Bien immobilier des années 70, non rénové, en tant que bien locatif

le risque, c'est qu'avec des immeubles problématiques, on a aussi des locataires problématiques.

Dans les immeubles problématiques, les locataires problématiques ne m'intéressent pas. Car je prends uniquement des locataires qui reçoivent leur loyer dans le cadre de prestations sociales. Totalement sans stress.

On devrait sûrement en déclarer une partie - combien et à quelle vitesse, je devrais demander à un expert-comptable, je suppose qu'on pourrait déduire la rénovation / l'investissement.

Il faut regarder cela de près. Jusqu'à 15 % du prix d'achat peuvent être déduits directement comme frais de publicité dans les trois premières années en tant que rénovation. C'est bon pour les impôts quand on doit sinon beaucoup payer ;) . Si tu investis plus que les 15 % - par exemple pour un nouveau chauffage ou autre - ces coûts sont ajoutés au prix d'acquisition et amortis via l'amortissement normal.

Juste pour le seau : la solution s’appelle pompe à condensats et ensuite dans un tuyau d'évacuation des eaux usées. Ça se trouve pour pas cher, ça fonctionne pendant des années. Il y en a aussi avec fonction alarme en cas de panne.

P.S. : Je suis d’accord avec les autres : pour moi ce ne serait pas ça. Ça n’augmente sûrement pas ta qualité de vie de devenir bailleur.

Je crois que le problème, c’est où la pompe à condensats doit pomper, parce qu’il était trop radin pour installer une évacuation des eaux usées dans la pièce. C’est en quelque sorte une chaufferie au sous-sol, et il n’y a pas de sortie d’eau. :D

Sinon, je te donne raison. Quand on augmente le solde du compte grâce aux loyers / au capital immobilier, il ne faut pas oublier que cela s’accompagne des obligations liées à la location. Il faut bien peser le pour et le contre.

Dans la maison à problème, les locataires “problèmes” ne m'intéressent pas. Car je prends uniquement des locataires qui perçoivent leur loyer via des prestations sociales. Totalement sans stress.

Il faut bien regarder ça. Jusqu’à 15% du prix d’achat, tu peux déduire les travaux de rénovation au cours des trois premières années directement en frais professionnels. Ça fait du bien aux impôts quand on doit payer beaucoup ;) . Si tu investis plus que ces 15% – par exemple pour un nouveau chauffage ou autre –, ces coûts sont ajoutés à la valeur d’acquisition et amortis via l’amortissement classique (AfA).

Merci pour les conseils, je ne m’étais pas encore vraiment penché sur la fiscalité en détail.

Le sujet des “locataires problèmes” ou des bénéficiaires de prestations sociales est vraiment intéressant. Un de mes connaissances fait ça depuis longtemps. Il a acheté il y a plusieurs années – sûrement 25-30 (?) – des immeubles dans le coin, des bâtiments anciens avec plusieurs logements dans des villes où les prix sont bas. Il a bricolé pas mal lui-même, a remis en état pour louer – pas super, mais habitable – et a ensuite principalement loué à des bénéficiaires du Hartz IV (ou comme ça s’appelait à l’époque).
Il ne faut pas non plus mettre tout le monde dans le même sac. Il y avait aussi des gens tout à fait bien. Parfois, il louait aussi à des colocations étudiantes. Globalement, je pense que c’est une très bonne affaire. Même si personne ne pouvait prévoir il y a 25 ans comment le marché immobilier évoluerait. Mais il a quasiment ses œufs dans le même panier grâce aux maisons.

Eh bien, il y aura sûrement un tuyau quelque part dans la cave adjacente, non ? La pompe pompe vers le haut, elle se moque bien d'où cela va ensuite.