Valoración de propiedad existente

¿Cómo lo veríais?

Una propiedad (casita estándar) fue vendida por el promotor hace 10 años a un inversor. La casa tuvo inquilinos cambiantes. No se invirtió nada, por lo que se aprecia un desgaste evidente y actualmente y previsiblemente se necesitan inversiones. El jardín tampoco está arreglado. Los precios de propiedades nuevas comparables parecen haber subido alrededor de un 30% (no en una gran ciudad, pero en una zona deseada con oferta limitada). Por una propiedad nueva comparable (comparada con el estado nuevo del objeto) se pagan hoy unos 400.000. ¿Qué sería para vosotros una pauta para la propiedad existente?

Una propiedad (casita estándar) fue vendida por el promotor hace 10 años a un inversor. La casa tuvo inquilinos cambiantes. No se invirtió nada, por lo que se nota un desgaste significativo y actualmente y previsiblemente se requieren inversiones. El jardín tampoco está acondicionado. Los precios de propiedades nuevas comparables parecen haberse incrementado en aproximadamente un 30% (no es una gran ciudad, pero es una zona deseada con oferta limitada). Por una propiedad nueva comparable (en comparación con el estado nuevo del inmueble) hoy se pagan alrededor de 400.000. ¿Cuál sería para vosotros una regla orientativa para la propiedad existente?

Nadie puede responderte esa pregunta. ¿Cuánto invertirÍAS TÚ en la propiedad para que sea adecuada para ti? ¿Solo para "embellecer" la casa o se necesita algo sustancial (y eso tras ya 10 años)?

Si yo fuera vendedor, probablemente la publicaría en 380.000 € y la vendería en 370.000 €.

Gracias. Me parece impresionante, pero probablemente sea casi realista. Creo que tendríamos que invertir 20 000 para poner todo lo visible en buen estado y al nivel de una construcción nueva (renovación, sacar el laminado y poner suelos nuevos, añadir persianas, grifería del baño, puerta de ducha, en su caso renovar las juntas). A eso se sumaría toda la zona exterior (pero eso también se tendría en una construcción nueva). Quedarían reparaciones que eran necesarias 10 años antes (techo, calefacción, fachada, puerta principal, ventanas, escalera...). Eso no es necesario ahora, pero sí mucho más rápido que en una construcción nueva. ¿Eso se debería notar en el precio? ¿Cómo reflejo los 10 años de uso en el precio?

No es necesario ahora, pero mucho más rápido que en una construcción nueva. ¡Eso debería notarse en el precio! ¿Cómo reflejo los 10 años de uso en el precio?

Para nada. Solo depende de la oferta y la demanda. Pero si el estado interior está "gastado", probablemente todos intentarán negociar (más o menos).
La gran ventaja de la casa es que puedes entrar de inmediato. Si ahora planeas una construcción nueva y empiezas a buscar un terreno, tal vez no te mudes hasta 2022; para entonces tu construcción nueva probablemente ya será más cara que hoy.

Quedarían 10 años de renovaciones necesarias antes

Depende. La fachada de ladrillo visto generalmente no se renueva durante el ciclo de vida del inmueble. El techo también dura entre 50 y 80 años.
También depende de la calidad utilizada, del diseño y de cómo se traten los componentes. Lo que hoy parece moderno, tal vez en 5 años ya no te guste y se cambie, incluso si nada está roto. Un baño construido hace 20 años (baldosas grandes, colores atemporales) puede seguir siendo moderno dentro de 20 años (quizás solo cambiar las juntas de la ducha o algo así).

Bueno, el precio lo dicta el mercado. El dinero es barato y si la casa siempre estuvo alquilada, valió la pena. ¿Qué se pide?

Hola,

¿Cómo reflejo los 10 años de uso en el precio?

Muy fácil: ¡para nada! Si es una ubicación deseada, asume que el vendedor conseguirá el precio que costaría una construcción nueva actual allí, incluso quizás más.

En nuestra vecindad inmediata, en nuestro desarrollo, se ha vendido una casa: año de construcción 2011, unos 135 m² con 500 m² de terreno y algunas deficiencias de construcción que yo mismo, como profano, pude ver de inmediato. (Habíamos pensado en comprarla para la familia, pero no aceptamos las expectativas de precio). El precio fue un poco más alto que el de nuestra casa (175 m², 640 m² de terreno, estándar de construcción y equipamiento claramente mejor, y en mi opinión también una ubicación algo mejor) en 2016, incluyendo todos los costos adicionales y áreas exteriores.

Los vendedores probablemente obtuvieron entre un 40 y 50 % más de lo que pagaron en 2011.

Construir nuevo habría sido sin duda más barato para los compradores, pero no hay terrenos disponibles.

En resumen: olvídate rápidamente de cualquier consideración sobre el desgaste o “el vendedor vivió mucho tiempo sin alquiler allí, eso debería descontarse del precio”. Solo te complicarías la vida.

En una ubicación realmente buena te va bien con "precio de compra = precio actual de nueva construcción".

Saludos,

Andreas