature sur un accord de réservation (incluant un acompte de 1 % du prix d'achat) juste après la visite. Je lui ai demandé un délai de réflexion et nous nous sommes dit au revoir. Un achat spontané d'une maison?! Non merci...

Dans les documents qu'elle nous a fournis avec l'accord de réservation, les plans et le contrat type d'achat, figure également une description des travaux.

Cette description des travaux indique mot à mot :
- « L'exécution des travaux respecte les normes DIN et les règlements de construction en vigueur (...) ».

De plus, on trouve quelques informations sur les différentes phases et éléments de construction (terrassements, fondations, sous-sol, toiture, fenêtres, portes, etc.). Cependant, une présentation détaillée de quel matériau est utilisé où dans la maison fait défaut (pierres pour les murs, tuyaux, câblages électriques, système thermique, etc.). Il n'est pas précisé dans les documents de quelles normes DIN il s'agit exactement.

Afin de pouvoir montrer les documents à un expert avant l'achat, j'ai demandé à la vendeuse un plan de détails de construction ainsi que tous les autres documents notariés mentionnés dans le contrat type d'achat. Je pensais montrer les documents a) à un avocat et b) à un ingénieur. Ainsi, je saurais si le contrat d'achat ne comporte pas de pièges et si le prix d'achat est raisonnable au regard des matériaux utilisés.

La vendeuse, cependant, a dit qu'elle ne me remettrait ces documents qu'après la signature du contrat (LOL?).

Sa justification : il ne s'agit PAS d'un contrat d'entreprise, mais d'un contrat de promoteur immobilier selon le règlement des agents immobiliers et promoteurs.
ET CITATION EXACTE : « Si vous commencez comme ça, cela me donne vraiment envie de ne pas vous vendre la maison. Vous serez sûrement tout le temps sur place à vouloir surveiller les travaux. »

Nous nous sommes quittés courtoisement et sommes partis sans échanger un mot de plus.

Qui achète une maison pour une demi-million sans savoir ce qu'il y a dedans ?
Est-il normal que le promoteur ne remette les documents qu'après la signature d'un contrat ? C'est comme acheter une chatte dans un sac !?!
Et qu'en est-il de sa justification Contrat de promoteur immobilier vs. Contrat d'entreprise ?

Merci d'avance

Essayez de retrouver les acheteurs des maisons du premier lotissement. En principe, vous devez cependant être conscients qu’une maison construite par un promoteur immobilier n’est pas une construction de maison avec un architecte. Ils ne se laissent pas facilement regarder dans les cartes et ne veulent surtout pas être importunés pendant la construction. La description des travaux devrait cependant déjà indiquer ce que vous recevez, mais en général elle ne contient pas de liste des matériaux ni de plan d’exécution, que l’on obtient seulement après signature, si jamais. Le contrat d’achat est toutefois déjà établi par le notaire, n’est-ce pas ? Au maximum, on signe d’abord un accord de réservation et pas un contrat d’achat.

Ce n'est pas vraiment ta question, mais attention : les maisons témoins sont truffées de [Upgrades], donc des options supplémentaires. Faites-vous donner le prix depuis n'importe quelle position.

Ensuite, il me vient à l'esprit que le matériau des conduites, etc., n'est pas forcément indiqué, mais les murs intérieurs et extérieurs le sont.

- "L’exécution des travaux prend en compte les normes DIN et les prescriptions légales en matière de construction (...)".

Cela va de soi. En d’autres termes : le standard n’est pas un gramme de plus que ce qui est exigé pour un bâtiment pouvant être autorisé.

Votre justification : il ne s’agit PAS d’un contrat d’entreprise, mais d’un contrat de promoteur immobilier selon le règlement sur les agents immobiliers et les promoteurs immobiliers.
ET CITATION TEXTUELLE : "Si vous commencez comme ça, ça me donne vraiment envie de ne pas vous vendre la maison. Vous serez sûrement sans cesse sur le dos des ouvriers pour surveiller les travaux."

Elle a raison.

L’activité de promoteur immobilier est en quelque sorte une sorte de « vente à découvert » d’un bien immobilier souvent pas encore achevé au moment de la vente. Ce n’est pas une « maison », mais un « terrain avec maison ». Malheureusement, beaucoup d’acheteurs ne comprennent pas qu’ils ne sont pas des maîtres d’ouvrage individuels (et d’ailleurs : pas vraiment des maîtres d’ouvrage, mais bien des acheteurs).

Une maison témoin ne doit pas refléter l’équipement que l’on reçoit. Les maisons vendues lors de la tranche précédente (et la satisfaction des acheteurs, y compris vis-à-vis de la conduite des affaires) sont cependant probablement « représentatives » de ce qui vous attend.

Les maisons « identiques » seront bâties lors de la deuxième tranche comme lors de la première. Il se peut cependant que la première ait été construite selon la réglementation sur l’économie d’énergie de 2014 et que la structure des murs ait été modifiée. Ou qu’on ait optimisé les murs intérieurs non porteurs entre mur en pierre et cloison sèche, ou qu’un autre chauffagiste ait été mobilisé, ou que le design des interrupteurs ait changé. Un promoteur immobilier ayant bonne réputation ne va toutefois pas construire uniquement des baraques lors de la deuxième tranche, s’il a bien travaillé lors de la première.

On achète donc le chat dans le sac !?!

On ne peut pas expliquer plus court ce qu’est une "Bauträgerhaus".
Mais ce peuvent vraiment être des chats impeccables, même si c’est en fait le sac qui est vendu.

Ce n’est pas ta question, mais attention : les maisons témoins sont truffées d’upgrades, donc d’améliorations. Demandez le prix pour chaque option, quelle que soit la position.

Ensuite, je me rends compte que le matériau des conduites, etc., n’est pas forcément mentionné, mais les murs intérieurs et extérieurs le sont.

pour les prestations supplémentaires, il y a une liste séparée avec les prix exacts.

Essayez de retrouver les acheteurs des maisons de la première phase de construction. En principe, vous devez être clairs sur le fait qu’une maison d’un promoteur immobilier n’est pas une construction avec un architecte. Ils ne se laissent pas si facilement regarder dans les cartes et ne veulent surtout pas être embêtés pendant la construction.
Cependant, dans la description des travaux, il devrait déjà être indiqué ce que vous obtenez, mais en général, il n’y a pas de liste de matériaux ni de plan d’exécution, que l’on obtient seulement après signature, si tant est que ce soit le cas. Le contrat d’achat est fait par le notaire, n’est-ce pas ? Au maximum, on signe d’abord un accord de réservation et pas un contrat d’achat.

Oui, le contrat d’achat est fait chez le notaire.

Merci beaucoup pour la première information concernant les documents. Nous venons juste de rentrer à la maison après le rendez-vous. Entre-temps, j’ai fait quelques recherches sur internet pour savoir quels documents on devrait au minimum recevoir.

Un certificat énergétique ne fait pas partie des documents. L’extrait du registre foncier date de 2010. J’ai lu que l’extrait ne devrait pas dater de plus de trois mois.

Je ne veux pas non plus aller avec des documents incomplets chez un avocat/ingénieur en bâtiment et payer deux fois....