Construire ou attendre encore un peu ?

Si les taux d'intérêt devaient augmenter un jour... Je ne peux pas imaginer que les taux d'intérêt en Europe atteignent dans les prochaines années des niveaux qui deviendraient dangereux pour l'acquéreur d'une maison individuelle. De nombreux États seraient certainement en faillite plus rapidement que l'acquéreur allemand d'une maison individuelle.

Avec les nouvelles réglementations de la [Energieeinsparverordnung], les prix ne deviendront certainement pas moins chers. Et les carnets de commandes sont encore bien remplis pour les ~2 prochaines années.

C'est du pareil au même. Maintenant, spéculer sur le fait que les prix vont monter ou baisser est complètement secondaire dans votre situation : vous avez une obligation de construire dans 3 ans, alors commencez dès maintenant à planifier et lancez-vous. Le temps passera plus vite que vous ne pouvez dire "épargner plus de capital propre". Car que vous économisiez encore 30 000 € ou non, cela n'a que peu d'importance compte tenu de l'investissement total. Le dossier sera, que ce soit maintenant ou dans 2 ans, proche d'un financement à 100 %. Ce qui est acceptable compte tenu des revenus et de l’éventuelle vente de l’[ETW]. C’est pourquoi : si vous voulez construire, commencez déjà à planifier.

Avec l'obligation de construire, vous vous êtes toutefois mis une arme sur la tempe, ce qui fait que le projet devient inutilement cher. Un prêt important signifie un taux d'intérêt plus élevé. Pour la somme nécessaire, cela représente plusieurs milliers d'euros d'intérêts que vous devrez payer faute de fonds propres.

C'est vrai, mais je me demande s'il n'aurait pas été plus prudent de laisser passer une telle opportunité ? Nous avons déjà obtenu le terrain en dessous de sa valeur marchande et le seul risque que nous avons identifié est la perte des frais annexes que nous avons payés pour le terrain. De plus, l'emplacement du terrain a pour nous aussi une valeur sentimentale et la probabilité d'obtenir un autre terrain dans cette localité dans les prochaines années est très faible.

Ne t'attriste pas. Tu fais déjà partie des « idiots » qui ont financé à 100 % un appartement qu’ils ne veulent plus deux ans plus tard. That's life.

Ici aussi, nous pensions que nous faisions plutôt quelque chose de bien pour nous. Qu’est-ce qui s’oppose à essayer de louer l’appartement d’abord ? Si ça ne marche pas bien, on peut toujours le vendre et utiliser l’argent pour un remboursement anticipé du crédit immobilier, non ?

La spirale se brise dès que les taux augmentent. Alors, la majorité des gens ne pourront plus se permettre les prix actuels, car on obtient un prêt moins élevé pour la même mensualité.

C’est malheureusement exactement ce dont j’ai peur. Que les taux augmentent légèrement dans les deux prochaines années, tout comme les coûts de construction. Et qu’on se retrouve alors, malgré plus de fonds propres, dans une situation pas meilleure voire pire qu’actuellement.

Le temps passe plus vite que vous ne pouvez dire « économiser plus de fonds propres ». Car que vous économisiez encore 30 000 € maintenant est peu significatif au regard de l’investissement total. L’opération sera proche d’un financement à 100 % que ce soit maintenant ou dans deux ans.

Eh bien, c’est un peu plus que 30 000 €. Sur 24 mois, nous aurions :
24 x 1200 € d’économies (plus x) = 28 800 €
24 x 600 € pour le remboursement de l’appartement (856- intérêts ≈ 600 €) = 14 400 €
24 x 700 € pour le remboursement du terrain = 16 800 €

ce qui fait environ 60 000 € de fonds propres supplémentaires

En face, il y a cependant une augmentation des coûts de construction d’environ 4 % = 18 000 €, deux années de vie qui passent à nouveau, et la planification familiale qui risquerait d’être nettement plus compliquée.

Avez-vous des retours d’expérience sur le taux d’intérêt auquel je pourrais actuellement m’attendre pour un prêt dépassant 100 % de financement ?

En raison de la taxe sur les plus-values, je ne pourrais de toute façon pas vraiment la vendre plus cher pour l'instant.

La taxe sur les plus-values ne s'applique pas chez toi, car tu n'as pas loué.
Avez-vous déjà parlé avec votre banque ? Je l'aborderais aussi sur le sujet de la vente ou de la location de l'appartement.

En revanche, il y a une augmentation des coûts de construction d'environ 4 % = 18 000 €, les 2 années de vie qui passent à nouveau et la planification familiale qui entrerait probablement en conflit beaucoup plus sévèrement.

L'augmentation des prix est une spéculation, tes années de vie dans l'appartement ne sont pas non plus perdues et comme je l'ai déjà écrit, je ne construirais pas une maison pour une famille spéculative. Êtes-vous sûrs du nombre d'enfants que vous voulez = nombre de chambres d'enfants ? Êtes-vous sûrs de pouvoir avoir des enfants du tout ?
Je pense que c’est dans le mauvais ordre et comme pour l'appartement (obtenir un bon prix), la construction de la maison ressemble maintenant à un acte impulsif parce qu'il y avait une opportunité. Hm.

Taux d’intérêt sur 10 ans environ 1,6 % pour 100 %. Tout ce qui dépasse est un prêt à la consommation.
Quelqu’un avec un financement à 80 % l’obtiendrait à 1 %.
En supposant une mensualité de 1500 € pour un prêt de 400 000 €, le constructeur avec un financement à 100 % a payé 54 000 € d’intérêts en 10 ans, plus les intérêts du prêt à la consommation s’il y a un dépassement au-delà de 100 %, celui avec un financement à 80 % a payé 32 000 €.
Et ce n’est que la comparaison actuelle, nous sommes dans un taux d’intérêt historiquement bas.

Tout est une question de point de vue. Je préférerais toujours construire avant de planifier une famille. Surtout lorsque la construction de la maison coïncide avec la naissance ou la période du bébé, c'est déjà beaucoup de stress. Bien sûr, on peut y arriver, mais je ne me le ferais pas subir de manière planifiée. Sans enfants, l’EL est encore possible. Avec des tout-petits, c’est très limité ou bien cela implique beaucoup plus de stress. Bien sûr, il se peut que les enfants n’arrivent pas comme prévu ou souhaité. Pour moi, c’est un risque de vie général. De la même manière, tu peux avoir deux enfants, penser que c’est comme ça que ça va rester et construire en conséquence, et puis avoir une surprise de dernière minute. On peut imaginer beaucoup de scénarios, c’est pourquoi je planifierais d’abord comme cela me paraît le plus souhaitable et le reste, la vie l’apportera.

Et que les coûts de construction augmentent au moins encore pendant les deux prochaines années, je le considère personnellement comme certain. Seule l’ampleur de la hausse des prix me semble incertaine.