Prêt bancaire et remboursement anticipé - Vérification du financement maison individuelle

  • Erstellt am 20.07.2014 22:32:28

baumhaus

20.07.2014 22:32:28
  • #1
Bonjour à tous,

nous planifions actuellement notre maison individuelle et je serais ravi d’obtenir un retour sur notre variante de financement :

Maison/Terrain :
- Terrain disponible (autofinancé, prix d’achat ~120.000 EUR)
- Maison : planification/exécution avec architecte, norme KFW-70, 185 m² de surface habitable, avec sous-sol + garage, coûts : (y compris frais annexes de construction, architecte, aménagement du jardin, mobilier) : ~600.000 EUR

Finances :
- Fonds propres : 435.000 EUR, sans charges
- Prêt prévu : 165.000 EUR
- Revenus mensuels : 2200,- net (moi) + 3500,- net (partenaire)

Offre de financement :
1. Crédit : Kfw (construction énergétique, 153)
* 50.000 EUR
* Taux annuel effectif : 1,26 %
* Taux fixe 10 ans
* Mensualité : 489,75 EUR/mois

2. Crédit : Prêt bancaire :
* 115.000 EUR
* Taux annuel effectif : 1,87 %
* Taux fixe : 10 ans
* Mensualité : 500 EUR/mois
* Remboursement anticipé : 5 %/an

Nous prévoyons d’avoir à disposition encore 30.000 EUR supplémentaires pour le remboursement dans les 5 prochaines années. Le prêt Kfw peut être remboursé par anticipation à tout moment sans frais, le prêt bancaire seulement à hauteur de 5 %. Nous partons également du principe qu’après 10 ans nous aurons seulement un faible financement complémentaire à contracter, d’où les durées plus courtes.
Au total, nous avons choisi une mensualité de 1000 EUR. Nous pouvons la supporter très facilement actuellement, mais comme deux enfants sont prévus, nous avons délibérément fixé ce montant plus bas afin que je puisse ensuite assumer cette mensualité seul. S’il reste de l’argent (tant que ma partenaire travaille à plein temps ou retravaille après un enfant), nous pourrons faire des remboursements anticipés. Nous voulons essayer d’obtenir un remboursement anticipé de 10 %/an. Nous souhaitons prolonger le KfW à 20 ans, car cela réduira l’annuité pour ce crédit et nous pourrons mettre le reste dans le prêt bancaire (plus coûteux) afin de le rembourser plus rapidement – le surcoût d’intérêt pour la prolongation à 20 ans nous semble moindre ici.

Que dites-vous, experts, de ce modèle ? Avez-vous de meilleures idées ? L’offre est-elle équitable ? Nous avons reçu cette offre d’une banque locale – pouvons-nous obtenir de meilleures conditions en ligne ?

Merci d’avance pour vos critiques constructives ! :)

Cordialement
baumhaus
 

HilfeHilfe

21.07.2014 07:44:13
  • #2
Puis-je vous épouser :) Si vous pensez avoir environ 30k après 5 ans, je prendrais environ 50k sur 5 ans, le reste sur 10 ans.

Pour vos chiffres, vous devriez aussi consulter un intermédiaire.
 

backbone23

21.07.2014 11:10:05
  • #3


Alors calculez si c’est vraiment moins cher ... je viens de le calculer rapidement et je dis : Non.

Franchement : je conclurais ainsi et c’est tout. Même si vous obteniez une meilleure offre maintenant – il ne s’agit que de quelques euros d’économie. En contrepartie, vous avez une banque locale. Le remboursement anticipé de 30 000 € pourrait aussi être réparti sur plusieurs années (ce que vous devrez faire aussi à 10 %) et là encore il ne s’agit que de quelques euros d’économies.
 

baumhaus

21.07.2014 13:36:12
  • #4


Prendre 50K sur 5 ans, nous y avons aussi pensé, mais comme nous pourrions de toute façon rembourser par anticipation à tout moment la KfW, nous avions prévu l'argent pour cela.



Nous avons juste fait un calcul rapide ce week-end et ça irait pour nous - mais je vais vérifier encore une fois. Tu as bien sûr raison avec la « banque locale » - et c’est aussi un argument important pour moi ! Ainsi, en cas de problème, j’ai au moins un interlocuteur direct et pas un conseiller différent à chaque appel, qui ne communiquent pas entre eux. Bien sûr, nous pourrions/devrions aussi répartir le remboursement anticipé pour le prêt bancaire, mais ce serait évidemment plus agréable de pouvoir rembourser plus rapidement. Nous allons continuer à comparer.

Merci à vous deux pour vos suggestions !
 

baumhaus

23.07.2014 20:47:28
  • #5
Bonjour f-pNo, merci aussi pour tes remarques.



Fondamentalement oui, mais je pense que tu n'as pas encore compris ma motivation. Pour nous, la mensualité de 1000 EUR est fixée. Comme nous avons besoin de deux prêts (KfW et prêt bancaire), la question est de savoir comment répartir les 1000 EUR. Dans le cas 500/500 que j’ai présenté dans le premier post, nous voyons le problème que, avec notre remboursement anticipé prévu de 30K, nous pouvons assez rapidement, après environ 5 ans, rembourser à tout moment le prêt KfW, mais nous ne pourrons alors rembourser que « seulement » 500 EUR par mois pour le prêt bancaire, alors que nous pourrions plus (la pénalité de 5 % pour remboursement anticipé mise de côté) et ainsi payer beaucoup plus d’intérêts à long terme.
Avec le modèle KfW sur 20 ans, comme tu l’as bien calculé, nous avons une mensualité de 255 EUR, c’est-à-dire qu’il reste 750 EUR pour le prêt bancaire, nous pourrions donc mieux rembourser même après la fin du KfW. C’est pourquoi le taux légèrement plus élevé du KfW dans le modèle 20 ans est rentable pour nous car nous voulons de toute façon rembourser plus tôt.

Effet secondaire positif : le taux pour le prêt bancaire diminue aussi un peu grâce au remboursement plus élevé, précisément à 1,71 %, nous avons déjà reçu une nouvelle offre à ce sujet.

Bien à toi,
baumhaus
 

DNL

26.07.2014 17:07:28
  • #6
Pour beaucoup de prêts, il est possible de modifier le remboursement plusieurs fois pendant la durée [Laufzeit].
 

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