Évaluation après le serpent explosif environ 25% plus basse => extrêmement incertain

Bonjour,

j'ai reçu de mon conseiller en financement l'évaluation selon Sprengnatter de notre objet préféré. Cela m'a maintenant énormément déstabilisé. L'évaluation indique une valeur de 370 000 €. La maison coûte près de 475 000 €. S'y ajoutent encore 12,95 % de frais annexes d'achat ; donc au final environ 536 000 €, ce qui agrandit encore nettement la différence avec l'évaluation.

Il est un peu difficile de trouver des objets comparables, car il y a actuellement principalement des bâtiments anciens dans cette région. Ceux-ci se situent environ 150 à 200 000 € moins chers. Mais il faudrait alors effectuer des rénovations importantes. Le portail immobilier où il a été trouvé indique une valeur légèrement en dessous de la moyenne (mais se situe dans la fourchette moyenne).

Quelles sont vos expériences ? Y a-t-il quelque chose à prendre en compte dans ces évaluations, ou un écart de 25 % est-il encore acceptable ? Selon l'expert en financement, ce serait "encore" acceptable. Mais pour être honnête, il ne semble pas vraiment convaincu.

Merci !

Bonjour, cela signifie que l'objet est neuf ou une construction neuve ?

En principe, les objets sont toujours évalués en interne dans les banques avec des décotes à l'aide de ces évaluations.

Il y a beaucoup de facteurs ici :
*peu de données rétrospectives de ta région (tu parles aussi plutôt de bâtiment ancien)
*pas de marché volatil dans ta région, donc peu de points de données
*augmentation actuelle des prix qui n'est pas toujours immédiatement « intégrée » dans son intégralité
*décotes internes générales sur les biens immobiliers

Offre et demande, si l'objet correspond à vous et à vos finances, alors faites-le. Les frais annexes à l'achat sont certes ennuyeux mais ne valorisent pas, il faut toujours les « mettre de côté » mentalement.

Avez-vous aussi essayé de négocier ?

Salut, c’est relativement neuf (6 ans). Le prix initial était fixé à 499.000 (sans cuisine). Nous avons pu négocier le prix à 475.000 (cuisine incluse) en raison de certains travaux encore à réaliser. Le vendeur a cependant clairement indiqué qu’il n’y aurait pas d’autres réductions de prix. L’agent immobilier a dit que c’était un très bon prix et que la réaction avait été très forte. Selon lui, nous avons eu de la chance car il s’agissait d’une "maison de divorce" et nous étions les premiers à faire une offre d’achat. Jusqu’à ce moment-là, il y avait eu 3 visites, mais beaucoup plus de demandes. En raison de l’offre d’achat, l’agent n’a plus organisé de visites supplémentaires. Dans quelle mesure on peut croire l’agent est une autre question. Après tout, c’est un agent employé par [Speisekammer]. Des agents indépendants devraient avoir une toute autre motivation, non ?

Un agent immobilier dira toujours que c'est le meilleur prix. Il reçoit également une commission en tant que salarié.

Est-ce que son employeur est celui qui a évalué le bien immobilier ainsi ? As-tu déjà demandé les conditions à ce sujet ?

Non; je n'ai malheureusement pas l'évaluation de la Sparkasse. L'évaluation provient de la banque qui finance. Ici aussi, il y avait une affirmation similaire à celle du conseiller en financement : "encore dans la limite". De quelles conditions parles-tu ?

Si je déduis le terrain selon le tableau des valeurs foncières, il reste près de 390 k € pour la maison (construction en dur avec garage, 150 m², malheureusement sans sous-sol).

Quelles sont vos expériences ? Est-ce que ces évaluations sont fiables ou un écart de 25 % est-il encore acceptable ?

Eh bien, l'évaluation peut aller dans tous les sens. Qu'est-ce qui a été évalué, la valeur marchande ou la valeur de nantissement ?
Je vois professionnellement des expertises commandées par le vendeur, qui sont parfois 50 % plus élevées que la valeur finale de l'expertise bancaire. En fait, selon l'acheteur, l'objet est même une bonne affaire, car il doit payer moins que ce qui est indiqué dans l'expertise. MDR

Actuellement, l'objet vaut le prix qu'une personne est prête à payer. Il n'y a pas d'objets comparables chez vous, donc les nouvelles maisons sont demandées. Par conséquent, c'est le vendeur qui fixe le prix. Résultat : paie-le si l'objet en vaut la peine pour toi. Sinon, quelqu'un d'autre le fera et tu devras acheter l'un des immeubles anciens que tu as mentionnés et le rénover.