Prêt à annuités contre prêt à annuités + prêt immobilier important

bonjour à tous.

données d'entrée suivantes :
coûts de construction de la maison incl. terrain 400 k€
fonds propres et travaux personnels 100 k€
besoin de financement : 300 k€
mensualité souhaitée 1150 €
salaire : chacun 55 k€

objectif ou souhait est une fixation de taux la plus longue possible et une variante transparente. les offres actuelles suivantes sont à l'étude.

1. prêt amortissable 300 k€ à 2,35
reste dû env. 75 k€
coûts d’intérêts env. 115 k€

2.
prêt amortissable 200 k€ à 2,05
reste dû env. 10 k€
coûts d’intérêts env. 65 k€

deux contrats wohnriester à mon nom et à celui de ma femme, chacun de 50 k€
prêt à terme chez Wüstenrot ; conditions 2,2 % pendant les 10 premières années. ensuite le contrat est prêt à être attribué et l’épargne-logement prend le relais. le taux d’intérêt effectif y est de 2,72 %. avec notre mensualité prévue de 1150 €, l’épargne-logement sera remboursée après 7 ans.

enfant pas encore là mais prévu. c’est pourquoi, en plus de la prime normale, une prime enfant est versée dans le contrat comme remboursement anticipé. nous avons aussi calculé une économie d’impôt conservatrice qui est également versée dans le contrat comme remboursement anticipé. conservatrice signifie un salaire entier et un demi.

notre mensualité est aussi pour le point 2 de 1150 € pendant 25 ans. l’avantage est les coûts d’intérêts nettement plus faibles et le reste dû qui est presque nul. l’inconvénient devrait être la fiscalité différée du contrat riester. le fait d’utiliser l’économie d’impôt comme remboursement anticipé est probablement pas tout à fait correct. mais nous allons faire preuve de discipline à ce sujet.

la tendance est clairement pour la variante 2. du fait de la valeur d’emprunt plus faible, le taux du prêt amortissable baisse à 2,05 % avec une fixation à 25 ans. je pense que c’est actuellement tout simplement imbattable.

qu’en pensez-vous ?

cordialement

Ah bon... La fixation du taux d'intérêt pour les prêts annuitaires est toujours de 25 ans.

à 1.
Selon mes calculs, le prêt amortissable de 300 000 € obtient également de meilleurs résultats que dans tes calculs. (Capital restant dû environ 70 000 € après 25 ans) La vérification rapide le confirme aussi. (300 mensualités x 1150 € = 345 000 € moins intérêts 115 000 € = 230 000 € remboursement)

à 2.
Votre économie d'impôt n'est certainement pas correcte. D'après mes recherches, il s'agit d'environ 850 € par contrat.

La répartition des versements n'est pas claire.
Lorsque je calcule le prêt de 200 000 €, il en résulte environ 820 € d'annuité. À cela s'ajoutent 183 € d'intérêts pour les 2 prêts de 50 000 €. Il reste donc, avec la même mensualité disponible, 73,50 € chacun pour le versement dans le contrat d'épargne logement. Ainsi, vous n'obtiendrez pas le droit d'allocation dans 10 ans.

Généralement
Avec quelle probabilité effectuerez-vous d'autres remboursements anticipés, et si oui, à quelle hauteur ?

à 1.
Je te donne raison. Ce n'était qu'une estimation approximative :)

à 2.
L'économie d'impôt a été estimée à environ 450 € par contrat. Actuellement, avec deux personnes à revenu plein temps, c'est plutôt conservateur. Si on considère un enfant ou si ma femme travaille ensuite à temps partiel, cela correspond davantage. C'était donc seulement une hypothèse.

L'annuité du gros prêt est ajustée deux fois :
10 ans 766 € + 384 € (2*192 €) pour le prêt anticipé = 1150 €
7 ans 580 € + 570 € (2 * 285 €) à partir de l'attribution = 1150 €
8 ans 1150 €

Les allocations et l'économie d'impôt sont intégrées dans les contrats Riester pendant 17 ans.

Des remboursements anticipés sont prévus. Ils sont cependant difficiles à estimer. max. 5000 € par an

Tous deux avec un salaire net de 55 TEUR chacun ? Donc 110 TEUR net familial annuel ?

Cela ne correspond pas à la mensualité. Celle-ci pourrait (devrait) être nettement plus élevée pour que cela ait un sens économique malgré les faibles taux d'intérêt.

Je me lancerais avec la mensualité souhaitée par vous dans un prêt annuité pur et j’épargnerais le Riester séparément en dehors du financement comme un « gadget ». Vous devriez de toute façon verser le plein montant pour que la subvention soit au moins un peu avantageuse.

Et pour les échéances des intérêts, vous pouvez toujours décider de continuer à financer complètement ou d’amortir quelque chose avec les contrats Riester. Le chemin vous est toujours ouvert.

55 brut. Donc, je pense que la mensualité convient. D'autant plus qu'un enfant est prévu.