Subdivision de propiedad para garaje, se necesitan consejos

¡Hola a todos!

Debo empezar con algo de contexto, ya que necesito vuestros consejos expertos sobre la división de nuestro terreno.

Vamos a construir junto a la casa de mis suegros. Entre ésta (edificio izquierdo) y nuestro terreno para construir hay un garaje (A/T/H: 6m/11,71m/ aprox. 3,10m), que tiene 2 ventanas hacia nuestro terreno.

Hace aproximadamente 2 años, mis suegros mandaron medir y dividir el terreno para transferírselo a mi esposa. La nueva frontera debía pasar exactamente a lo largo del garaje. Sin embargo, el topógrafo indicó que esto no era posible, ya que el garaje es demasiado largo y alto para que la frontera pase justo al lado y, además, tiene ventanas. Por eso mis suegros aceptaron una división de la frontera a 3 m del garaje. Lamentablemente, esto se hizo sin consultarnos (supongo que querían sorprendernos).

Tenemos un permiso de construcción para una nueva edificación como anexo a la casa de mis suegros. La frontera del terreno pasa actualmente justo por nuestro dormitorio. Esto se solucionó con una carga de unificación.

La obtención del permiso de construcción fue muy complicada por otros motivos. En la oficina de urbanismo nos dejaron claro que el proceso se complicaría mucho más si también tratásemos el tema de la división del terreno junto al garaje. Por razones de tiempo, decidimos registrar la carga de unificación.

Ahora hemos solicitado la división junto al garaje (tras consultar y recibir la aprobación verbal del responsable). Pero la oficina de urbanismo la rechazó, alegando que el garaje es demasiado grande y sería una construcción en línea límite no permitida.

El topógrafo quiere volver a medir el terreno (parece que en la medición anterior no midió las alturas) y elaborar un plano de situación con la casa proyectada. Luego presentarlo nuevamente. Según él, esta sería la única opción restante.

No quiero creer esto todavía. Las viviendas adosadas también se construyen en un terreno y se dividen los terrenos.

¿Alguien tiene alguna idea?

Lamentablemente no puedo contribuir mucho a la solución, hay otros que tienen más experiencia. Pero aunque no se vea mucho, el diseño del nuevo edificio promete al menos algo interesante. Solo que energéticamente es más bien subóptimo. Pero no siempre se puede tener todo.

Estoy de acuerdo contigo. Energéticamente, el cuerpo del edificio no se puede comparar con una planta clásica. Pero precisamente esta es también una razón por la que estamos construyendo de nuevo.

Ahora hemos presentado la solicitud para dividir el garaje (después de consultar y recibir la aprobación verbal del gestor del expediente). Sin embargo, la oficina de urbanismo la rechazó porque el garaje es demasiado grande y, por lo tanto, representarían una edificación límite no permitida.

El topógrafo quiere volver a medir el terreno (parece que no midió las cotas durante la medición para la división) y elaborar un plano de situación con la casa planificada. Luego presentarlo nuevamente. En su opinión, esta es la única opción restante.

Aún no quiero creerlo. También se construyen casas pareadas en un terreno y los terrenos se dividen.

Hola Georg,

tal como veo la situación según tus explicaciones y descripciones, la medición adicional no os ayudará de manera decisiva.

El hecho es, si te entiendo bien: tenéis un permiso de construcción porque obtuvisteis una carga unificadora.

Con la carga unificadora (que algunas oficinas solo conceden muy renuentemente, especialmente en el ámbito privado), ambos terrenos están vinculados legalmente desde el punto de vista normativo de la construcción. La oficina de urbanismo interpreta esto aparentemente como que con ello puede otorgarse el permiso de construcción.

Otras oficinas de urbanismo, debido a malas experiencias con cargas unificadoras, solo elaboran cargas unificadoras específicas para el proyecto y aseguran deficiencias especiales adicionalmente mediante cargas específicas adaptadas al caso individual.

No leo esto en tu mensaje, por lo que supongo que vuestra oficina de urbanismo es más pragmática.

El objetivo de una nueva medición debería ser mejorar la situación del terreno. Para ello, debería lograrse una condición tal que la carga unificadora caduque. En contra de esto están:

1. La altura del garaje de 3,10 m debería reducirse a 3 m, de lo contrario se aplicaría una carga de distancia mínima, en el espacio que ahora ocupa tu sala de estar: => criterio eliminatorio
2. La longitud del garaje de más de 9 m está asegurada mediante carga como se muestra en el plano
3. La edificación en la medianera de tu sala solo es posible mediante carga en el terreno de los suegros, si se quiere cancelar la carga unificadora. En esta carga podría/ debería estar entonces el garaje, que no debería superar los 3 m de altura.

Así que cambiáis la situación actual de la mediana con carga unificadora por la nueva situación de la mediana con carga de distancia en el garaje, otra carga de distancia para tu nueva construcción en el terreno de los padres (o bien se mantiene la carga unificadora) y pagáis de nuevo los costes de la medición.

Por lo tanto, la pregunta que debéis plantearos es si los costes de la medición compensan las deficiencias de la situación actual de la mediana.

Yo personalmente sería escéptico, ya que tenéis un permiso de construcción. Admito que vuestra situación con la mediana "en medio de la sala de estar" no es bonita, pero la mediana, debido a la carga unificadora, tiene solo una importancia subordinada desde el punto de vista normativo de la construcción. En mi opinión, una nueva medición no aportaría ninguna mejora legal para la construcción, solo una situación diferente igual de buena o mala, que no aporta ninguna ventaja para tu nueva construcción. Quizás el banco revise dos veces porque parcialmente se construye en el terreno de los suegros, pero tampoco es un problema.

O dicho de otra forma: hay una gran cantidad de promotores que en casos similares no obtienen una carga unificadora y, por lo tanto, deben optar por una medición individual con cargas — de lo contrario no obtendrían permiso de construcción.

En vuestro caso, en mi opinión, no es una situación de "debe", sino de "puede".

El valor añadido o perdido actual debes evaluarlo tú mismo.

Solo en caso de una venta de la casa de los padres la situación actual podría parecer extraña o incluso absurda a algunos interesados. La otra variante — según mi juicio desde aquí — tampoco lleva al objetivo sin cargas (unificadoras) (cargas), a menos que algún día se derribe completamente el garaje y se coloque la mediana entonces a 3 m desde tu lado oeste (!) entre las dos casas — es decir, desplazada 3 m más en comparación con la variante ahora planificada. Así que como se mire — sin un golpe superficial, como imaginas con la referencia a la casa pareada — no funcionará. Tu caso es en realidad algo distinto.

Si tienes preguntas, no dudes en llamar; el colega profesional de Hennef seguramente también puede responder todo.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Hola Dirk,
¡Muchas gracias por la respuesta tan detallada a mi pregunta!!!

Hay diferentes razones por las cuales queremos mover el límite. Por un lado, nuestra situación financiera es mejor y la suegra no tiene que estar en la responsabilidad de esta. Por otro lado, así aclaramos internamente en la familia la propiedad de manera clara.
Tu colega del trabajo llegó hoy a la siguiente conclusión en la oficina de construcción: Transfiere la nueva construcción a su plano de ubicación para una nueva presentación. Se inscribirán 2 cargas de servidumbre de distancia. Tal como tú lo habías escrito. Así que el asunto parece tener un final más o menos bueno.

Escribiste arriba que derribar la cochera y trazar la línea divisoria en el medio. Solo por interés: ¿Sería esta solución teóricamente posible también si la cochera se mantiene en pie? ¿O entonces también habría que construir una pared interior a lo largo del límite?

Básicamente sí, entonces habría que construir un muro cortafuegos en el medio del garaje doble, de modo que cada garaje individual quedara independiente. Entonces, de hecho tendrían la situación estándar como en la construcción "normal" de dos casas independientes con su respectivo garaje en el límite.

Pero como el/los garaje(s) mide(n) más de 9 metros de largo, igual tendrían que registrarse/concederse mutuamente al menos una carga administrativa, es decir, eso también generaría al menos 2 cargas administrativas.

Aunque ahora se me ocurre una idea que podría ayudarles...

Saludos cordiales
Dirk Grafe