Casa adosada en el medio de la fila en Baden-Württemberg que necesita renovación, viabilidad financiera

General sobre vosotros:

[*
¿Quiénes sois?
[LIST]
[*]Una familia de cuatro miembros en el sur de Alemania


[*]¿Qué edad tenéis?


[*]34, 32, 3, 0


[*]¿Tenéis hijos?


[*]dos


[*]¿Están planeados más hijos?


[*]ninguno más


[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente?


[*]Desarrollador de software & gerente de marketing


[*]¿Estáis empleados, autónomos, jubilados, ama de casa, amo de casa, etc.?


[*]empleado, mujer actualmente en baja por maternidad


[*]¿Cuántas horas trabajáis?


[*]40, 0

Situación de ingresos y patrimonio:

[*
¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)?
[LIST]
[*]~ 5100 € (persona 3)
[*]1100 € ingresos por alquiler (alquiler sin gastos)
[*]~ 300 € rendimientos de capital (tras impuestos)
[*]Dejo fuera la devolución de impuestos


[*]¿Cuánto dinero por hijos recibís?


[*]510 €


[*]¿Otras prestaciones como prestación por maternidad, subsidio por enfermedad, etc.?


[*]~ 1800 € prestación por maternidad


[*]¿Cuánto capital propio tenéis?


[*]~ 140 k€, aunque los rendimientos deben tributar
[LIST]
[*]~ 75 k€ en ETF de mercado monetario
[*]~ 15 k€ en efectivo
[*]~ 10 k€ en un contrato de ahorro para vivienda
[*]~ 40 k€ en acciones/ETFs que pueden liquidarse


[*]~ 160 k€ aún en acciones que preferimos no tocar


[*]~ 150 k€ en ETFs que no queremos liquidar
[*]~ 10 k€ en acciones que no queremos liquidar

[*

¿Cuánto capital propio queréis destinar al proyecto de la casa?


[*]140 k€

Costes de vivienda:

[*
Alquiler actual sin gastos
[LIST]
[*]630 €


[*]Alquiler actual con gastos


[*]950 €


[*]Electricidad


[*]150 €


[*]Gas


[*]se cobra en gastos adicionales


[*]Agua, alcantarillado, basura, limpieza de calles


[*]80 € tasa de basura


[*]Teléfono, internet, móvil


[*]45 € Internet

Costes de movilidad:

[*
Abono mensual de bus y tren (¡también para los niños!)
[LIST]
[*]0€


[*]Crédito de coche (o cuota de ahorro para coche nuevo)


[*]520€ coche de empresa (leasing todo incluido)
[*]El segundo coche se venderá cuando se estropee


[*]Seguro


[*]42€ a todo riesgo


[*]Impuestos


[*]21€


[*]Combustible


[*]17 €


[*]Reparaciones


[*]75 €


[*]Otros


[*]-


[*]¿Hay un segundo coche, motocicleta, scooter? Por favor indicar todos los puntos nuevamente.


[*]Un coche de empresa y un familiar de clase media que pasa la mayor parte del tiempo en el garaje subterráneo

Costes de seguros:

[*
Seguro privado de salud (incluidas coberturas adicionales, subsidio por enfermedad, etc.)
[LIST]
[*]0 €


[*]Seguro de responsabilidad civil (incluidos animales)


[*]6 €


[*]Seguro de vida de capital o riesgo


[*]0 €


[*]Seguro de pensión (incluidos Riester, Rürup, etc.)


[*]0 €


[*]Seguro por incapacidad laboral


[*]0 €


[*]Seguro de accidentes


[*]0 €


[*]Seguro de contenido del hogar


[*]0 €


[*]Seguro de defensa legal


[*]23 €


[*]Otros seguros (por ejemplo, seguro de viaje, seguro de deceso)


[*]3 € seguro médico en el extranjero

Costes de vida:

[*
Alimentos
[LIST]
[*]630 € (incl. pañales, cosméticos, …)


[*]Costes de restaurante


[*]250 €


[*]Cuidado/higiene/droguería


[*]0 € (incluido en alimentos)


[*]Mascotas (comida, veterinario, medicamentos, gastos del establo)


[*]0 €


[*]Medicamentos


[*]34 €


[*]Ropa


[*]130 €


[*]Muebles


[*]0 €


[*]Guardería/cuotas escolares (y comedor)


[*]360 €


[*]Clases particulares


[*]0 €


[*]Material escolar y libros


[*]0 €


[*]Cuotas de club/gimnasio


[*]5 €


[*]Canguro


[*]0 €


[*]Juguetes


[*]25 €


[*]Limpieza


[*]0 € (incluido en alimentos)


[*]TV/Video/Audio/CDs/DVD


[*]9 € Amazon Prime
[*]18,36 € tasa de medios (GEZ)


[*]Entradas (fútbol, cine, conciertos, etc.)


[*]0 €


[*]Donaciones


[*]0 €


[*]Otros


[*]400 € dinero de bolsillo para hombre/mujer
[*]50 € regalos

Ahorro:

[*
Vacaciones
[LIST]
[*]300 €


[*]Casa


[*]1250 €


[*]Previsión para jubilación


[*]1250 € (queremos continuar incluso después de comprar la casa)


[*]Hobbies/regalos


[*]Está incluido en los gastos

Otros gastos:

[*
Pensiones alimenticias?
[LIST]
[*]0 €


[*]Créditos?


[*]580 € para la propiedad en alquiler (intereses + amortización)


[*]Otros?
[*]¿Se ha olvidado algo? ¡Indicarlo a más tardar aquí!

Totales de ingresos y gastos:

[*
Ingresos totales
[LIST]
[*]~ 8800 €


[*]Gastos totales


[*]~ 7000 €


[*]Saldo


[*]~ 1800 €


[*]De ello suma de alquiler sin gastos y ahorro prescindible (por ejemplo, ahorro para la casa)


[*]~ 1900 €

General sobre la propiedad:

[*
¿Cuál es el tamaño del terreno?
[LIST]
[*]280 m²


[*]¿Cuál es el valor del suelo?


[*]350 €/m²


[*]¿Construcción nueva, antigua (año), tipo de casa?


[*]Antigua de 1984, casa adosada en medio


[*]¿Garajes?


[*]Garaje sin electricidad + plaza exterior adicional


[*]¿Cuál es el tamaño de la casa? (superficie habitable / útil)


[*]141 m² superficie habitable + sótano (aprox. 60 m²)


[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa una vez terminados?


[*]Buena pregunta, calculo unos 750 k€

Costes de construcción o compra:

[*
Costes adicionales de adquisición (notaría, juzgado, impuesto de transmisiones, agente)
[LIST]
[*]60 k€


[*]Costes de construcción o compra (incl. arquitecto, ingeniero estructural)


[*]550 k€


[*]Costes de renovación o saneamiento


[*]140 k€


[*]Áreas exteriores/terraza, caminos, diseño de jardín, vallas, etc.


[*]0 €


[*]Costes de financiación (por ejemplo, tasas o intereses por disposición)
[*]Coste total 760 k€

Resumen de costes:

[*
Coste total
[LIST]
[*]760 k€


[*]Capital propio descontable


[*]140 k€


[*]Suma a financiar


[*]620 k€

Estamos actualmente en contacto con nuestra asesora bancaria y más tarde también con un intermediario de créditos, aún no tenemos una oferta concreta. Los calculadores online me dan valores alrededor del 3,4% con un plazo de interés fijo de 20 años. La cuota no quisiéramos que subiera de 2500€. Según estos datos, el proyecto debería ser factible, pero los números nos parecen bastante agobiantes.

Además, a partir de agosto cambia la situación de ingresos durante unos 6 meses:
durante dos meses se perderán unos 1500 € netos, en los siguientes 4 meses se perderán 900 € netos.
Después, el ingreso a largo plazo será de 1400 € + 5100 €.

He dejado fuera bonificaciones, pagas extras, etc.

La (re)habilitación se hará en gran parte con trabajo propio. Ya hicimos algo similar con la propiedad de alquiler, por lo que podemos estimar bastante bien el tiempo y el coste.

Lo que queremos saber: ¿Es factible? ¿Es sensato?
Si el precio de compra bajase 50 k€, en mi opinión sería mucho más viable.

Además, a partir de agosto cambia la situación de ingresos por aproximadamente 6 meses: durante dos meses se perderán unos 1500 € de ingresos netos y durante los siguientes 4 meses se perderán 900 € de ingresos netos.

Irrelevante.

He dejado fuera las bonificaciones, la paga de Navidad, etc.

¿Por qué? Pagos garantizados como la paga de Navidad son parte de los ingresos y se pueden incluir en el cálculo. Ese dinero llega cada año.

Si el precio de compra bajara 50k€, desde mi punto de vista sería mucho más factible.

LOL - estamos hablando de 200 € al mes con unos ingresos a largo plazo de más de 7.000 € al mes.

Con esos ingresos (sin contar ingresos por salarios, inversiones y bonificaciones/paga de Navidad) me pregunto más bien cómo no se puede mantener uno con más de 4.000 € al mes para su sustento.

Aunque algunas partidas de gastos quizá cambien (deberían), por ejemplo:

[*
Seguro de accidentes
[LIST]
[*]0 €


[*]Seguro de hogar


[*]0 €


[*]Muebles


[*]0 €
[LIST]
[*]Entradas (fútbol, cine, conciertos, etc.)
[LIST]
[*]0 €

[/LIST

Etcétera. Los niños serán mucho más caros (colegio, excursiones escolares, ropa, hobby, bicicletas, etc.)

Pero eso no cambia que el proyecto, siempre que las cifras no cambien, es perfectamente factible. Si algo no encaja, hay suficiente margen de reserva (con 160k en liquidez, se puede hacer mucho. Ya sea con la propiedad o para algunos tiempos ante pérdidas de empleo o eventos extraordinarios).

Aunque algunas partidas de gastos tal vez todavía cambien (deberían), por ejemplo

[*
Seguro de accidentes
[LIST]
[*]0 €


[*]Seguro de contenido del hogar


[*]0 €


[*]Muebles


[*]0 €


[*]Entradas (fútbol, cine, conciertos, etc...)


[*]0 €

No tenemos (en mi opinión) contenido del hogar que merezca ser asegurado. Compramos la cocina de Ikea hace 5 años por 3500€. El resto del mobiliario también fue bastante económico. Lo renovaremos (parcialmente) solo cuando los niños hayan superado lo más difícil. En cuanto a las entradas, de hecho olvidé el abono familiar anual para el zoológico (cuesta 5€/mes).

Etc. Los niños serán considerablemente más caros (escuela, excursiones, ropa, hobbies, bicicletas, etc.)

Pero eso no cambia que el proyecto, en caso de que las cifras no cambien, sea muy factible. Si algo no encaja, hay suficiente reserva disponible (con 160k en capital líquido se puede hacer bastante. Ya sea en la propiedad o por un tiempo en caso de pérdida de empleo o eventos extraordinarios similares).

En la financiación se pierde todo el capital propio (líquido). Claro, después de la compra volverá a haber suficiente. Simplemente nos gustaría no estar cada mes en +/-0. Algo que también olvidé mencionar: calculamos con un tiempo de renovación de aproximadamente 2 años. Durante ese tiempo tenemos que seguir pagando el alquiler. Los rendimientos de capital se reducirán a la mitad (bueno, la tasa de ahorro en A1T8FV sigue activa), ya que la mayoría proviene del ETF de mercado monetario.

No tenemos (en mi opinión) un contenido doméstico digno de asegurar.

¿No hay muebles, ropa, decoración, cocina, electrodomésticos, cama, etc.? Lo dudo...

Calculamos con un tiempo de renovación de aproximadamente 2 años. Entonces tendremos que seguir pagando el alquiler.

Entonces pospongan el inicio de la amortización. Ahorran liquidez.

Encuentro la distribución del seguro también muy sospechosa. En lugar de seguros necesarios como el seguro complementario de salud, de incapacidad laboral o de contenido del hogar, hay un seguro de litigios y un seguro de diversión. En vuestro lugar, revisaría qué debería ser para tener ventajas.
Porque si leo esto aquí, parece que vais por un camino equivocado.

No tenemos, en mi opinión, contenido del hogar digno de ser asegurado.

El resto del mobiliario también fue bastante barato.

Se trata de que se obtenga un subsidio asegurado para una nueva adquisición necesaria. Aunque vuestro sofá, por ejemplo, se haya comprado usado por 60 € a un conocido, necesitáis uno nuevo si, por ejemplo, un cortocircuito o un defecto eléctrico ha dejado vuestra vivienda ennegrecida por el humo.
Al final, todo debe ser nuevo, y eso puede afectar mucho a la economía del hogar.

¿Sin muebles, sin ropa, sin decoración, sin cocina, sin electrodomésticos, sin cama, etc.? Eso me atrevo a dudarlo...

Vale la pena calcular todo, incluyendo ropa de cama, tecnología, hobbies, etc.

Pero no se preguntó por la conveniencia de un seguro de contenido del hogar, sin embargo una frase así

las cifras nos resultan bastante abrumadoras.

muestra que tenéis una visión algo errónea con respecto a vuestro dinero.
Ahorráis aquí y allá, habéis conseguido reservas bastante altas, buenos salarios que vuelven a subir después del permiso de maternidad... todo parece bastante bien.
Sin embargo, algo que casi se pasa por alto es la perspectiva financiera: escribes que se adquiere un segundo coche, aunque la movilidad debería ser con 2 niños. Tampoco calcular costes para los niños, también me parece incorrecto. Cuando terminéis la reforma, uno de los niños irá a la escuela y los gastos tienden a aumentar. Pero eso ya se ha dicho.
No viene mal hacer una nueva estimación de costes realista cuando el niño empiece la escuela.

¿Por qué?

Porque a uno le gusta tener algo así como colchón para poder pagar otros gastos.

No soy un profesional....

¿Pero tal vez buscar un objeto sin medidas de renovación, etc.?

¿Aportar más capital propio? ¿Para un mejor interés?
3,5% de interés... Eso significa que debes generar un 5% seguro anual (impuesto sobre el capital Soli)

Nosotros por ejemplo encontramos nuestro crédito molesto y queremos estar libres lo antes posible.
3,65% efectivo
Así podría ser también vuestro enfoque.

Y sin alquiler, solo con bajos costos corrientes, se puede reducir el tiempo de trabajo, se tiene suficiente dinero para reinvertir, etc.

(en intereses alrededor del 1-2% habría elegido también la opción de ETF)