Fortification de la frontière, voisin et construction à la frontière

Bonjour à tous,
Situation suivante : Nous construisons dans une zone vide d’un quartier existant. En principe, nous avons exactement un voisin qui nous concerne. En effet, il a son garage situé sur la limite de la propriété depuis 10 ans. Nous voulons maintenant également installer un carport sur cette même limite. En raison de la légère pente existante, notre terrain est situé bien plus bas. Malheureusement, le voisin n’a qu’une dalle de béton d’une épaisseur de 15 cm, et pour qu’elle ne soit pas à l’air libre, il a à l’époque aménagé un talus clairement artificiel depuis notre terrain jusqu’au fond de la dalle. Ce talus ne correspond pas au profil naturel du terrain !!! De plus, il a placé des pierres en forme de L pour consolider sa propriété à côté de son garage. Elles sont posées dans du béton maigre qui, sur toute la longueur de l’installation, dépasse de 40-50 cm sur notre terrain.

Que puis-je faire ici, juridiquement mais aussi techniquement ? Pour réaliser notre projet sur notre terrain, nous devrions enlever le talus aménagé et retirer une partie du béton maigre (sinon nous ne pouvons pas construire le carport maçonné avec le local à outils sur la limite). Devons-nous soutenir la dalle du voisin, même si le talus est clairement artificiel ? Qu’en est-il de la stabilité des pierres en L ? Combien coûterait un tel soutènement ? Dois-je réellement renoncer à la liberté d’aménagement de mon terrain ?

Merci beaucoup pour votre aide et vos contributions

Fondamentalement, un maître d'ouvrage n'a rien à faire sur le terrain du voisin sans le consentement du propriétaire, encore moins à y construire des installations. Cependant, je suppose que tu n'étais pas encore propriétaire il y a dix ans. Tu devrais donc prouver en recherchant les conditions de l'époque, qui a demandé quoi à qui et qui a permis quoi à qui.
Je commencerais par parler avec le voisin, présenter ton projet, attirer son attention sur le problème et proposer une solution. Si le voisin se montre inflexible, peu compréhensif, agressif ou si la réaction n'est pas en ton sens, je consulterais le service d'urbanisme pour jeter un œil à son dossier de construction (tu peux bien sûr le faire avant la conversation). A-t-il construit comme autorisé ? Les hauteurs initiales et prévues sont-elles reconnaissables ? Y a-t-il un plan d'aménagement ? Les hauteurs existantes y sont-elles visibles ? Existe-t-il des prescriptions concernant les hauteurs (maison individuelle, gouttière, faîtage, socle, mur bas) ? En cas de désaccord, on peut chercher une solution ensemble ou directement contacter l'autorité d'autorisation (pour une bonne entente de voisinage !).

fondamentalement, il n'est pas permis de décaler le support à cause des différences de hauteur chez le voisin. Son garage/carport ou autre aurait dû être plus étroit, afin que le support pour compenser la hauteur se trouve sur son terrain. 40-50 cm sur ton terrain sur toute la longueur correspondent à plusieurs m².

comme déjà dit, il faudrait d'abord voir si tu peux quand même raisonnablement installer ton carport/garage. par exemple en le montant un peu plus haut ou autre chose ? en cas de coûts supplémentaires, parle avec les voisins et essaie de trouver une solution commune raisonnable. un garage est, je crois, soumis à autorisation dans tous les Länder, donc il y aura une autorisation ou quelque chose du genre avec la position prévue ainsi que toutes les autres contraintes. je n'arrive pas à imaginer qu'on puisse simplement appuyer sa garage 50 cm chez le voisin, que ce soit autorisé ou non. il aurait simplement dû faire son garage 50 cm plus étroit.

qu'est-ce que signifie exactement "un bon morceau plus bas" et jusqu'où en êtes-vous actuellement dans la construction ? normalement, à cause de l'excavation pour le remplacement du sol, on arrive de toute façon un "bon morceau" plus haut (selon ce que permet le plan d'urbanisme). peut-être que vous pouvez construire sur cette pente ? sinon, comme toujours : 1 image vaut 1000 mots.

si rien ne marche, cela mènera très probablement à une remise en état. alors tu seras mal avec le voisin (cela lui coûtera une fortune) et tu n'auras certainement pas de bons rapports avec lui.

je ne peux pas non plus imaginer qu’on puisse simplement soutenir son garage chez le voisin à 50 cm, que ce soit autorisé ou non. Il aurait simplement dû construire son garage 50 cm plus étroit.

Pardon si je suis direct à ce sujet – mais pourquoi ne pourrait-on pas soutenir son garage sur le terrain du voisin, si c’est autorisé ainsi ? C’est évidemment possible – si l’on sait comment procéder ou si c’est effectivement autorisé (!). La démolition de 50 cm dans ces cas ne sert peut-être à rien, car le remblaiement peut être considéré/doit être considéré comme un élément de construction indépendant et déclenche alors à son tour une servitude de construction.

si rien ne sert à rien, cela mènera très probablement à une démolition. Là, tu seras vraiment mal avec le voisin (ça lui coûtera une fortune) et tu n’auras certainement pas de bonnes relations avec lui.

La démolition est ici, même sans consultation des dossiers, la variante la moins probable de toutes, je me demande donc pourquoi cela est sans cesse avancé comme une menace, tant par des profanes que par des agents des services d’urbanisme. De telles broutilles (!) se règlent formellement et techniquement par des moyens multiples, plus élégants et nettement moins coûteux. Si cela menait même à un faible pourcentage de cas à une démolition, les tribunaux seraient occupés jusque dans la prochaine ère glaciaire.

Au sujet / solution (toutes les variantes doivent impérativement être clarifiées avec un architecte / géomètre sur place, sans consultation des dossiers et sans relevé local, cela ne peut pas être évalué de manière définitive !)

1. Variante

Le voisin fait inscrire une servitude de construction sur le terrain pour le garage et l’élément de construction « remblaiement ». Affaire réglée, la suite de la planification dépendra de l’état alors réalisé. Le truc : dans la servitude, il est possible que le garage du TE soit construit, de sorte qu’après exécution de tous les travaux la ou les servitudes puissent être supprimées – les deux garages se trouvent alors au même niveau à la limite, la ou les servitudes sont caduques et tout est en ordre sans démolition.

2. Variante

Le remblaiement effectué il y a 10 ans, (éventuellement illégal), est désormais considéré comme la surface du terrain naturelle / originelle. Les remblaiements artificiels deviennent en droit effectivement au fil du temps la surface du terrain « naturelle » – quand cela se produit est sujet à interprétation, il y a de nombreux jugements avec des durées très différentes. Après 10 ans, c’est toutefois réaliste, on trouve des jugements qui argumentent avec des intervalles nettement plus courts. Si le service d’urbanisme suit cette considération, le garage du voisin à la limite (!) est à environ 3 m au-dessus du niveau du terrain, donc tout à fait correct – et le garage à construire a aussi pour hauteur de planification à la limite (!) le niveau du terrain mesuré là, donc le bord supérieur du remblaiement.

Le reste est une tâche technique pour l’architecte, en bref : je suis sûr que l’on peut ici, en collaboration avec le service d’urbanisme, l’architecte, le géomètre et enfin le voisin, parvenir très rapidement à une solution qui soit loin d’une démolition.

Cordialement
Dirk Grafe