Construire chez les beaux-parents

Bonjour à tous
Après de longs aller-retours, je me tourne vers vous. Nous aimerions construire sur le terrain de mes beaux-parents. Cependant, la zone constructible est assez petite et on nous a dit que nous devions déposer une demande de permis préalable (on nous a renvoyés aux paragraphes 34 & 35 du Code de la construction).
Pouvez-vous m’expliquer pourquoi un grand terrain a une zone constructible très petite et quelles sont en général les chances de pouvoir construire en dehors de cette zone ?
Voici une photo du plan d’aménagement - le terrain est encerclé en vert. Il n’est pas clair à quel type de zone de construction le terrain appartient selon le plan d’aménagement.


Je suppose qu’il s’agit de WR 1, car le terrain voisin correspond à cette zone de construction. - Extrait du plan d’aménagement également en pièce jointe.


De plus, je peux consulter les données cadastrales sur Tim-online et le terrain y apparaît très différent, c’est-à-dire que la zone résidentielle est devenue plus grande.


Voici les données de Tim-Online



Je voudrais savoir comment cela se passe - est-il possible que, malgré la taille importante de la zone résidentielle (et la petite zone constructible du plan d’aménagement - qui semble très ancien), une demande de permis préalable soit refusée ?
Honnêtement, je ne comprends pas pourquoi il y a une zone constructible si la construction est définie par le coefficient d’occupation des sols et le coefficient d’emprise au sol.

Je vous serais très reconnaissant pour vos connaissances. Car nous préférerions ne pas nous asseoir avec une entreprise de construction pour planifier la maison en vue de déposer la demande de permis préalable, si c’est de toute façon sans espoir.

il a été fait référence aux paragraphes 34&35 du code de la construction

C’est absurde. Le terrain se trouve dans le périmètre d’un plan d’urbanisme exécutoire (ok, je ne l’ai pas encore vérifié), donc §30 du code de la construction. Ceux qui ne veulent pas respecter les dispositions doivent invoquer des raisons selon §31 du code de la construction.

Pouvez-vous me dire pourquoi un grand terrain a une très petite zone constructible

Parce que la plus grande partie du terrain se trouve dans des zones paysagères protégées.

quelles sont en général les chances de pouvoir construire en dehors de cela ?

Cela ne peut pas être répondu en général et dépend toujours du cas particulier. Pour vous, je vois peu de chances, car selon Google Maps, il reste encore plusieurs parcelles constructibles dans la zone.

Il ne ressort pas de quel secteur constructible il s’agit selon le plan d’urbanisme.

Si.

Je suppose que c’est WR 1

C’est exact. La zone valable est celle délimitée par la ligne Knödel et les surfaces d’usage de couleur différente.

De plus, je peux consulter les données cadastrales sur Tim-online et le terrain y apparaît tout autrement, c’est-à-dire que la surface constructible résidentielle est devenue plus grande.

Les types d’usage dans le cadastre n’ont pas de valeur juridique en matière d’urbanisme.

Est-il possible que, bien que la surface constructible résidentielle soit si grande (et que la zone constructible dans le plan d’urbanisme - apparemment très ancien - soit si petite), une demande de permis préalable soit refusée ?

Oui.

Honnêtement, je ne comprends pas pourquoi il y a une zone constructible quand le bâti est déterminé par le coefficient d’occupation du sol et le coefficient d’emprise au sol.

Parce qu’il s’agit de deux éléments différents de l’urbanisme avec des objectifs différents. D’une part, la “mesure de l’utilisation du sol bâti” pour contrôler la densité de l’habitat et d’autre part, la “surface constructible” pour contrôler la position du bâtiment.

Comment le terrain doit-il être viabilisé au juste ?

Apparemment, il est accessible par une petite voie sans issue - pour autant que Bielefeld existe vraiment, bien entendu

Ligne de nouilles

Est-ce un terme technique ?

J'ai dû le rechercher aussi. Mais comme il y a même un article Wikipédia, j'attends maintenant la première occasion de le mentionner en passant dans une conversation pour profiter des réactions.